“科技地产调查：营销名词还是产业风暴？”

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经记者杨炜出生于上海北京广州王杰徐学成

拥有科技房地产概念的三湘股份( 000863，sz )在8月)成功完成ST业务后，迎来了连续的涨停。 不久，科技房地产成为领域内的新风，许多知名地产商开始了增加项目科技含量的计划。

在规制背景下，地产商纷纷建立概念，从商业地产到旅游地产，再到养老地产、教育地产的一系列房地产名词，都无法摆脱住宅销售的本质。

这次，科技不动产会成为例外吗？

根据《每日经济信息》记者的调查，高新技术只不过是开发商用于营销的外包装，虽然拥有科技的名义，但其快速发展、投资、盈利的方式，与普通住宅并无本质区别。

上海/

朗诗上海三项目8月只销售149套科技房地产需要定位错误吗？

经记者杨宠从上海强发

由于持有科技房地产的概念，三湘股份( 000863，sz )在复苏后，股价连续一个交易日暴涨。 但实际上，“科技房地产”的开发可能对房地产企业的业绩帮助不大。

据三湘股份上半年报纸报道，期内营业总收入9232万元，比去年同期减少80.92%。 另外，根据相关机构的数据，三湘股份有限公司楼盘的售价往往低于同一地区的其他企业楼盘。

因为以开发绿色技术住宅而闻名的朗诗地产所面临的情况也很相似。 据上海各机构统计，朗诗地产在上海开发的三个绿色节能住宅项目，截至9月3日，今年上海仅售出149套住宅，占住宅资源总套数的34.8%。

与三湘股份不同，朗诗开发的产品是今年上半年市场热点——面向刚性诉求的普通住宅。 技术含量论，朗诗开发的科技房地产比三湘股先进，但由于定位不当，朗诗开发的科技房地产不仅难以被普通购房者接受，还因招聘价格过高而受到购房者的投诉。

销售不如邻接项目

熟悉科技房地产的上海业内人士告诉《每日经济信息》记者，朗诗的绿色房地产采用科技环保建筑材料，其设备和系统非常先进，在一定程度上达到了国际先进的标准，能够实现房屋恒温、恒湿和恒氧。 这三者是将科技房地产与其他房地产区别开来的重要标志。 为了实现建筑的绿色节能，朗诗的平均价格必须增加1500~2000元/平方米。

关于上述价格的说法，虽然没有得到朗诗方面的证明，但对方承认朗诗在科学技术上投入了大量资金，开发价格远远高于普通住宅。 这是因为它会比普通住宅贵一点。

正是高价格影响了朗诗的产品价格。 本乐居根据此前的统计，除去装饰价格，朗诗在上海嘉定开发的朗诗绿色住宅(网上项目名绿色住宅)比同一地区的路力·翡翠湾高出15.22%。

朗诗方面表示，宝山美兰湖朗诗绿岛全案均价约20000元/平方米，由于是装修房，装修标准约2000元/平方米，除去装修售价约18000元/平方米，与周边万科的住宅差不多，略有

中房信研究总导演薛建雄告诉《每日经济信息》记者，在目前的市场环境下，只依赖科技房地产的概念，不容易卖出非常高的价格。 朗诗在上海的项目很难降价，这在一定程度上给项目的销售带来了压力。

根据许多机构的数据，朗诗上海项目今年的销售业绩不佳。 以朗诗上海项目中最畅销的朗诗绿区为例，截至目前仅卖出133套住宅，路劲翡翠湾同期成交数为423套。

对此，朗诗方面表示，前8月朗诗在上海的项目还很畅销，但销售数据看起来不高，原因是未售房源为政府限价室，不在朗诗的销售范围之内。

关于朗诗的盈利能力，上述业内人士告诉记者，国家对节能建筑提供补贴等优惠政策，但金额只有40~60元/平方米。

节能作用受到质疑

售价相对较高是朗诗科技房地产难卖的主要原因之一，同样备受质疑的是朗诗住宅的节能作用。 根据本乐居调查，朗诗的科技房产只有在全部房屋空全天满负荷运转的情况下，才能表现出80%的节能特征。

在房间里的电器运行时间不是很长，有些家电没有运行的情况下，科技房产的耗电量实际上比普通住宅里的电器要高得多。 特别是春天和秋天，很多家庭不使用空调、电风扇、地板采暖等设备，但科技房地产每年必须不间断运转365天。 在这种情况下，科技房地产不仅没有节能的特点，能耗也会高于普通住宅。

针对本乐居的质疑，朗诗房地产方面承认，如果是100平方米的房子，朗诗绿岛业主需要支付2400元/年的系统招聘费，朗诗绿色街区业主需要支付2100元/年的系统招聘费。 如果业主在夏天以3个月空的速度开花，那么在冬天以2个月空的速度，地板采暖消费将远远超过2000元。

与普通住宅不同，业主单方面停止科技房产恒温、恒湿、恒氧设备并不容易。 据不愿透露姓名的知情人士透露，朗诗的科技房地产因安装设计等问题，即使整个系统不运行也无法开窗。 此外，系统为整个小区提供服务，如果要停止运行，整个小区的系统将面临停止，所有业主都不容易主动要求物业关闭整个系统。

对此，朗诗方可以打开朗诗家所有的门窗。 特别是窗户使用了内开、内开两种打开方法，有利于通风。 但是，如果系统打开，室内外会产生温差，因此为了防止温差导致墙壁结露，建议系统打开后不要打开窗户。

上海房地产行业的王汉征说，这些现象实际上反映了目前科技房地产宣传的不自然。 业主不仅要能负担科技房产的高购买价格，而且要在日常的费用能力和费用意识上全面接受科技住宅。 但是，在现在的情况下，要实现这些还是很困难的。

薛建雄告诉《每日经济信息》记者，关键问题是朗诗搞错了科技房地产宣传的对象。 他认为，比起普通刚买的人，高端买家实际上是恒温、恒氧系统，特别是别墅的业主。

薛建雄举例说，三湘的产品比朗诗高端，当然更容易被业主接受。

/长沙/

《天空城市》论证了超高层技术还在市场上得到尝试

经记者徐学成出生于广州

今年6月公布的远大的“天空城市”计划让外部大为震惊。 三个月过去了，《每日经济信息》记者近日从长沙市望城区政府、规划局及远大可建企业获悉，该计划目前处于论证阶段，能否顺利实现还是个未知数。

在建筑可能性方面，主张“可建筑的核心技术已经确立”，已经建设了许多可持续建筑，但建筑技术专家认为，以住宅为中心的超高层建筑采用全钢结构，防火性能、抗震性能、安全问题是市场上考验的问题。

“天空城市”开花

能够建设科技有限企业的距离要远得多

(远大集团全资子公司，以下简称远大可建设) )距离首次发布“天/(/k0/)”城市计划已经快三个月了。 此前中远可建方面向《每日经济信息》记者透露，本计划将于8月公布具体项目计划新闻，但事件进展并不如想象中顺利。

近日，长沙市望城区政府表示，与该计划相比，政府层面目前正在论证中，项目用地也还在测量与审核中，政府有关官员表示，项目“能否建成仍是个问题”。

望城区规划局表示，该项目还未进入规划阶段。

今年6月初，望城区与远大可建签署了关于“j220”项目的战术协议。 根据该协议，远大可在望城区滨水新城核心区建设集住宅、酒店、学校、医院、办公楼等多种业态于一体的综合楼。

根据可以远大建设的官网显示，“天空城市”的总高为220层，为838米。 完成后，“天空城市”将超过迪拜，成为世界第一的高楼。

据远大可建设方介绍，该楼“由迪拜设计人员设计，使用远大可持续的建筑模块化材料，95%的工程量在远大工厂完成，每天5层”，预计今年11月开始安装，年1月完成。

记者了解到，该项目实际上是今年4月启动的，但6月上映后，有关“天空城市”的新闻似乎从外部视野中消失了。 远大相关负责人对此表示，项目在推进过程中遇到了一些不可预测的因素，但没有进一步解释。

没有超高层开发的先例

据远大建设潜力介绍，企业成立于2009年3月，总部和研发基地设在中国湖南湘阴县，专业为“9度抗震、5倍节能、20倍净化、93%工厂制造、1%建筑垃圾可持续建筑”。

在可以远大建设的方面，预计每年有22万平方米的生产现场，每年将达到36万平方米。 从目前的扩张势头来看，远大且可建设的野心不小。

《每日经济信息》记者综合各地主流媒体报道，远大最新可配置的项目在河南安阳，项目计划3年内建成10个工厂化工厂，总投资额20亿元，年产值超过100亿元。

另外，包括福建省福安市、湖北郧县及山东乳山市在内，远大可建都已经与当地政府签署了相关的项目合作协议。 资料显示，截至去年4月，在湖南、上海、浙江、墨西哥建设了16幢可建设的加盟合作企业，同时在宁夏、福建、山东、山西、湖北设立了6家加盟合作企业。

但是，目前，除湖南、上海、浙江、墨西哥建设的16幢可持续建筑外，远大布局的项目多为提供配套服务的生产场地，但超过“天空城市”等高度800米

有无法控制的风险

除了超越迪拜成为世界第一的高楼之外，“天空城市”备受外界瞩目的焦点是这座超高层建筑所能采用的相当“先进”的建筑技术。

在远大的建设潜力方面，该建筑技术指出:“建筑工地的安装工程量只占整个建筑的7%，可建设的工厂化程度达到了93%，但目前世界最高水平仅为40%。 ”。

五合国际董事副总经理严涛在《每日经济信息》记者采访中表示，可以远大建设的这项建筑技术其实在业内已经有先例，“他们的这种机构和技术完全没有问题，目前世界上超过400米的高层建筑以钢结构为主。”

但是，严涛指出，目前应用该技术的超高层建筑多以办公楼等商业项目为主，对稳定性、防火性等要求较高，因此该技术不适合以住宅为中心的建筑。

根据“天空城市”的初步规划，其总建筑面积达到100万平方米，其中83%为住宅面积，可容纳人数17400人，包括学校和医院，容纳人数仅为6000人，办公楼面积仅为3

“超高层建筑对稳定性、防火性能要求很高，并不是建设就可以的。 ”严涛指出，一般来说，住宅项目超过200米就“不太容易接受”。 在考虑防火性能、抗震性能的基础上，另一个重要问题是发生紧急情况时如何疏散。

严涛认为，“总体来说，这样的建筑不是一个适宜居住的项目，资金和安全成本非常高，存在很多无法控制的风险。”

/北京/

北京one的销售率低于三成的项目价格受到质疑

经过记者王杰从北京出发

在很多城市，科技房地产存在既不好也不好的问题。 另外，开发者的产品和技术也经常有问题。 那么，为什么很多开发商热衷于科技房地产的开发呢？

北京通州区本大街的北京one项目的例子表明，科技房地产并非毫无价值。 开发商在住宅中安装配套的保温、节能设备，也许可以最大限度地掩盖项目的某些“硬伤”，帮助项目销售。

新风系统“处理”暗室问题

对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。 《每日经济信息》记者从本乐居网得到的公开资料显示，北京one的容积率为4.8。 根据银率网的数据，北京one项目的1、3、5号楼为31层，2、4号楼为26层。

根据现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地可控性详细规划，19层以上住宅容积率通常在2.4至4.5之间。 很明显，北京one这个“低碳养护”住宅已经超过了这个标准。

容积率过高显然会影响北京one的通风、采光。 《每日经济信息》记者在现场看房发现，该项目的部分户型有没有采光窗的房间。 这个项目的3号楼的3户型有没有窗户的暗厕所。

对此，销售员解释说，这个房间和客厅之间安装了玻璃门，不会影响采光。 这位销售员对记者说，北京one可以保持室内的“恒温恒湿恒氧”，即使有窗户也不需要开窗。 因为“置换式新风系统”可以提取百米高空的空气体，通过除尘净化、消毒杀菌、温控解决以及富氧等高科技工序，得到健康纯净的空 “打开窗户后，空气体不是被过滤得很白吗？ 像国外这样的高科技住宅，也没有窗户。 ”

对此，中国低碳城市战术研究院副院长刘军认为，开发者在卫生间安装新风系统有可能避免无窗缺陷。 但是，如果需要用电能处理没有窗户的房间排风和照明的话，就不是节能住宅，而是能源消费住宅。

业内人士质疑项目的价格

根据本乐居统计数据，北京one项目年8月27日最新销售平均价格为26300元/平方米，远远高于周边房屋销售项目19175元/平方米的销售平均价格。

北京one销售人员向《每日经济信息》记者强调，该项目“房价高”有两个原因。 一个是地区，这个项目位于通州主干道主大街上，与通州区政府只有一条街远。 二是质量，该项目在推广中吹嘘“中国最高低碳养护建筑是聚集世界高科技建造的低碳‘氧气’活宅邸”。

在谈到“科技住宅”的建筑价格时，上述销售人员表示，北京one项目的建设价格比周边大楼至少高出20%，光一幢大楼的“更换式新风”系统就需要上千万元。

但是，这个说法受到了许多业界人士的质疑。

一位业内人士对《每日经济信息》记者表示，国内许多开发商提出绿色概念以提高成本，不过是一种节能技术的积累。 目前稍微普及一点的高端楼盘，由于采用了部分“低能耗”的节能技术，反而大幅提高了投入价格和采用价格，与节约资源大体相悖。

另外，高科技的节能项目并不等同于奢侈品。 德国dgnb绿色建筑认证体系中国唯一的合作者五合国际北京分企业负责人在接受媒体采访时表示，绿色科技住宅不是奢侈品，生态节能建筑价格大致分为高、中、低三部分。 低度模式即使使用外墙保温措施，每平方米的成本也会增加100元左右。 中度模式每平方米成本增加400~500元左右的高度模式是住宅实现高舒适性、低能耗的标准，使用辐射式采暖制冷，使用通风式新风、高效保温外墙系统、外部遮阳系统等，但每平方米

另外，北京one的土地价格也不高。 2008年12月，北京美晟房地产开发有限责任企业将该项目的土地开采权抵押给了北京农村商业银行股份有限公司旧宫支行。 42841.72平方米的地块面积、抵押贷款为71219万元，以279644平方米的总建筑规模计算，当时的平均楼宇地价抵押估价为2547元/平方米。

但是，北京one标榜高科技出了高价，但是销售并不好。 根据北京市住建委网签成交数据，从年10月24日开始到9月4日，北京one项目共发售730套住宅房源，22个月仅成交208套，销售率仅为28%。

关于北京one的造价和其他问题，《每日经济信息》记者试图联系开发商北京当地房地产开发有限企业，但在发布消息之前无法与对方取得联系。

·注意记者

房地产穿科技“上衣”

经记者杨宠从上海强发

科学技术注定会成为世界新经济热潮的焦点。 在楼市调控下，地产商们困惑引进最新科技是否有可能推翻人们对房地产领域的印象。

迄今为止，万科做出了这样的尝试，首先改变了中国房地产业持续几千年的手工制造方法，研究开发了房地产的工业化生产，第一次向人们展示了房地产业的流水线生产。

随后，王石、冯仑、张在东3位中国房地产领导人率领的中国公司代表团亮相哥本哈根，发表了“自主减少碳排放”的公司界宣言。

之后，更多的房地产商开始重视房地产行业的科技化革命，或者通过一系列节能环保措施提高住宅的科技含量，或者在开发技术上采用了最新的科技成果，这是第一次开发出与以往不同的新建筑样式。

控制下的地产商在科技行业，正在为这个领域找到新的快速发展模式。 实践表明，这些高科技产品最后需要接受市场检验。 正如接受采访的行业专家所说，目前国内住宅科技在一些行业极其先进，甚至达到了世界最高的标准，但如何适应国内市场的实际诉求还存在问题。 这些住宅科学技术的应用，不应一蹴而就，而应循序渐进。

此外，一些开发者试图通过科学技术获利。 有些期望借助科技房地产，得到地方政府的支持，以廉价土地为噱头，以“科技房地产”为噱头，在市场上获得更高的利润。此外，也有不少住宅企业用科技房地产来掩盖项目的缺陷。

虽然不同的开发商介入科技房地产的目的不同，但最终给所有领域带来新机会的，一定是借助科技力量，改变国民生活质量和生活习惯的房地产商。