“种植园变身长租房 北京郊区农家院“热销””

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经记者尚希从北京出发

“怀柔400平方米生态农家院13.8万/套！ ”这样的邮件夹杂在手机里的几百万套楼盘促销新闻中，十分引人注目。

根据邮件中的电话，联系该农家院项目销售人员得知，该项目原为80亩农园，今年4月改建60套农家院，各农家院共有200平方米大院、70~100平方米居室、80~100间

据采访，这样的农家院项目在北京郊区屡见不鲜。 但是，2009年北京市制定了农业建设规范，要求温室大棚的操作间隔不得超过15平方米。 这个15平方米以下的工作场所已经“包装”在近100平方米的“一室一厅”里。 这样的项目违反了吗？

“受欢迎的农民”

“事实上，我们的这个项目属于你的个人农场。 当然，可以满足你日常的居住诉求，最适合养老、度假。 ’昨天，记者咨询了位于北京市怀柔区的生态农家院项目，销售人员告诉记者，项目有200平方米的大院，1室1厨1卫的居住室。

据介绍，该类占地80亩，共有60套400平方米农家院项目，上周刚“开盘”，已签约32套。 “我们和你有租赁合同。 是20年的录用期限。 到期后，如果想继续租的话，可以再支付5万元的土地增资。 另外，还可以再录用20年。 ”销售员解释道。

一套400平方米的农户，年租金不足7000元。 这样的租金水平，在市区繁华街道上，最多是三居室的月租金。 “我们的项目很受欢迎，诉求很大。 ’销售人员说，企业在其他地区开发的这类项目也同样受欢迎。

销售人员还在院子里说:“自己可以建造两层小楼。 高度在3.7米以下的话，不能在航拍时拍摄。 ”进行了介绍。

不仅如此，这样的农家院更像是一个小型的生活社区，有专业的房地产企业、社区医院等。 记者表示，其物业费为每月150元。

有被取缔的风险

长达20年的租期，不容易保证期间不发生问题。 对记者的质疑，销售人员解释说，项目被拆除后，将根据合同中记载的条款，根据地面建筑物的价格向租户提供合理的补偿。 “但是，请放心。 这个项目不会被拆除。 我们得到了批准，合法合规。 ”

销售人员告诉记者，该地块头两年一直用于种植，到今年4月，项目得到批准改建生态农业项目。

据记者调查，该项目所属开发公司为栽培企业，据北京市工商局网站刊登的公司新闻报道，该公司的经营范围仅为果树、蔬菜、采摘。

销售人员表示，交付的房子是毛坯房，如果租户对样品房的装修感到满意，企业也可以提供装修设计的服务。 目前签订的租赁合同从年4月至2032年4月，项目大致于今年9月交付采用。

“由于改变了形式，变更了录用用途，所以有被取缔的风险。 》亚豪机构市场总导演郭毅告诉《每日经济信息》记者，对租户来说，未来最大的风险是能否保证20年的租期。 “如果发生拆迁，或者项目企业自身因租金上涨而收回租赁合同，购买者的权益将得不到很好的保护。 ”

根在于土地的双轨制

记者多次收到这类项目推广单。 乍一看，都是农家院项目，可以栽培、采摘，但真正的卖点是可以居住。 由于这样的项目总额很低，很多买家想在郊外拥有“第二住宅”。 据记者调查，不仅在怀柔，在北京郊区昌平、通州等地，这样的农家院项目也屡见不鲜。 但是，2009年，北京市昌平区因违反农业生态别墅被拆除，当时已经入住的租户不仅没能留住自己的房子，索赔也蜂拥而至。

根据北京市此前发布的设施农业建设规范，大棚的操作间隔不得超过15平方米。 在这些农家院项目中，大棚建设工作室发展成了居住室，面积也从最初的几十平方米扩大到了几百平方米。

“根源还是在于土地双轨制。 》北京中原地产研究总导演张大伟告诉《每日经济信息》记者，打着农业的旗号租房子，是因为这类土地与国家供应的住宅区相比差价很大，“至少在50%以上”。