“坐地生财模式终结 转型才能“涅槃重生””

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文/范小冲

(阳光100集团常务副总经理)

年4月国家启动新的房地产市场调控以来，楼市出现了巨大的“变天”。

当前，转型是所有房企乃至中国经济的必由之路。 现在，虽然规制有周期性、依赖行政手段等优点，但以前的高增长模式肯定回不来了。 房地产公司期待“变暖”，等待下一个“春天”的想法是不现实的，只能通过快速发展模式的转变、产品服务的升级来“涅槃”。

管制:向市场手段转变

房地产关系到国家和国民的生活，与宏观经济的发展关联度极高。 因此，有必要进行房地产调控，但调控的方法必须优先考虑市场手段而不是行政手段。 现在房地产市场的调整是紧急第一，越来越多的利用行政手段，后期难免会出现一些副作用。 此外，目前的监管只监控房价，真正开始改革还不太久。 因此，今天会受到压迫，明天会发生救市的现象，房企和购房者都有可能不好办。 因此，目前我们需要建立合理长效的监管机制，走出监管-反弹-监管的怪圈。

限购是离市场几乎最远的调控手段，其出发点之一是抑制投资投机性的诉求。 事实上，这个目标完全可以通过信贷政策手段实现。 例如，对于多次购买的人，可以通过提高首付比例、贷款利率的方法进行限制，也可以通过房产税提高套房的持有价格。

限价也是一样的事情，价格是公司根据市场供求情况自主制定的，如果政府限制它，市场价格信号就不容易完全发挥作用，公司也不容易按市场规律运营，买家也很难获得稳定的价格预期。

事实上，欧美房地产市场也有波动周期，房价下跌政府委托市政府，房价上涨政府会得到抑制，但首要的是通过市场手段平准周期。

模式:坐下来赚钱很难

房地产公司过去的增长模式是坐下来赚钱。

拍卖前可以通过合同出让土地等方法用较少的资金控制土地，通过出售物件给土地增值。 我们可以称之为“包围时代”。 而且，公开招募之后是资本时代。 价格高的人要拿地，围着地先筹钱。 于是，住宅企业上市，高价者攫取土地的现象频繁发生。 这是另一种坐享其成的模式。 但是，这两种模式的利润前提是土地增值预期。 由于我国不允许土地买卖，开发商只能通过“房子”这一媒介改变土地，增加附加值。

但是，这种快速发展的方法今后可能很难继续下去。 因为目前住房市场已经实现了双轨制，保障性住房和商品房两个市场并行，投资投机的诉求受到挤压，房价不会像以前那样稳定上涨。

变革:二三线城市正在创造机会

但是，房地产仍然有很大的快速发展空之间。 下一步，中国城市化的主战场将在二三线城市展开，城市功能升级，城市竞争加剧，住房企业产生了各种机遇。

变革可能是涅槃重生，也可能坠入深渊。 转型并不仅仅是安排资金、改变项目就认为大功告成了。 在新模式下，产品定位、盈利模式、利润来源、人才储备、上下游供应商和客户发生变化，转型之初需要面对陌生的市场，从头学习，在资金链等方面也受到很大挑战，但发展模式迅猛。

从快速发展模式来看，今后开发商不要依赖土地涨价来赚“快钱”，而是要靠好的产品(房子)、好的服务来赢得市场。

市场:不会发生房价暴涨

房价已经稳定，未来将是温和上涨的过程。 理由三是中国经济整体增长率放缓，未来就业等充满不确定性，影响购房者信心。目前房企还处于存量化阶段，许多公司低价抛售房子迅速变现，然后去土地市场“抄底”，当然