“楼市软着陆基本来临”

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文/顾云昌

(中国不动产及住宅研究会副会长)

6月份全国平均房价有回升趋势，这受稳定增长背景下房价回升因素积累的影响，但房地产政策和市场已经见底，未来房价将会缓慢稳定。

在我国的现状下，实现房价的合理回归是有可能的。 虽然国家抑制了投资和投机性的诉求，拉动了自住性诉求的刚需，但银行对刚需的支撑能力有限。 因为不会导致房价暴涨，只会导致实际上涨。 实际上升是合理的，是经济繁荣的表现，不会出现泡沫。

有了管制政策或底线

全国平均房价连续9个月下跌，调控效果已经显现，但在稳定增长的背景下，6月房价开始下跌。 可以认为，目前房地产市场已经基本实现调控政策的预期目标，开始软着陆，已经到了政策谷底。

国家对房地产政策坚持“不动、放松、不反弹”，其实政策的另一个含义是“不加符号”，在政策底蕴和稳定增长提上日程的背景下，房地产市场逐渐稳定实现软着陆。

未来房地产市场的调控思路必须牢牢把握三点:抑制投资投机性诉求，满足保障性诉求，支持刚性诉求。 这既繁荣了房地产市场，又不让泡沫扩大。

事实上，上半年中国经济数据不理想，部分原因是房地产投资下跌，需要保持房地产市场一定的活跃度。

但在长效机制有效建立之前，目前房地产市场的调控将继续下去，目的是稳定和快速地发展房地产市场，稳定销量和房价。

长寿命的控制机制是一条漫长的道路

市场，政府是卖方，开发商是买方住宅市场，开发商是卖方，顾客是买方。 房地产市场一旦降温，地方政府财政收入的压力将凸显出来。 因此，一旦中央紧缩，地方政府就会变成“减震器”，一旦中央受到刺激，地方政府就会变成“功放”。

楼市调控机制需要从源头上加以改善，这个“源头”就是土地财政。 现行财税体制将房地产与地方政府的收益紧紧联系在一起，地方收入高度依赖房地产，中央调控政策落实到地方上会遇到讨价还价、打折扣。

其实，各国都有土地财政问题。 但是，国外是拥有土地的财政，是通过征收房地产税来实现的，而我国首先是通过土地出让金来实现的。

目前，中国也将引入房地产税，但房地产税本身并不是专门针对楼市调控而设置的，而是一种长效机制，一旦建立后，不能因为市场冷，也不能因为市场热而多收

另一个长期机制是保护室的建设。 事实上，保障性住房建设并没有从根本上处理自身的问题。 首先是资金来源，没有稳定的预算，只能用土地出让金的10%来筹集，但土地出让金本身受房地产市场景气状况、整体经济环境等的影响，存在不确定性。 在目前的情况下，土地出让金少的话，保障房建得少一点，土地出让金多的话，建得多一点，没有稳定的规划其次是融资渠道。 保障资金无法通过商业银行融资处理。 因为价格太高了，应该在国家专门的住房政策性银行贷款。

房价问题≠住房问题

虽然控制着房价，但实际上，不能把房价和住房问题混为一谈。

住房问题不仅仅是房价问题，房价问题主要是房价泡沫问题，但住房保障问题不是房价，而是保障性住房供应不足造成的。

也可以从不同的角度探讨房价和住房问题的区别。 例如，即使北京的房价下降一半到10000元/㎡，大部分客户也买不起。

实际上从其他国家和地区的经验来看，在美国房地产泡沫破灭、香港房地产市场下跌的时候，大部分人都没有工作了，怎么买房？ 所以，要真正处理中低收入家庭的住房问题，必须依靠保障房。 要抑制商品的房价，首要的是不发生金融危机，但不能因此而处理住房问题。

“房价回归合理”的表现本身没有问题，但要注意的是，房价回归合理和房价下降是两回事，当收入比房价上涨得快时，房价回归合理。 理性回归的对立面有两个。 不回归和不合理的回归。 后者可能会暴跌。 对经济来说是灾难。