“地产精英博鳌论剑：政策挑战调控中的房地产”

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在两年的调控、房地产税、合理房价的多重压力下，领域起伏不定，即使很多人玩游戏，也从不间断。 建立房地产市场调控长效机制和政策体系的大势所趋，未来是选择被动适应还是迎接新的挑战？

8月10日，在《每日经济信息》等主办的博鳌房地产论坛上，房地产及领域精英博鳌论剑的各位---房地产精英博鳌论剑是可持续发展的中国房地产之三:政策挑战调控中的房地产。

以下是房地产精英博鳌论剑实录。

(/S2 ) )陶冬) )/S2 ) )你好，我是瑞信的陶冬。 今天在这里主持第三次对话。 昨天在海口机场下车，离开机场后，发现机场外面有9家商店。 其中一家是咖啡店，一家卖杂货小吃，剩下的都是开发商的vip房间。 海南的这种情况可能有点夸张，但我认为这折射出了中国房地产的现状，中国经济的现状。

今天，中国的房地产进入了新的牛市吗？ 还是只是进入了小阳春？ 中国的房地产出现了拐点吗？ 还是只是在小小的浪花过后长江大水向东流？ 今天，我很荣幸邀请了7位嘉宾，谈谈中国房地产未来几年的走势。

(/S2 ) )赖国强(/S2 ) )你好。 大会邀请普通话不好的主持人。 我觉得大家有点辛苦。 在这里简单介绍一下。 其中包括住建部研究中心的秦虹、UBS证券的赵驹、赞助房地产的刘爱明、富力房地产的赵泽、卓越集团的张远、北京贝塔的杜丽虹、第一太平戴维斯的林木雄。 每位嘉宾发言2-3分钟。 如果要延长的话请举手。

最近，管制方法没有变化。 市场正在变暖。 管制后会出现什么样的市场？ 请嘉宾谈谈市场评价，谁先谈？ 张总先说吧。 卓越性也卖得很好。

张远:市场评价应该说所有的数据都有一些解释，价格上涨是不现实的。 今天的讨论主题对公司来说，宏观政策这个公司话语权少，公司越来越多，这是没有办法的事。 面对“闲手”的规制，公司需要知道规制的边界在哪里，手在动。 作为公司，在市场中如何生存，发展迅速，发展迅速？ 房地产公司发展迅速，用资金、楼盘打造企业品牌、打造公司的奇迹过去了。 现在的快速发展阶段到来了，可能是为了毒床，也可能是为了户型，也可能是为了楼盘破坏企业品牌，破坏公司的时代了。 所以，作为房地产开发商，应该更加慎重，越来越关注自己的产品质量，关注自己的产品是否符合道路，是否能够满足诉求。 那么，越来越多的公司应该怀着敬畏之心面对市场，以谦虚之心应对竞争者，对于宏观政策这一部分，说实话，我只有去适应。

昨天巴曙松说房地产宏观调控缺乏顶层设计时，公司只考虑了我的底层设计，考虑了户型设计，考虑了一楼、二楼的设计。 当陈淮教授说把公共汽车座位卖给一个身体是不公平的时候，我们在考虑如何把一层楼卖给一个企业。 虽然宏观和微观层面考虑的事件不同，但是诉求存在于未来。 我理解诉求是需求+购买力，需求是城市化的过程。 购买力是指人们可支配收入的提高，中国老年人也有购买年轻人房子的习性，既有需求也有购买力。 15-20年，应该还不错。 但是，在波动期，公司如何找到窗口期以适应自己产品的销售和开发节奏，我认为这是公司自己经常做的事件。 谢谢你。

赖国强:公司的产品，公司的品牌，未来会比较好。 但是，有没有具体的措施和做法？ 稍后再问吧。 请刘先生经常谈谈自己的意见。

刘爱明:其实，这几年我们看得很久的是正常市场波动周期的五年、十年，短的是三年。 但是，我们现在看到的是波动周期在缩短，从城市交易量来看，很多市场的波动周期可能是3-6个月，为什么会出现这种情况？ 事实上，预测未来是无法预测的。 因为周期只有3-6个月。

那么，我想说的第一个问题是宏观调控的问题。 现在不是控制的问题，我认为现在的控制不是宏观控制，而是基本上变成了微观控制，市场周期为3-6个月。 从现在的政策可以看出，从管制到户型、从管制到购买资格、小制度，都有可能直接变成商谈，可以通过这种手段进行管制。 那么，什么是宏观调控而不是宏观调控呢？ 对房地产来说，那些动作是宏观的吗？

其实，我们研究过美国的房地产历史，二战后研究过60年的房地产历史。 在60年的房地产历史研究中，住宅领域和相关领域对美国gdp的贡献为25%，而60年仅这一数据，就有25%是自住。 我认为这是领域的定位。 现在我们没有对这个领域进行定位。 如果你认为那是自住的话，自住需要稳定，需要用宏观的方法来保持自住的稳定。 剧烈的阵痛对自住来说完全无法承受。

那么，在座的所有嘉宾要回答一个问题，房地产对国家、顾客和大众意味着什么？ 不知道。 我们没有确切的答案和定位。 所以，政策五花八门，至今仍在考虑预售，相当于直接砸了柱子，造成了无法承受的局面。 这样的问题还在讨论中，说明我们没有共识，没有一系列的计划。 从这个计划开始，我们研究诉求量，研究供给量。 这个其实任何公司都能做。 公司可以打十年战术。 我认为这些问题需要大家进行研究，如果没有这样的共识，没有宏观调控，未来将非常难以预测。 否则，就像陈淮昨天说的那样，他在另一个海边和这个海边谈的问题不一样。 这样的话，控制的目的和现实的结果也会完全不同。 这个问题值得深入思考。

赖国强:请赵泽谈谈自己的意见。

赵:我管理着海南地区。 谈谈海南的情况，谈谈对海南的看法吧。

海南的房子，我经常形容为奢侈品，不是生活的必需品。 因此，海南的房子受政策的影响很大，特别是与中国经济的快速发展关联度更高，更敏感。 城市的房子，年轻人结婚，必须更新换代，到了一定时期必须去买，即使贵也必须买，特别是看到越来越贵的时候更必须买。 但是，海南有点不同。 养生，是带假期来的。 是另一个控诉。 所以，在销售方面，整体影响可能很大。 我认为5-7月的上升，对海南没有很大的影响。 另外，海南的资源很独特，对未来房屋的销售很有信心。 这些独特的资源是中国其他地方无法比拟的。 所以，我对海南的房地产市场很有信心。

赖国强:秦虹先生，7月市场回升又下跌了。 关于后势的看法，对开发者有什么提示吗？

秦虹:第一，我们必须了解房地产的属性。 有自住和投资两个属性。 但是，尽管国家放松货币政策，刺激实体经济快速发展，投资基础设施，但绝对不会放置房地产。 货币松动后，房地产的自住属性必须始终持有受影响的概念，从政策研究的角度也必须重视这一点。 其实，房地产市场非常受外部货币政策的影响。 去年，有人说调控政策对房地产市场的下调有很大的影响。 在我看来，货币政策对房地产市场的下调影响最大。 我们的政策不变。 没有动摇，没有松动。 政府放松是第一次的职业生涯对象。 但是，市场变了。

第二，我认为中国的房地产市场不能靠投资性的诉求支撑。 也就是说，如果中国房地产市场没有投资性市场，这个市场会结束吗？ 如果中国房地产市场没有投资性的诉求，中国经济会结束吗？ 那只能证明经济的脆弱性。 所以，我们遏制投资、投机诉求，满足合理化自住诉求是一系列政策，在相当长的时间内可能会多次重演。 那么，投资、投机性诉求消失后，剩下的第一个就是自住性诉求。 自住性诉求应该在三五年内是常数，不像投资性、投机性诉求可以买四五套，也可以买四五十套。 那个不能估算，但自住性诉求可以估算。 所以，市场在三五年的周期内大致稳定。

(/S2 ) )赖国强)保护自住性的诉讼，抑制投资、投机性的诉讼。 赵驹，你觉得中国的房地产下半年会是什么趋势？

赵驹:我不是研究房地产的，主要是股东资本发行。 我的一大观点是从材料上拆卸情况。 我认为房地产企业在今后一段时间内，从诉求来说，应该有全方位的诉求。 投资者、自住者等诉求在市场上也占有非常重要的地位。 从开发商来看，首要看上市公司的数据，数据还是很多的。 房地产领域的舆论影响也比较大，在各种舆论中感觉房地产领域的影响很大。 但是从数据来看，我整理了25家上市房地产企业的数据，上半年下降了15家，上升了15家，综合上升。 这表明房地产市场的状况应该还很稳定，没有像2008年那样的大幅硬着陆，大幅下降。 我们觉得在至今为止的调整中，住宅企业必须应对各方面的考虑。 所以，我的体验是房地产企业比金融领域，特别是投资银行的日子要轻松得多。

另外，纵观3-5年的房地产市场前景，陶总是很悲观。 那么，我们不能在国内发行a股，是因为政府的原因，中止了发行。 之所以不能在香港市场发行股票，第一是投资者对未来有自己的想法。 怎么也看不到底。 陶总也说过，未来的4-5年可能会成为真正的底部，所以他认为在这个时候进行股东投资是不合适的。 股东投资是看未来的。 在他们心中怦怦直跳。 现在我们在香港市场做ipo。 市盈率为2倍、3倍。 你要辞职吗？ 很低，莱蒙国际公司以后没有新的发行。 债券还在发行一点。 是三年的发行。 我觉得他们很好。 那我发行债券。

在宽松的货币政策下，经济必须增长。 尽管过去有很多宏观调控，但是货币量非常大，我相信这些大货币量一定会支撑诉求，购买房地产产品。 不管你承认还是不承认，城市化还是必须快速发展，还是过程，还是阶段，还是必须有增长，都会引发诉求。 英国、美国的一些房子有1200年的历史，我们的房子还没有到市场诉求见底的地步。 未来的这个领域还很稳定。

赖国强(除住宅外，我看到这几年开发商的产品转移到了综合体和商业地产，综合体和商业地产有什么启示呢？ 林总先说。

林木雄:其实，我想回忆一下几位嘉宾讲的论点。 自身作为世界五大房地产集成企业之一，对房地产的快速发展也略有意见。 先说一下公司今年出现的情况吧。 中国区在过去的十年间，每年的营业都在增长。 从今年开始有几件奇怪的事情。 上半年业绩下降是前所未有的。 为什么下降了呢？ 我们拆开一看，我们服务的客户大部分是上市房地产企业的，也为未上市房地产企业的客户提供服务。 未上市房地产企业的资金来源主要是出售房的回收，还有银行的贷款。 现在顾客应该给的钱一点也没有给。 这种情况比较严重。 也就是说，是购买限制、贷款限制的问题。 房子卖不出去，资金拿不回来，影响了我们的业绩。

关于房地产税的问题，我宁愿不管制。 在市场经济中，国家一定什么都要调整，必须管制。 但是，怎么调整呢？ 怎么控制呢？ 我宁愿今天讨论一下。 刚才也说了一点嘉宾，房产税到底有没有效果？ 我希望来宾也谈谈这个问题。

(/S2 ) )赖国强)以下，请杜总介绍自己的意见。

杜丽虹:在我看来，我不赞成房地产公司关注短期的管制和期望。 如果房地产公司热衷于研究领域趋势的波动，那就离死不远了。 如果现金流不好，趁市场好把房子卖掉； 如果你现在资金还充裕，可以平静地生活，与其研究政策的变动和微调，不如想想长时间的快速发展模式。

因为，短期内，任何拆迁师都无法预测下半年和明年的政策会发生什么样的变动，影响因素除了国内经济形势和国际诸多因素外，谁也无法准确预测和控制。 但是，从长期来看，一些趋势明显，另一方面，我同意中国的房地产领域是今后10-20年内向上快速发展的领域。 但另一方面，中国的土地红利确实在迅速衰减，这也是显而易见的。 要说为什么，那是因为城市化的比例已经达到了50%，未来城市化的速度正在下降，人民币升值等促使土地红利上升的因素也存在很多不确定性。 刚才，陶先生也谈到了未来人民币升值还是贬值？ 都是不明确的事件。 那么，在这种情况下，房地产领域的土地红利正在衰减。 在这种情况下，房地产公司长期以来，你能做的不是通过方法和政策博弈来赚土地的钱，而是如何把自己定位得更好，进行模式的变革，变得被动主动，如果你总是服从政策，你就是被动的 如果你自身有良好的战术定位、模式变革和效率的提高，公司会比较积极地快速发展吧/

所以，我个人的观点是，今天的主题是被动的还是主动的？ 如果你总是跟着政策跑，总是关注政策，政策好了就赚一笔，政策坏了就有现金流危机，我觉得你总是被动的。 如果你积极进行自己模式的转变，进行自己快速发展战术的调整，那政策对你的影响就比较小。 那么，在你可以被称为这个游戏，也可以被称为什么的时间里，你可能是积极的一方。

赖国强:嘉宾已经按顺序发言。 接下来是选择性发言。 杜总说要把被动变成主动。 我们应该积极出击。 我也想在这里谈谈中原是如何面对这种情况的。

这里有开发商，有投资公司。 你们作为领域的一员，选择了主动出击吗？ 领域还有机会。 这些机会会遇见谁的手呢？ 开发商大多会主动去拍土地，这里的开发商会选择争夺土地吗？ 还是转移到以住宅为主的非住宅类？ 未来，住房将越来越受到管制，住房的快速发展可能会更加激烈。 一、二、三线城市的快速发展可能也已经饱和。 要不要转战四五线城市？ 战略上如何改变？ 应该有不同点的重点讨论，我觉得陶总是能给点意见。 现在，我们作为中介企业，面对变化，我们会积极变化。 我们的企业正在进行改革创新。 如果面对市场的变化而发生变化，你们怎么办？

林雄:我认为积极应对市场是最重要的。 让我们从一个公司的角度谈谈这个问题。 刚才一点的嘉宾也说国内投资性诉求很强，我们企业已经做了两年了。 另一方面，有购买限制，另一方面去其他没有购买限制的地方买房子的诉求。 举个例子，最近在伦敦拿了一个项目，在亚太地区卖出。 特别是在香港，一天就全部卖完了。 100间以上的房子，住在新加坡、加拿大的国内人去买。 并不是说你住在这里就不能投资其他地方。 我在伦敦有房子，在纽约有房子。 我们看到了这个机会，有了海外的项目来扩大业务

赖国强:要说营销方式发生了变化，很多时候异地的房子、最近的新加坡的房子、香港的房子都会涌进国内。

林雄:我们已经做了。 众所周知万科已经在香港买了上市公司。 我们的顾客碧桂园在马来西亚也有项目。 我们帮助他们先行业务和销售业务。 那么，这些是适应市场的一点策略吗？ 我想是的。

刘爱明:这个话题是个很有意思的话题。 我不太同意林总的意见。 公司应对市场变化是永恒的主题，如果没有控制，97年的亚洲金融危机也会翻天覆地。 如果没有应对市场变化的能力，公司就活不下去。 这个时候，出去不太好。 你在中国市场做得不好。 出去的话怎么能顺利进行呢？ 温室里的花长得不好，出去一定会死的。 所以，我认为出去不是最好的战略。 无视政策法规，如何应对市场变化，公司应该具备这样的能力。

赖国强:面对市场的一些变化，你们采取了什么对策？

刘爱明:其实，我认为中国的公司一般缺乏“深入”公司的能力。 例如招商运营，中国这样的多家招商公司，有多少公司经营得很好？ 但是，我们在做商业地产。 重点还是地产。 虽然你不擅长招商经营也可以做房地产，但是要做商业地产需要营造商业氛围。 你如何在这个市场上有竞争力，那就是你的本事。

张远:我们只能无奈地接受管制政策，我不能自主行动。 但是，我必须积极地适应市场。 这不是被动的。 卓越从2004年、2005年开始进入商业地产，比较早。 卓越继承了住宅地产和商业地产两轮驱动的模式。 住宅不好卖的时候，商业好卖的时候，住宅好卖的时候，商业还可以拥有一段时间。 对我来说抗波动能力强。 但是，正如大家所知，如果抗风险能力强，平均收益可能会比某一时期的个别产品多。 对卓越来说，商业地产和住宅地产是未来快速发展生根的问题，还是一次又一次走两条路的战略，实际上是为了对抗风险，适应市场。 每个公司都有每个公司的方法，每个公司都有每个公司的条件，每个公司对未来市场的认识也不同，我想方法会稍微调整一下。 刚才杜总说中国的土地红利也在逐渐消失，但不仅央企和国有企业的资本价格低，采取大面积地块的方法现在可能还不合适。 取得土地就可以开发，取得土地就可以开发。 如果土地红利一方持有的话，可能会更高。 土地也略有变化。 公司也必须相应调整。 对市场来说，土地红利确实在慢慢过去。

赖国强:这里的其他嘉宾有补充的吗？

赵沲:公司当然也谈谈我自己对中国经济快速发展的评价吧。 八大马上就要召开了。 我认为中国经济的快速发展是必然的、必要的、保持一定的速度快速发展。 但是，两期领导人接手棒子的时候，上一期是不是会在后一期帮很多事情，控制速度，保证执政党的统治地位的前提下，下一届领导人会有越来越多的闲心去做呢？ 受棍子的时候，前面的身体还在飞，后面的人就很难接住那根棍子。 对于中国经济的快速发展，我个人认为会有一段时间的低潮。 但是，新的领导人上台后，只要执政党的统治不变，一定会保证迅速发展。 另一方面，中国迅速发展的做法，促进其迅速发展的做法很多。 简单来说，我的同学在发改委，那里堆着一大堆等待批准的项目。 他说为了快速的发展他会批准一半。 不是纯粹的市场经济，还是有很多做法？ 所以，我想明年经济会迅速发展，房地产调控也会相对放松一些吧。

赖国强:台下的嘉宾有必要提问吗？

提问:我是住在杭州互联网的记者。 我想问一下秦主任，江部长说限购是不得已的政策，只要上网就可以解除。 不过，正如我刚才所说，限购似乎还遥遥无期。 江部长说的网络可以解除。 这是什么意思？ 和不动产税有关系吗？ 大家都在推测。 但是，江部长没有回答这个问题。 如果可能的话，我想问问陶冬，刚才说的天花板四五年后一定会掉下来。 出于什么样的根据？ 你的根据是全世界的房产都有基本水平吗？ 我刚才举了欧洲的例子。 列举了东京的例子。 谢谢你。

秦虹:谢谢您的提问。 好像不是说购买限制很远吧。

提问:至少意味着现在无法解除。

秦虹:目前，抑制投资、投机性诉求的政策组合包括限购和信贷限制。 但个人认为，贷款限制的作用比限购稍大，限购仅限于49个城市。

提问:为什么对限购这么敏感？ 在浙江之前停了几个月，现在必须执行，也需要说明责任。

秦虹:是的。 购买限制仅限于那些城市吗？ 一是副省级以上城市需要限购二是非副省级以上其他城市房价高、上涨快、供需关系紧张的地方也要限购。 因此，我认为浙江省受管制的城市最多。 恐怕以前房价也上涨得比较快，在供求矛盾严峻的地方，会成为限制对象。

提问:秦主任能预测什么时候解除限购吗？

秦虹:这是决定行政人员的作用，这是无法预测的。

提问:房地产税可以代替限购吗？

秦虹:要看房地产税的税制如何设计，如果设计的税率比高、涉及面广，那也许可以代替； 相反，不能。 所以，要看未来房产税的税制是如何设计的。

提问:为什么重庆可以无限制购买？

秦虹:我们问问当时的领导人吧。 我不知道。 哈哈，我不知道这个理由。 因为，限购是国八条的确定规定，不是我说的。

陶冬:我认为有几个死角，第一个死角是把房地产下跌归结于政府。 确实，中国是政府主导的经济，中国的政策对房地产有着极其重要的影响。 我绝对不否定这个。 那么，政府的政策怎么办，对短期的不动产动向很重要。

昨天晚上讲话时，有一个重要观点，就是政府不断混乱，大家的鸡犬不宁。 不动产对经济非常重要，搞不动产的话经济就会下降。 这不是中国的特例，全世界都知道这件事。 美国人不知道房地产会下降，你觉得美国经济会下降吗？ 英国人不知道房地产会下降你觉得英国经济会下降吗？ 西班牙人不知道房地产会下降，你觉得西班牙破产了吗？ 我知道。 但是，政府只能在一定的时间、一定的范围、一定的力量影响房地产。 我个人认为，未来一两年，中国政府的政策对房地产有影响，影响非常大。 我也不排除中国房地产会有小阳春的到来。 但是，我相信地球有吸引力。

第二个死角是房地产有周期。 当住宅库存量大到一定程度，信用扩大到无法维持的时候，政府不管放着、不逮捕、不管放着，中国的不动产都有周期。 这几个，我们不要误会。 诚然，政策对中国房地产极其重要。 但是，除了政策之外，还有哪些要素，在观察不动产的动向时，希望至少可以用眼睛的余光瞥一眼。 而且，房地产还有周期的另一层含义。 即使这次房地产价格下跌，也没什么大不了的。 经济有周期，房地产也有周期。 即使房地产下跌一次，也会再次发生。 那么，对房地产公司来说，并不是所有必须投机押宝的押宝在这个周期什么时候下降，什么时候发生。 正如许多演讲者所说，我们必须进行变革，必须搞好公司，搞好企业品牌，不输给房地产周期的开始，要使公司更大、更强。

那么，你为什么认为中国的房地产几年后会有比较大的调整呢？ 刚才我提到了一部分，我认为中国的货币政策周期在今后几年将不断加强而不是放松。 我认为中国的贸易盈余将减少，形成逆差。 外汇兑换是流动性制造的第一代人，我认为美联储几年后将退出qe。 我认为人民币将与美元挂钩。 我认为联合储蓄的退出流动性会产生非常大的影响。 这是我刚才演讲的三个要素。

然后，看看世界经济。 今天的新兴市场各地都很混乱，为什么？ 因为连储在哗啦哗啦地印刷纸币，所以欧洲的银行哗啦哗啦地印刷着纸币。 日本的银行哗啦哗啦地印着纸币，但钱不在他们自己手里。 钱去了哪里？ 我去了新兴市场。 为什么几年前外汇储备每月都上涨？ 热钱会流向里面吗？ 提高我们的流动性。 但是，今天，我们看到了很多混乱的景象，不谈中国的情况，就谈印度，印度的基础设施遍地开花，印度人没钱，哪来的钱？ 都是国际债市租用的，三年建设项目中，长债短借是走向毁灭的开始。

那么，我认为这场危机始于美国危机，今天的欧洲都柏林危机是中场揭幕，这场危机的最终结束是包括中国房地产在内的新兴市场。 谢谢你。

(/S2 ) )赖国强(/S2 ) ) :感谢7位嘉宾和2位嘉宾主持人。 谢谢你。