“陶冬：中国房价必有一跌 比08年更惨”

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8月10日，在《每日经济信息》等主办的博鳌房地产论坛上，瑞士信贷董事总经理、亚洲地区首席经济拆船师陶冬表示，中国房地产下一个比2008年最低的点位发生在3、4年后。

房地产的未来比08年还要低

瑞士信贷董事总经理、亚洲地区首席经济解体师陶冬表示，中国房地产下一个比2008年最低的百分点发生在3、4年后。 中国房地产迟早会发生调整，但需要具备三个要素。

欧洲都柏林危机

国债违约在历史上经常发生，阿根廷每十年破产一次，冰岛也在四年前破产了。 但是，今天反对了。 他们依赖什么？ 他们要依靠货币贬值，让货币贬值30%，福利削减30%，公务员削减30%，gdp下降30%。 但是，在欧元这个大框架下缺少的是贬值这个“逃避地”。 看看美国的债务，看看日本的债务，看看欧洲的债务，欧洲的债务总量是三大经济区块中最少的，其债务gdp比例最低。 但是，危机恰恰发生在欧洲。 为什么？ 因为，美国是联邦制，日本有中央政府，欧洲是17个国家抢夺并聚在一起的乌合之众。 在联邦下，联邦政府和地方政府因为老子和儿子的关系，儿子一旦出事，他必须帮助，舍身相助。 但是，在欧洲各国是邻居关系，不会舍身救人。 美国在独立战争后，曾经有13个政府，13个国债。 但是，国家统一后，他想针对经济强劲的纽约州，支援经济脆弱的加里兰纳州，但欧洲没能做到这一点。

陶冬认为，由于政治错位，欧洲都柏林危机将持续。 今天，我们看到的不过是以脉冲值出现的两个恐慌之间的平静。 欧洲都柏林危机的恐慌层出不穷，可见它是最终毁灭欧元的源泉。 但是，虽然欧洲都柏林危机还没有发展到欧洲今年的破产和明年的破产，但从10年来看，欧元一定会破产。

美国经济

目前，美国经济面临许多问题，就业不景气，信心开始下跌。 但仔细看，美国经济仍能保持1%-2%的增长，美国不是没有恢复，只是恢复的速度非常慢。 上周出来的美国非农业就业人数，出现了16.3万个新的就业机会，比过去两个月好一些。 但是，这是美国复苏的第三年，从过去五个经济周期的第三年来看，今天的就业复苏非常缓慢，没有就业复苏就没有费用回升，没有费用复苏就不容易投资回升。 今天，美国经济最大的核心是就业真的无法恢复，其背后的许多问题实际上是美国房地产带来的问题。

陶冬认为，美国今年9月推出qe3的可能性非常高，这将带来新的全球范围的qe。 qe2、qe3不能拯救经济，但qe的资产价格会成为好事件。

中国经济

陶冬说，中国经济每十年带来自上而下的结构性突破，带来生产力的提高，把经济推向新的阶段。 80年代初，文革后，百业等待兴起。 那个时候，农村改革取得了结构性的突破，生产力的突然出现，带动了持续了6年的高增长。 90年代初，中国经济再次陷入泥潭。 中国的应对措施是建立经济特区，引进大量外资，为中国成为世界加工厂奠定了基础，这是体制上的突破，带来了生产力的提高。 到了本世纪初，中国再次陷入泥沼。 当时的处理方案是加入世贸组织、银行改革、体制上的突破，带来了生产力的提高，把经济推向了新的阶段。

当前，中国经济再次开始陷入泥潭，中国亟需的是体制上的突破、结构上的改革，这几点北京领导人早就看到了。 2007年提出从经济转型向费用拉动型增长过渡，但经济没有做出任何反应，全球金融危机爆发。 北京领导人表示，拯救经济本来就有捷径，我们不需要做出体制上的突破，我们可以发行纸币，烧钱，这就是对这次经济泥潭的应对。 但是，货币扩张政策、财政扩张政策也许可以延长经济周期，也许可以刺破经济gdp的底线。 但是，决不能创造可持续的向上动力。 今天，我们看到的所有逆周期措施都是维持，没有突破，突破很少，中国经济在未来几年仍在不朽中徘徊。

陶冬认为，许多人对中国人民银行的减薪、扩张寄予厚望。

陶冬表示，如果要对比今天的货币数字和雷曼破产前的货币数字，看贷款的gdp比率，那么如果要看m2gdp比率，那么今天的中国货币数字远远超过雷曼破产前的水平，流动性是不是很紧？ 没关系。 从一年期存款利率、贷款利率来看，今天的水平远远低于雷曼破产前的水平，流动性紧吗？ 没关系。 第三组的数字略有不同。 从存款准备金率来看，这些东西很紧。 如果把这三组数字放在一起，画一个小圈子，就会收到银行系统内在房地产和中小企业这个小圈子里流动性很强的消息。 但是，如果我画一个大圈子，整个社会今天的流动性完全没问题。 中国货币政策陷入困境，今天的货币政策是太宽松还是太紧？ 答案是两个。 这是当今中国货币政策面临的困境。

四年前，我们是全球金融危机的无辜受害者。 在过去的四年里，我们把自己的经济支撑在了许多问题、房价和地方融资平台上。 这是大家都能看到的，所以我不说。 我认为今天中国经济有两个结构性的问题。 一是银行中介化，银行收到资金，交给央行20%，贷款给中小企业，那20%动不了了。 银行以各种方式最后进入房地产业，但这20%都没动的银行借给国有大公司，今天的国有大公司没有人投资，只有20%的转速下降了，在银行全权控制之下，如果一个身体心脏的4/5也没有发挥作用，这个身体会有多快 二是投资于实业化。 今天的民营企业没有人再投资。 经济的一个方面是银行中介；经济的另一个方面是投资实业化。

请告诉我，如果此时央行减收100个百分点，存款准备金率下降100个百分点，今天的中国经济真的能反弹吗？ 陶冬认为，中国经济进入了持续3-5年的微弱增长周期，很多人告诉我，今年中国经济将会反弹，基数可能会有一些变化。 但是，我认为未来几年中国经济将处于微弱的增长周期中。 背后有弱信用周期、弱房地产周期、弱出口周期、弱中小企业周期。 我认为，在中国取得下一轮结构性突破之前，开放服务业，允许民间资本进入有利领域，创造新的就业机会，创造新的经济增长点之前，中国经济处于弱循环。 今天的问题不是经济会下跌多少，而是经济在困境中能维持多久。 如果未来几年经济处于弱周期，资金处于弱周期，则繁荣期之后的债务链可能会相继断裂，如果债务链断裂，则整个链可能会断裂。 这是在座的各位今天必须慎重考虑的局面。

关于中国的房地产市场，陶冬说:“今天，成交量上升了。 请控制这些数字。 短期内很多开发者的资金链断裂的情况，至少在今后12个月内不会大面积出现，我想会有个别开发者。 我认为中国房地产在未来12个月将在两个板块之间集中。 在北京房地产市场，房地产价格不能上涨，限购令不能撤回。 今天，管理中国房地产市场的宏观政策真的不多。 货币政策可以做得很华丽，但货币政策对房地产管理的效果并不大。 地方政府可以给出各种各样的大数字，但今天的现实情况是地方政府没有钱。 真正管理宏观经济最有效的是其“不可告人”的政策，即房地产政策。 那么，北京要做的事件，不是他做多少，而是他不做，这就是政策。 今天，北京对地方过火的人打一杆，敲一杆。 但是，在稳定增长的大趋势下，对于很多地方政府所做的事情，我认为他采取了闭上眼睛的政策。 ”

陶冬认为，从长远来看，中国的房价一定会下跌。 [/s2/]今天，上海的房价已经达到东京的房价水平，但上海人的收入只有东京人的1/5。 海南岛，如果海南岛能以今天的成本卖掉今天所有的房地产库存，开发商们囤积的18万亩土地就能建成并卖掉。 海南岛可以收到足够的钱买一个小岛，曼哈顿这个小岛。 海南不需要再成为中国的旅游中心了。 让我们一下子成为“全球金融之哥”。

陶冬说。 “在曼哈顿的朋友，刚买了土地，可以建4栋小洋房。 租金回报预计为12%。 你觉得这块地花了多少钱？ 十五万美元。 今天的15万美元在上海、北京，只能买一个厕所。 悬崖上的独立洋房，30万欧元，不知不觉中我们就像捡海鞘的人一样，走远了。 ”

最后陶冬认为有三个要素。

1、中国政策环境正常化必须加快，新一届领导人上台后，必然会加快；

2 .中国贸易顺差大幅减少，需要进入逆差。 这已经出现了，但还需要时间

3 .美国的量化宽松政策必须退出，人民币或多或少地与美元挂钩。

陶冬不知道三大要素什么时候具备，但我知道、、、年后，相信三大要素是存在的，这也是这里的大家必须具备的。