“房地产迎第三轮洗牌 刚需公司冲击一线格局”

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据最近陆续出现的房地产上市企业中报报道，楼市调控正在进入房地产业新一轮洗牌。 佳业、旭辉地产等以刚需住宅为主营产品的住宅企业正在稳步扩大。集中在星河湾、绿城等豪宅的开发商处于危险的环境中。

最新研究报告显示，首次的职业诉求和首次的改善诉求将成为未来五年支撑中国住宅市场高速发展的主要动力。 随着规制“游戏规则”的改写，注重资金周转速度，产品结构更偏向于需求型的房企，将随着城市化的发展而更加迅速。

与这一趋势相比，经济学家赵晓认为，过去在房地产市场上，政府可以通过卖地赚钱，开发商可以通过囤积土地赚钱，炒房者通过买房赚钱的暴利时代已经结束，领域第三次洗牌。

新的洗牌开始了

庄凌顾问理事长张映光认为，房地产领域在过去十年中经历了两次大洗牌。 第一批在“831”前后，土地被“拍卖”，大企业品牌房地产公司趁机在全国范围内扩张，一线房企和二三线房企迅速拉开距离。 第二次是在2008年金融海啸前后，soho中国、龙湖、恒大等周期性预断的房企进入了一线开发商行列，但也有房地产公司，从而从一线退居二线。

目前，房地产领域正在迎来第三次洗牌，房企快速发展模式是否与国家调控方向一致、现金流稳健性、抗周期性、市场调节能力等成为重要因素。

报告显示，年后，主要城市住房成交量增速将逐渐放缓，未来5年复合增长率为6.5%，预计年成交面积将达到2.6亿平方米。 供应量增长达到年17.4%的高点后，将逐渐放缓，预计年新批次上市面积将达到2.4亿平方米，复合增长率将达到11.5%。

住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，在国家调控政策的压力下，住房投资投机型诉求被抑制，刚性诉求，即首次置业和首次改善型诉求，将成为支撑住房市场快速发展的首要动力。

二线住宅企业已做好准备

报告指出，进入今年，房地产市场正从高速增长迅速回归常态，领域分化逐渐加剧，以高周转率著称的房企开始崛起。

据恒大集团董事局主席许家印介绍，恒大从中低端到中低端的产品占70%。 佳兆业集团总裁金志刚表示，今年公布的300万平方米可规划销售面积的90%为普通住宅。

旭辉地产最近宣布了今年在香港上市的计划，以刚性诉求为第一市场的旭辉地产备受资本市场瞩目。 市场数据显示，得益于市场刚刚回暖，今年上半年，旭辉地产销售额进入上海前三名。

旭辉董事长林中表示，旭辉的产品结构中，中低价位的产品占60%。 公司一直在灵活应对，尽快调整产品战术。 目前，旭辉140平方米以上的产品比例大致只占20%。 产品定位以满足中产阶级刚需、自住首发布局、首发产品变现为主。 据他介绍，这几年，市场上最畅销的是中低价位、中小型类型。 去年为45%的企业，今年将达到60%，明年将达到80%。

华莱斯董事长李忠认为，旭辉的刚需模式有一定的共性。 中国一线城市化持续性更强，城市生活人口聚集效应越来越明显，北京、上海等城市圈的快速发展，是支撑住房企业的基础。