“追问成千上万套保障房：冲击刚需势头能否延续？”

本篇文章4344字，读完约11分钟

关斐菲经记者杨宠强从上海出发

5月，全国主要城市住宅交易量激增，楼市回暖趋势加剧。 许多拆解和统计数据显示，近期楼市成交集中在刚需盘中。 如果被监管长时间压抑的刚需爆发，房价可能会再次进入上涨通道。

在这个节目中，很多人正在考虑去年开始建设的上千个保障房。 如果这些保障性住房全部进入市场，目前楼市和房价走势会发生什么变化？ 对此，《每日经济信息》记者在广州、上海等地进行了调查。

子平(化名)，上海人，今年34岁，未婚，税后月收入超过8000元，计划搬到位于上海青浦徐泾的房子。 上述住宅总建筑面积为68平方米，根据21世纪房地产统计，在商品住宅市场购买，总额至少在100万元以上。 但是，子平只付了48万元就住进了同室。

子平是国家保障房开发计划的受益者。 由于保障房开工量急剧增加，上海经济适用房申请门槛下降后，家庭人均月收入5000元，人均财产15万元，也可以申请经济适用房。 子平的父母成功申请购买了经济适用房。 在一定程度上，已经有部分刚性诉求的购房人决定购买以经济适用房为首的各种保障类住房。

按照中央规划，“十二五”期间将建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套，年产1000万套，年产700万套。 但是，保障房对普通商品房市场的冲击可能没有想象中那么强烈。 经济适用房是目前对普通商品住宅市场影响最大的一种保障性住宅，但根据上海易居房地产研究院的调查，全国范围内经济适用房开发投资额占商品住宅的比例持续下降，降至全年3.1%，为历年最低。

资金制约保障房的供应

中国指数研究院上海研究总监督陈延彬告诉《每日经济信息》记者，北京、上海等一线城市开发建设包括经济适用房在内的保障房时，比其他城市积极得多。 年上海开工的保障性住房数量达到22万套，同期北京为20万套，均基本完成了当年的保障性住房开发计划。 今年，上海预计开工的保障性住房达到16万套，北京达到16.58万套，适应国家经济适用房快速发展计划。

据上海易居房地产研究院《~年保障住宅年报》报道，100%年全国新增城市保障性安居工程住宅1043万套，截至2011年11月，大部分省份的开工率超过100%。

与巨大的保障房的开工量相比，本年度保障房的竣工量并不多。 年建成城市保障性安居工程住宅432万套，其中1/3主体结构基本完成，1/3进入楼层工程，1/3完成基础工程，基本满足住房和城乡建设部的要求。

根据上述年报，这是因为保障房的竣工量受到工期的影响。 通常，保障房的合理工期为两年半左右。 因为今年保障房竣工工程的99%结转到2009年。 根据这项工程的进度，今年竣工销售的保障房将比去年越来越多。

资料显示，2010年，全国各类保障性住房和棚户区改造住房实际开工590万套，明年竣工的保障房数量将更加庞大，对普通商品住房市场的冲击也将明显加大。

另外，保障性住房建设所需资金规模较大，据上海易居房地产研究院估算，全年保障性住房建设所需资金预计为2.5万亿元左右。 但是，由于地方政府对保障性住房建设的预算少，土地出让收入下跌，地方融资平台债务进入集中还款期，融资可能受到一定的掣肘，资金压力严峻。

上海易居房地产研究院方面认为，据此，保障性住房700万套以上的新增开工量和500万套以上的竣工量能否按期完成，资金难题是最大的不确定性。

保护室刚开始受到冲击

年8月，上海市政府决定在全市开展经济适用住房供应申请工作，调整放宽了申请准入标准。 其中，家庭人均月可支配收入限额由2300元调整为2900元，家庭人均财产限额由7万元调整为9万元。

年3月，上海市政府再次放宽经济适宜住房准入标准，将3个以上申请家庭人均月可支配收入限额从2900元调整为3300元，家庭人均财产限额从9万元调整为12万元。 2人以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上又上浮了10%。

在申请门槛不断下降之后，能够购买经济适用房的人们已经接近普通住房的购买群体。

今年3月，易居(中国)控股有限企业执行总裁、克比瑞新闻技术有限企业董事长丁祖昱表示，上海的经济适用房申请标准提高到家庭人均月收入5000元。 这意味着一户3人，其中只有2个身体在工作，家庭收入总额达到15000元，符合经济适用房的申请标准。 当时，他认为保障房的大量供应，必然会冲击刚性诉求。

他的预言后来果然实现了。 其实，子平的父母今年3月以后也申请了经济适用房，并得到了批准。 除子平外，其他一点拥有上海户口，月收入在万元以内的人们也在等着经济适用房这块馅饼落到自己嘴里。

住房适配制度还必须完善

但是，实际上能享受经济适用房利益的人很少。 陈延彬表示，《每日经济信息》记者了解到，迄今为止，上海经济适用房是继搬迁住房后第二大开发量保障房，但目前该保障房的开发思路正在发生变化，目前开发的保障房越来越多以公租房为首要组成部分。

事实上，经济适用房制度暴露的问题也很多，公众开始质疑其“经济性”和“适用性”。

2009年以来，出现了加强公租房、弱化经适房的现象。 经济适用房开发投资额占商品住宅的比例持续下降，年降至3.1%，经济适用房销售面积占历年最低的住宅销售面积的比重逐年下降，从最高年的2000年的22.69%降至年的2.94%。

与经济适用房相比，限价房对普通商品住宅市场的冲击较弱。 截止到年初，全国限价室的建设规模还很小，只有北京、天津、广州、宁波、成都等少数城市有实质性的变动。 年10月上海第一批限价住宅正式开工，许多城市开始重新考虑是否建设限价商品住宅。

经济适用房和限价房真的会冲击普通商品住房市场来抑制房价吗？ 可能没有想象中那么简单。

·住宅企业的例子

拿地近一年给朗诗建经适房还是土堆？

关斐菲经记者杨宠强从上海出发

保障房供应不足的主要原因之一是开发商坚持延缓保障类用房的供应。 上海、北京等城市2009年底前后出让的各类商品住宅用地，大多规定开发商必须建设一定比例的保障类住宅，上海的比例达到5%，北京达到30%。 但是，《每日经济信息》记者对保障房的建设进行了抽样调查，发现这些建设速度远远没有跟上。

例如，朗诗上海祝桥项目建设的保障房，不仅开工时间比商品房晚得多，开发商还以保证“普通商品住宅业主的正常生活”为由，为建设保障房的业主开发小区通道。

房地产专家表示，许多开发商并不乐意为小区建设保障房，保障房经常受到歧视。 很多人有疑问。 依靠这些设施，真的能抑制房价吗？

盖经房，或者按年盖房

年8月，朗诗集团旗下的上海朗华置业有限企业以5亿7500万元的总额拍摄了上海祝桥新镇e6地块。 根据上海规土局公布的土地转让须知和答疑纪要，该地块要求建设30%的装修住宅和20%的中小型住宅，再加上5%的经济适用住宅。

据该项目销售人员徐先生介绍，整个项目分两期开发，共建设32栋房源(包括卖场)，总户数1200户。 其中3栋是适合住宅的房源，层高为7层，约80户左右。

但是，《每日经济信息》的记者日前在该项目现场没有看到合适的人选。 在这个地块的围墙内，除了几堆陡立的土堆、站立但不动的起重机之外，只剩下没有拆除脚手架的卖场。

徐先生告诉记者，这个项目经过适才一个月前刚完成基础工程，目前正在建设的工程是一期项目和卖场的样板房。 其中，第一期项目共有13栋多层房源，今年8月左右可以关闭，今年9月可能会启用，但其中不包括3栋住宅。 适房与二期房源一起交房。 据朗诗集团上海企业市场部部长马庆介绍，二期项目的交往时间为年6月。

2期项目的开发期相距甚远，为什么要将经适房安排在2期计划中？ 据业内人士推测，开发商为了尽量减少适才适用对项目的负面影响，推迟了适才适用的建设时间。 建设经济房的比例并不大，但给开发商带来了很大的“压力”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，适房的配置对刚需和高端项目的销售都有负面影响。

关于适房的建设时期，马庆没有给出具体答复，表示这是“正常计划”。 《每日经济信息》记者联系了朗诗集团上海企业项目运营的负责人了解了相关情况，但在发布消息之前，该负责人没有给出任何有效答复。

为适房设计小区出入口

去年11月，浦东首个经营室中，位置相对较好的三林基地价格为8000~8100元/平方米，航头基地价格为5300~5600元/平方米。 这样的价格对商品住宅造成了明显的冲击。 马庆告诉记者，位置不如上述地区的祝桥新镇e6地块一期毛坯房的平均价格在1.2万元/平方米左右。

杨红旭表示，经适房对商品房的冲击体现在两个方面。 一是购房者购买商品房时，往往在意住户收入的差异，从而影响项目销售；二是配置的经适房价格比同一小区的商品房便宜得多，从而冲击商品房销售。 他指出，随着住房准入标准的提高，这种影响将更加明显。

事实上，朗诗的上述项目曾试图缓解居住区对小区的影响。

徐先生告诉记者，第一期项目位于社区以东，东侧与湖景相邻，南面有河流，位置很好。 而且，建造住宅的地块离第一期项目很远，位于社区最西南角，不仅靠着道路，旁边还有社区的汽车房。

另外，项目在规划时，在经适房旁边设计了小区出入口。 马庆说，这表面上是为了“适合居住的人们”，实际上是为了不影响东一期业主的正常生活。

该政策咨询研究总监督张宏伟向《每日经济信息》记者表示，开发商在开发建设适合住房的项目时，商品房和适合住房的资源配置往往不同，“这是风险最低的规划措施。 否则，很可能会对商品房的销售产生负面影响，影响产品今后的定价。”

建设需要依赖法规的约束

如何保证建成的保障房能按时保质、及时供货？ 如何防止入住保障房的业主因开发商的计划而感到“自卑感”？

中原集团研究中心高级管理层刘渊表示，让开发商参与保障房的建设，是政府为了节约开发能源。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为，政府让开发商建设保障房，是为了避免在一个地区建立特殊的“顾格”，也就是一个国家已经形成的贫困地区和富裕地区的区别，其次是让购房者共享地区内的社会管理服务

的政策初衷是好的，但如何让开发商认真履行配置义务呢？

刘渊表示，适合建筑的房间，质量与商品房差不多，但一般开发商很难有这种觉悟，需要政府采取越来越多的监管措施加以约束。 在安排管理层的项目中，对管理层来说，开发商只是“承包商”的角色，政府才是这些管理层的“主人”。 目前，首先必须完善具体的质量监督管理措施和标准，但目前这部分还欠缺。

张宏伟说，为了鼓励开发商建设经济适用房，政府可以在土地出让上做出让步，通过出让性价比高的土地来提高开发商的参与意愿。 此外，还可以通过较好的融资模式或新的金融创新产品支持保障性住房建设，在政策层面进行鼓励，允许保障性住房行业尝试和执行创新融资方式。