“荣安地产宁波地王“退地”存疑：逃避新规还是资金压力？”

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经记者徐杰出生于浙江

“闲置1年按照土地出让金额的20%征收土地闲置费，闲置2年无偿回收。 》这是6月7日国土资源部刚刚修订的《闲置土地处置办法》的规定，该办法将于今年7月1日起正式施行。

新方法实施不到10天，在已经“搁置”两年半的鄞州新城区庙堰-4号地块上，荣安地产( 000517，sz )旗下昔日宁波地王突然“变脸”。 6月22日，荣安地产公告称，企业当天解除宁波市国土局和宁波市鄞州新城区庙堰-4号地址的《国有建设用地使用权转让合同》。

公告称，解除土地合同是因为“因土地取得村村民上访等原因，土地合同未能按约定进度执行”，解除后荣安地产不仅收回已支付的土地出让金23.07亿元，还获得损失补偿金4.15亿元，利润9000万元。

虽然房地产调控尚未放松，但荣安地产成功“摆脱”地王，不仅可以摆脱“囤积”的压力，还可以充实本公司的现金流，并且可以获得较高的收入。 但是，在当地房地产行业的人看来，这个地王“退居”是毫无头绪的。

地王退地

6月22日，荣安地产宣布，由于宁波市鄞州新城区庙堰-4号村村民到访等原因，该重大合同未能按约定进度执行。 经合同双方协商，同意解除与宁波市国土资源局签订的《国有建设用地使用权转让合同》。

在宁波本地房地产行业人士看来，鄞州新城区庙堰-4号地块已经转让了两年半，为什么此时决定解除土地使用权转让合同？ 这个地块当初转让的是净土吗？ 这块土地的损失为什么要从年3月31日到年9月30日计算出来，而不是当初取得土地以后，上述公告还没有公布。

昨天( 6月25日)，《每日经济信息》记者分别就上述疑问与宁波市相关部门预约采访了荣安地产，但在记者发布消息之前没有收到任何回复。

顺便说一下，国土资源部6月7日刚刚修订的《闲置土地处置办法》，其中一条规定是闲置1年按照土地出让价款的20%征收土地闲置费，闲置2年免费回收，新办法将于今年7月1日正式施行。 荣安地产“地王”的退居地正好是闲置土地新规正式实施后的10天时间。

《每日经济信息》记者了解到，该地块早就申请了建设工程规划许可证，编号为(浙江规建字第0260029号。

据业内人士称，即使不退开土地，荣安地产也没有钱移动这块土地。 “银行的贷款卡开发很困难，现在也有卡。 不能用其他方法融资”。 宁波市某规模商业银行负责融资的副行长向《每日经济信息》记者表示，他们的银行今年以来要求地产商不能贷款，“银行多次召开会议，表示今年将控制风险”、“融资投入比较紧”。

“从最近的一点情况来看，宁波的一些项目还可以销售，荣安房地产资金还在。” 宁波一位房地产官员表示，《每日经济信息》记者表示，如果开发，荣安房地产的资金一定压力不小，但这样辛苦的话，现金流会好一点，如果这块土地撤出，会拿出越来越多的资金，台州、苏州等地。

银行债务不容忽视

宁波市鄞州新城区庙堰-4号a、b、c地块具体由宁波康信置业有限企业运营，该企业为荣安地产控股。 其中荣安地产直接拥有该企业40%的股权，宁波康园房地产有限企业拥有60%的股权。

目前，宁波康园房地产开发有限企业的资金压力不小。 据荣安地产年财报显示，向建设银行宁波住宅城建支行借款共计4亿2000万元，8月27日到期，向工商银行宁波江东支行借款2000万元，也将于10月15日到期。 其中四笔借款的抵押人和抵押物分别为宁波康信置业有限企业和宁波市鄞州新城区庙堰-4号地块。 此外，每年偿还的银行债务还包括荣安地产公司全资子公司的债务。 例如，有7月1日到期的宁波荣和置业有限企业向农业银行宁波市分行支付的4亿资金。 宁波荣居置业有限企业不足工商银行宁波江东支行12月到期的3.5亿元。

荣安地产当初考虑获得鄞州新城区庙堰-4号地块与信托企业合作。 根据当时的公告，康信置业的注册资本为人民币23亿元，其中康园房地产以货币方式出资13亿元，占注册资本的56.5217%，江西国际信托以货币方式出资10亿元，占注册资本的43.4783%。 江西国际信托持有康信置业股份共2年，到期日为江西国际信托以股权收益形式(收益率8.1%/年)转让康园房地产持有的康信置业股份。

但奇怪的是，不到半个月，《合作协定》就未经董事会审议通过了。 荣安地产收到江西国际信托股份有限公司的通知函，决定中止双方在宁波市鄞州新城区庙堰-4号地块的合作方案。 因为，“江西国际信托在信中表示‘信托项目条件不成熟’，荣安地产必须自行筹集近10亿元支付地租。”

·信息审查

夹在楼市调控的前后

据宁波当地媒体报道，2009年12月14日上午，荣安地产经过131次竞价，以23亿元的总价拿下鄞州新城区庙堰-4号地，楼价约13765元/平方米，创下了2009年鄞州区地块出让成交单价的新高 而且，该地块以23.07亿元的总额，一举成为当时宁波的总额王。

2009年春节过后，宁波二手房市场率先悄然启动。 2月市六区二手房成交量超过单手住宅200套以上，呈现较快的恢复态势。 随着3月以前购房旺季的到来，房地产市场逐渐上升，当月宁波市六区商品房交易量达到2007年平均水平，二手房月交易量达到2004年5月以来最高水平。 另外，房地产投资也开始回暖，一季度完成投资额达到72亿元，比去年同期增长23.3%。

年，房地产调控“降临”。 6月底，市政府常务会议大体通过了《宁波市人民政府坚决抑制房地产价格过快上涨，促进房地产市场稳定健康快速发展的实施意见》。 《实施意见》要求全面执行更加严格的差别化住房信用税收政策，以遏制不合理的住房诉求。 贷款购买第二套住房时，首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 如果贷款购买第三套以上的住房，商业银行可以暂停发放购房贷款，比如发放贷款，首付比例和贷款利率必须大幅上升。

年11月，国家统计局数据显示，宁波市新建住宅销售价格比去年同期下跌0.8%，比上个月下跌0.6%。 新建住宅与去年同期相比下跌的只有4个城市，宁波的跌幅继温州之后位居第二。 而且环比下跌的城市达到49个，宁波与沈阳的跌幅齐名最大。

年上半年，自成交以来大幅下跌，3月迎来楼市小阳春，到4月、5月部分开发商以价换量为止，楼市成交量有上涨，但房价有下跌趋势。

根据国家统计局公布的70个大中城市住房销售价格波动数据，3月，宁波新商品住房价格比上个月下跌1.7%，比去年同期下跌3.2%，降幅比2月扩大1.0个百分点。 二手房价格比上个月下跌0.4%，比去年同期下跌4.0%，跌幅比2月扩大0.4个百分点。 4月，除温州外，杭州和宁波排在全国跌幅排行榜的第二、三位。

数据显示，5月宁波市新商品住宅价格比上个月下跌1.7%，比上个月缩小，但仍是全国70个大中城市中的第二位，仅次于温州。 从去年同期来看，5月宁波市新商品房价同比下跌7.6%，跌幅居全国第三，仅次于浙江省内城市温州和杭州，再次刷新了去年楼市限购以来单月最大跌幅。