“调控之下商业地产逆势崛起 局部泡沫初显需警惕”

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最近，商业用地溢价成交的新闻层出不穷，土地市场似乎有“解冻”之势。 在商品住宅持续受到严格管制的情况下，商业地产以无限制购买的优势“接轨”，成为吸引投资者的热门房地产形态，开发商的土地拥有热情很高。 但在繁荣的背后，商业地产面临同质性强、后续资金乏力、存量大等问题，容易在资金热度的支撑下出现泡沫化趋势。

商业地产的逆向发展

6月上旬，上海万卓投资有限企业以1亿7500万元竞争上海市嘉定区嘉定新城商业地块，地板价格16063元/平方米，溢价率达到435.5%。 尽管发生了溢价超过4倍的土地成交，与底价不高有关，但震惊了业界。

商业区很受欢迎，不仅北京、上海、广州等一线城市，二线城市也同样火爆。 今年1-4月杭州主城区新成交各类土地24件，其中12件为商业、综合用地。

业内人士分析认为，在住房调控不可动摇的背景下，全年房地产市场的亮点仍在于商业房地产。 由于该开发商对商业房地产土地的动力更大，预计今年将有越来越多的房企涌向商业房地产。

根据《中国房地产开发公司500强评估研究报告》，前20家开发商已经进入商业房地产，金地、保利、招商、万科等大型房地产公司纷纷分立专业的商业房地产开发运营企业，抢夺商业房地产。

据北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍，从年一季度房地产开发投资数据来看，住宅开发投资增长率仅为19%，商业地产达到43.4%。 这表明资金还大量进入商业房地产市场。

由于多种因素，商业房地产得到了支持

业内人士认为，持续监管、持续推进保障性住房建设等因素改变了行业对住房市场的期望。 利伯维尔联合国总裁、利伯维尔集团执行董事范伟说，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，专心做住宅开发工作风险太大。 在这一形势下，许多住宅开发商转向商业房地产的平衡风险，寻求更广泛的快速发展空之间。

此外，商业地产的迅速崛起还涉及许多城市服务经济的高速发展，对写字楼、商店、酒店等商业地产的诉求也迅速增加。 为了鼓励商业地产的快速发展，一些地方政府确定，对总投资在5亿元以上的大型商业项目，按地价优惠5~7折无疑也提高了开发商的土地拥有热情。

租金上涨也是商业房地产市场持续增长的动力之一。 戴德梁行今年2月公布的世界办公楼租金费用报告显示，去年北京中央商务区各业务间的年租金费用全球上涨最快。

局部泡沫逐渐出现应引起警惕

商业地产市场迅速上升，隐含的风险和泡沫逐渐显现。 在去年8月召开的中国银监会中年务实会议上，银监会警告对商业房地产和二、三线城市的房地产风险保持“关注和警惕”。

根据上海易居房地产研究院的统计数据，近年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市迅速发展，到了2010年，20个主要城市新入市量将达到16437万平方米。 以西部某省会城市为例，年主要城市人口530万，城市综合体库存523万平方米，年达1061万平方米，几乎翻倍。 易居房地产研究院的周建认为，未来几年中西部城市商业房地产将面临供给过剩的风险。

根据世邦魏理市的最新统计数据，根据过去两年的平均消化量静态计算，我国许多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。 从供求关系来看，我国的商业地产泡沫可以说逐渐显现。

“现在很多地区的商业供应面积大幅过剩，将来很多大型商业中心将无法经营，开发商和购买店铺的投资者肯定会出现赤字。 》中国房地产新闻集团研究总监薛建雄表示，短期内市场商业房地产项目供应量过多，地产商开发、运营能力参差不齐，一些商业项目难逃关闭、重组、收购的命运。 特别是二线城市的新区项目，在目前住宅滞销的情况下，商业地产也缺乏足够的人流和费用。

值得注意的是，许多商业项目直接出售给个人投资者。 在任何一个商业地产项目大量同质重复建设，短期耗资却没有大幅上升的城市，这无疑将巨大的风险转嫁到后者身上，商业地产的泡沫很容易在投资者的频繁倒手中越来越大。

易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻认为，商业地产需要完善的运营模式，开发商至少要有自己的核心经营载体。 现在很多开发商都有商业地产不知道怎么运营。 另外，中国融资环境等各方面的支持还不健全，没有制作大量商业房地产的运营结构。