“宋卫平服输：调控超出了绿城的预期”

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经记者杨宠从上海强发

早就满身头发的绿城中国( 03900，hk )会长宋卫平，这几年外貌没什么变化。 但是，他在6月8日举行的绿城年股东周年大会上的话让我想起了三国时期曹操着名的《短歌行》，为英雄的迟暮掐住了手臂。

绿城在会上宣布，与九龙仓( 00004，hk )签署了战术投资合作协议，绿城将向九龙仓进行两次股权分配，涉及资金约51亿港币。 配股完成后，九龙仓有绿城扩大后的股本24.6%将成为绿城第二大股东，宋卫平、绿城中国副主席兼总裁寿柏年、绿城集团执行董事兼副主席罗钉明的股份将分别稀释为25.45%、18.09%、5.4%

三年前的11月，宋卫平贬低了万科老大的地位。 那一年，雄心勃勃的他在同一个地方发誓年绿城的销售目标将超过千亿，成为万科和领域的领头羊。 但三年过去了，绿城当天的宏伟目标早就消失了。 宋卫平首次承认万科为普通住宅行业之首，绿城虽然未来规模不大，但仍将稳健成家。

宋卫平进一步承认，绿城在销售规模100亿的地产商中，缺乏管理经验和能力。 当时豪强的宋卫平，现在越发谦虚和睿智。

误审了控制时间

为“改革开放后富裕的人们”建造房屋，改善他们的居住质量，是宋卫平的愿望，也是他历来敢于呼唤万科的理由。

绿城许多楼盘一套住宅总额超过1000万元。 根据绿城的理念，销售额将超过千亿美元，每年只需卖出1万所房子。 万科为了达到同样的销售额，出售的房子可能会超过10万家，也可能会增加。

在楼市疯狂的岁月里，人们买上千座豪宅就像买白菜一样。 2009年星河湾开业那天，共出售了264间豪宅，总额为40亿元。 同样，绿城蓝钱江在年3月也在3小时内卖掉了188座豪宅，完成了总额22亿元的壮举。

根据豪宅市场当时的表现，卖1000亿元的房子不是自夸。 但是，年末楼市的调控改变了这一切。 受限购令的影响，高端住宅开始成为“滞销”的商品。 上海的许多豪宅项目一月只卖一两套。 绿城的资金压力开始显现。

宋卫平承认，绿城错误地预断了管制时间表。 他说，绿城此前对监管的考核期为半年至一年，但现在已经过去了一年半，现在面临监管进入两年或更久的可能性，不知道监管会怎么样。 在未知的环境中工作非常困难，不知道该怎么办。

最终结果是，绿城将出售旗下10个项目收回60亿元资金，同时仅以25亿5000万港币的价格向九龙仓出售24.6%的股份，同时九龙仓的股份占有率有可能进一步扩大。 九龙仓还以9%的年利率购买了绿色城市的25亿5000万元债转股股票。 债转股在第四年可以正式债转股，价格为7.4元/股。

底线是不放弃质量

在股东大会现场，记者问宋卫平九龙仓入股后，绿城是否还会引进新的战术投资。 未来的绿城宋卫平还能成为第一大股东吗？

对此，宋卫平表示:“千万不要认为这是自己的。 我经常看到“这个公司是社会的。”

但是，连统治权都可以放弃的宋卫平，有绿城“质量必须坚守，价值必须坚守”的底线。 他表示，无论是投资绿城的股东，还是与绿城合作开发的合作者，都将遵循质量承诺。

实际上，在目前对豪宅市场的影响受到管制的情况下，绿城为了宋卫平的质量追求而放弃规模。 正如他多次重申的那样，与其他可能大幅降价的开发商相比，绿城对于质量管理的价格巨大，8点到10点左右的优惠已经是极限了。

在目前的市场上，无法大幅降价的绿色城市只能继续依赖高负债来维持规模。 面对这样的结果，宋卫平做好了心理准备:“我们今后可能不是规模较大的企业，但它会稳健，能造出好一点的房子。”

未来的安全和稳健第一

回顾控制困难的时期，宋卫平越来越反省的是当时的稳健性不够。 他在股东大会上宣布:“绿色城市高负债快速发展时期正式结束，稳健快速的发展时期即将到来。”

“公司为了生存，不能总是风雨交加。 现在回头看，我们不够稳健。 “2008年，经过年的管制，安全第一，稳健第一，这是我们很多股东的心声。 ”宋卫平说。

在股东周年大会上，他亲自提到龙湖地产( 00960，hk )，认为后者在资本市场上强于绿城。 他之所以不提，是因为龙湖在资本市场上更受欢迎，是因为它更稳健。

绿城选定九龙仓为合作伙伴，也多少出于“稳健”方面的考虑。 在股东大会上，宋卫平连续以许多“稳健”评价九龙仓。 “他们经过的风浪可能比我们经过的宏观调控要大一些。 例如，1997年以后的负资产幅度，下跌到不动产的50%以下，九龙仓以上优胜企业活了下来。 他们经历了石油危机、亚洲金融危机、还有全球金融危机，他们更有经验。 ”

·注意

宋卫平本来就没那么困难

无论如何，经过一系列项目的移动和上半年的销售努力，再加上九龙仓注入51亿港币的资金，绿城终于度过了危难时期，负债率可以下降近一半。

但对宋卫平来说，他可能本来就没那么难。 绿城宣布与九龙仓签署战术合作协议时，绿城总裁寿柏年表示，6月1日~6月7日绿城完成销售12.8亿元，其中协议销售4.6亿元，日销售1.8亿元，销售明显回升。 西溪诚园、绿城兰园、灵峰苑的酒店公寓是人气中心。 这三个项目不仅单价低，面积小，总额也低。

宋卫平表示，这些项目售价低廉，是因为土地的采用年限本身已经减半，招聘费用高等因素，但对购房者，特别是年轻购房者来说，仍然很有吸引力。

事实上，并不是很多年轻买家不同意绿色城市的质量，但是绿色城市住宅的高额总额让很多买家无法承受。 在这种情况下，只能选择总额更低的产品。

在这种情况下，绿城像龙湖、世茂这样的高端开发者，推出了高质量、高单价、但面积小、总额低的产品，有机会作为过渡居住加以采用。 但是，绿色城市最终没有选择扩大产品线，摆脱财务危机。

复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民表示，与其他商品不同，房地产业并不总是在最好的位置找到地块开发豪宅。 在这种情况下，开发者需要扩展自己的产品线。 在多次比同行质量更高的情况下，开发能被越来越多的普通人接受的产品，将会是一个好的战略。