“房企税费暴增之谜：税收征管力度在加大？”

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经记者杨宠强胡廷鸿叶书利从上海深圳北京出发

因为近期外资投资银行频繁预测楼市调控政策将于年内放松，地方财政收入可能会因房地产投资和建筑开工面积的快速下降而下跌。 但是，去年房地产业的税收数据使上述预测的可靠性受到了质疑。 根据搜狐房地产频道提供的146家a股上市房地产企业去年的税收缴纳资料，这些房地产企业全年整体缴纳的税费增长了42%，但同期这些房地产企业的整体净利润仅增长了18%。

为什么开发商的税收支出大幅增加？ 业内对此有两种看法。 一是住房公司成绩的增长增加了公司的税费支出二是去年政府对房地产公司的税收征管得到加强，许多房地产企业为加强土地增值税清算缴纳了越来越多的税费。

兰德房地产战略咨询机构总裁宋延庆认为，从税收增长的幅度来看，土地增值税、公司所得税等税收征收管理力度很可能得到加强。 如果这一说法成立，房企将加大税收征管力度，因此有可能面临更为严峻的财务压力。

多家住房企业的税收支出大幅增加

搜狐房地产频道提供的数据显示，a股主要上市房地产企业的年度税收支出比上年大幅增加。 其中保利地产增长率明显，全年企业各项税费支出仅为67.04亿元，但全年缴纳的税费一举增加到113.12亿元，增长近70%。 万科缴纳的税款也从去年的93.82亿元增加到146.98亿元。 另外，金地、招商、金融街、中航等房企全年缴纳的税费比上年大幅增加，其中中粮地产土地增值税支出超过100%。

一些房企的税费支出比上年明显下降。 例如，荣丰控股去年的税收支出从每年6000多万元锐减到3000多万元； 世纪星源的税费支出从去年的4000多万元锐减到1000多万元。 但是，税收支出大幅减少的企业多为中小地产商，数量和纳税金额占领域的比例很小。

显然，保利、万科这样的大型房地产企业已成为房地产业税收贡献的主体，仅这两家企业去年缴纳的税就占140多个a股上市企业整体缴纳税的33%。

根据财政部的统计数据，全年全国土地增值税比去年同期增长61.3%，城镇土地征收税同比增长21.7%，房产税同比增长23.3%，超过税收总收入增长。

中国指数研究院上海研究总监督陈延彬认为，住房企业税收增长的重要原因是一些房地产企业业绩增长的结果。 以万科为例，该企业年营业收入同比增长41%，营业利润增长32.52%。 业绩的增长直接关系到万科的营业税、土地增值税和公司所得税的大幅增长。

《每日经济信息》记者查阅万科年报发现，该企业去年营业税达77.78亿元，比上年增长38%，所得税则增长32%，仅这两项税收就超过110亿元。

和万科的情况一样，保利地产年营业收入也比上年增长31%，拉动当期的营业税增长41%以上，公司所得税增长42%。

但万科、保利等少数房企的情况，并不足以证明房地产公司税收增长的根本原因。 根据搜狐房地产频道提供的统计数据，140多家上市房地产公司整体营业收入增长幅度仅为20%，远低于税收支出增长速度。 这表明业绩和利润的增长不是房地产公司税收支出的全部原因。

征收管理的力量有所加强吗？

那么，在房地产领域销售额增长放缓、房地产类公司上市公司整体净利润增长水平只有18%的情况下，税费支出增长超过42%。 其背后的真正原因是什么？

上海一家房地产企业董秘告诉《每日经济信息》记者，房地产税收特别是土地增值税的征收力度正在加强。 中海地产内部人士也向记者透露，青岛等城市土地增值税征收力度从去年开始加强，部分项目不重复一次性清算的土地增值税达到8亿元。

上海新闵律师事务所合伙人刘福元也向记者表示，去年税务部门切实加大了对各类税收的征管力度，土地增值税成为严格征管的税种。

深圳房地产总经理助理林晓华进一步表示，通常情况下，土地增值税的清算发生在项目完成销售两年后，房地产市场的销售是2009年和2009年最火爆的。 根据这个法则，去年和今年的土地增值税清算将大幅增加。 他还表示，由于市场交易量下跌，交易环节产生的各项税收相应下降，土地增值税由此成为弥补税收收入下降的重要保证。

事实上，去年12月27日，国家税务总局党组书记、局长肖捷要求各地抓紧做好土地增值税清算工作。

根据搜狐房地产频道提供的数据，140多家上市公司即期土地增值税从全年98.24亿元增加到去年的121.7亿元，超过20%。

值得注意的是，今年2月，财政部公布了去年土地增值税收入情况，土地增值税收入比去年同期增长61.3%，为2062.51亿元，占税收总收入的比重为2.3%。

这些数据可能表明，主要a股上市房地产企业全年税收支出的增长与税收征管力度的加强有一定的关联，但对一些未清偿土地增值税的房企来说，税收征管有所加强或带来了更大的压力。

例1/

亿城股份税费占营业收入的近24%，销售受阻，资金链受到压力

经记者叶书利从北京出发

搜狐房地产频道提供的146家上市房企数据中，亿城股份( 000616，sz )的税收占营业收入的比重比区域平均水平高出近10个百分点。 由于资金链受到巨大的开工建设和高额税收的双重压力，目前亿城股正在通过出售家产等方式筹集资金。

税金金额和利润额一样

财报显示，亿城股缴纳的各项税费总额约5.14亿元，约占亿城股营业收入21.56亿元的24%，相当于年企业5.14亿元的利润总额。 泛海建设( 000046，sz )的一位干部在《每日经济信息》中明确表示，通常拿地时间在2007年以后的项目中，约占各种税收收入的15%。 由此看来，亿城股份近24%的比例高于区域平均水平近10个百分点。

根据亿城股的历史数据比较，24%的比例也极高。 亿城股份财务报告显示，全年亿城股份营业收入约30.74亿元，利润总额约7.9亿元，年缴各种税支出约4.08亿元。 换算一下，年亿城股份税费支出占营业收入的比例约为13.3%，约占本年度利润总额的52%。

从绝对值的角度看，在全年亿城股份营业收入比去年同期减少29.86%、利润总额比去年同期减少35%的情况下，亿城股份的税费比去年同期上升了约26%。

一家证券企业的分析师表示，亿城股份全年缴纳的税收绝对值占营业收入的比例之所以高，是因为项目结算周期带来的增值税的增加。 随着众多项目的完成，亿城股这样的税高占有率状况将持续下去，可能会给资金链带来压力。

开工量大幅增加挤压资金链

除去税收支出，亿城股权资金链最大的压力来自开工量。

《每日经济信息》记者根据亿城股票年报相关资料总结发现，企业去年和今年正在建设或计划建设的项目数为11个，其中5个项目的预计投资量均在14亿元以上。 例如，北京燕西华府开工时间为年1月，下一次竣工时间为年12月，投资总额为69亿元。 这个项目近两年的投入额是年亿城股票营业收入的320%。 该项目是年3月开工的下一个项目，投资总额预计也将达到69亿元。

根据北京住建委官网资料，自去年国庆以来，北京燕西华府共发布3次房源169套，拟售区间为3.6万~6.8万元/平方米。 截至今年5月22日，合同量为22套，合同率不到13%。 年1月1日发售的第三批住宅供应量共计20套，目前零成交。 据《每日经济信息》记者介绍，开盘约7个月和6个月的燕西华府项目第一批和第二批房源，截至5月22日的销售额分别为2.58亿元和9971万元，共计约3.58亿元，为北京燕西华府此次69亿元的预计总投资额的5 .

变卖家产到处集资

庞大的建设资金诉求和高昂的税占率，叠加了房地产调控下销售不畅的亿城股票资金链的压力。

5月18日，亿城股份发布公告称，5月17日，亿城股份和全资子公司北京万城地将大连渤海酒店有限企业以1.77亿元转让给亿城股份第一大股主干通科技实业有限企业。 亿城股份持有与北京万城合作转让的企业的70%和30%的股份，通过出售该家产，两者分别可获得5317.91万元和12408.45万元现金。

一位业内人士表示，亿城股此次股权转让除了产品线调整考虑外，还因为企业资金链紧张。 根据上述公告，通过此次交易，企业共收回资金17726.36万元，增强了企业抵御风险的能力。

事实上，亿城股的资金压力可以从频繁的股票担保和担保融资活动中窥见。

4月25日，亿城股份发布公告，向子公司提供担保，公告显示，亿城股份全资子公司北京西海龙湖置业有限企业通过交通银行青岛分行向诚通融资租赁有限企业申请委托贷款人民币7000万元，委托贷款期限为6个月。

关于该融资的目的，公告中确定为“补充西海龙湖的流动资金，推进各项事业的发展”。 事实上，这笔融资是为了缓解负债率高的企业北京西海龙湖置业有限企业资金链的压力。 根据上述公告，截至去年12月31日，北京西海龙湖置业有限企业总资产248541.97万元，资产负债率93%。

北京西海龙湖置业有限企业的情况不是个案。

据《每日经济信息》记者统计，自去年11月11日以来，亿城股份向旗下4家子公司提供过融资担保，4家子公司融资时的资产负债率分别达到79.58%、83.23%、78.24%、93%。

据亿城股市年财报显示，截至去年12月31日，企业货币资金余额从年初的18.76亿元暴跌至8.6亿元，跌幅约达54%。 对此，国信证券房地产领域分析师顾瑞明表示，“亿城资产负债率62%仍在合理范围内，但年末货币资金8.60亿元，对短期贷款和1年内到期的非流动负债覆盖不足，需要抛售回收支持。”

他指出，湘财证券房地产研究员苏多永解体后，每季度亿城股份净负债率达到171.97%，高于领域平均水平。 期末货币资金量为12亿3300万元，低于本期14亿5600万元的短期贷款和一年内到期的流动负债总额。

例2/

万科税费146.98亿元超净利润50%

经记者胡廷鸿从深圳出发

最近，国务院总理温家宝在讲话中提到房地产市场稳定增长，给市场带来更多想象力空之间。 但是，与楼市调控政策相比，没有放松的意向。 另一方面，楼市持续调控政策对各地方政府部门的财政收入产生了较大影响。 在这种情况下，近年来房地产税收的征收管理越来越严格，房企每年实际支付的税收呈上升趋势。

5月22日，《中国房地产上市企业评价研究报告》公布。 该报告显示，上海股市和海外上市的176家房地产企业房地产业务收入平均为55亿9100万元，比去年同期上升2.49%，涨幅比去年同期减少56个百分点。 营业利润平均为15亿5600万元，比去年同期减少3.90%。

受房地产调控的影响，房地产市场交易量下降，房企净利润水平较去年同期下降，在过去的“暴利”领域利润逐渐弱化。 相比之下，由于各地方政府加大了房地产相关税收征管力度，房企每年缴纳的各项税费大幅增加，超过了房企净利润的增长幅度。

根据房地产行业龙头万科2009~年年报数据，万科近三年净利润分别为53.3亿元、72.8亿元、96.2亿元，比去年同期增长32.1%、36.65%、32%。 万科直接缴纳的各种税费分别为65.37亿元、93.82亿元、146.98亿元，全年税费增幅为43.5%、56.67%。 2009~年，万科缴纳的税费总额为306.17亿元，净利润总额仅为222.3亿元。 年，企业缴纳的税款是净利润的1.5倍。

《每日经济信息》记者发现，万科每年缴纳的税费总额超过当期实现的净利润，税费也比去年同期大幅超过企业净利润。 2009~年3年间，万科每年缴纳的税金和净利润比例分别为122.64%、128.87%、152.78%。

万科年报显示，全年万科所得税31.01亿元，比去年同期增长41.77%，全年所得税42.06亿元，比去年同期增长35.64%。 对此，万科解释说是利润总额的增加所致。

例3/

所得税负债去年税务支出soho中国的许多项目达到了清算条件

经记者杨宠从上海强发

如果政府加大对房企税收的征管力度，目前尚未开始大规模清算土地增值税的公司将成为重中之重。

目前最接近清算条件的可能是soho中国( 00410，hk )。 企业年报显示，目前银河soho、soho东海广场等项目的销售比例均超过总可销售面积的90%。 根据土地增值税的有关规定，这些项目列入可清算范围。

去年，soho中国净利润为44亿元，创下过去5年来的最高水平，但实际缴纳的所得税仅为29亿元。 因为去年对应的税项并未在本年度全部付清，所以soho中国的所得税负债与去年相比并没有明显下跌。 该企业的年度报告显示，包括公司所得税和土地增值税在内，soho中国的所得税负债总额达到56.82亿元。

soho中国的很多项目年达到了土地增值税清算条件。 根据当时的年报，soho嘉盛中心当时的销售比例达到了整个项目的95%，银河soho和soho东海广场的销售比例分别达到了81%和82%。 企业年报显示，soho中国所得税负债也达到创纪录的69.66亿元，但soho中国并未在去年全部付清上述所得税负债。 根据这家企业的综合现金流量表，去年支付的所得税支出只有29亿多。

上海中原房地产顾问有限企业研究总监督宋会雍表示，房地产公司通常不会主动向税务部门申请清算土地增值税。 许多企业的土地增值税实际上仅限于预付。

soho中国去年也答复称，该企业税负将按期支出，账面上的税收应对措施并未在本年度全部支付。

与现金等价物超过100亿元的soho中国相比，未缴纳巨额所得税的房地产企业的财务压力更大。

宝龙地产( 01238，hk )在其财报中确定，该企业部分土地增值税还未与多家税务机关结算完毕。 年报显示，该企业去年缴纳的土地增值税和公司所得税只有5亿元，尚未缴纳的土地增值税和公司所得税等达到19亿元。

同样，雅居乐( 03383，hk )年报显示，其土地增值税和公司所得税对应所得税规模达到84亿元，而去年该企业缴纳的土地增值税和公司所得税总规模仅为33亿元。