“改变商业地产持有计划 卓越置业卖写字楼加速资金回流”

本篇文章2650字，读完约7分钟

经记者胡廷鸿从深圳出发

自2009年11月开始全球租赁以来，深圳福田cbd中心区南部优秀的世纪中心1号楼没有只出租出售，但今年3月，优秀的世纪中心出售大楼的消息在业界传开。

一个月前，卓越世纪中心1号楼开始对外销售，售价超过7万元/平方米，刷新了深圳近年来商业办公楼成交的最高单价纪录。 优良集团由此销售额回升超过5亿元。 随后，优秀集团因“缺钱”不得已卖掉楼市的传言开始在业界蔓延，许多深圳业内人士推测卓越可能会遭遇资金链紧张问题。 但是，优质集团对此表示，资金链紧张的说法是从无到有的，真正的原因是企业调整了商业项目的租金比例，维持了大客户关系。

但近日，《每日经济信息》记者调查显示，优质集团今年项目上市少，在销售项目上退保乏力，加之明年上半年12亿信托债务集中到期，企业资金面临压力。

世纪中心售楼单价7万元

今年3月，市场上陆续传出卓越世纪中心1号楼有售的消息，但自去年11月该中心开始全球招聘以来，一直没有只租赁销售。

公开资料显示，卓越世纪中心位于福田cbd南区东南、西邻深圳会展中心，由卓越集团和皇岗村政府共同开发，总建筑面积达43万平方米，是目前福田cbd集办公楼、商业、酒店于一体的综合体项目，共有4个 世纪中心一号楼产权是优秀集团的全部，为66层超甲级办公楼，总高280米，是目前深圳中心区的第一高楼。

由于位于黄金地带，上升的潜力很高。 今年3月中旬，租售开始以来，卓越世纪中心1号楼的售价上升到每平方米7万元，刷新了近年来深圳福田中心区的办公楼成交单价纪录。 目前，深圳福田cbd办公楼的平均售价也只有5万元~6万元/平方米之间。

据优秀集团介绍，优秀的世纪中心1号楼进行了一层楼的销售，目前销售2万平方米以上，销售平均价格为58000~78000元/平方米。 关于卖大楼的理由，卓越集团相关人士表示，卓越世纪中心1号大楼只是部分销售，没有全部销售。 以租赁为主，销售少量房产吸引实力雄厚的顾客，进行“商业房产散装销售+保有经营”超甲级写字楼经营模式的探索创新。

尽管如此，优质集团出售办公楼的消息震撼了业界。 从外部来看，卓越集团在福田cbd拥有卓越时代广场第一期、第二期、卓越大厦、卓越世纪中心等高档写字楼的商业项目，租金收益已经翻番，从未重复销售是“枯竭，

业界认为，福田cbd可开发的办公楼土地越来越少，潜在供给减弱，经营租金上涨潜力较大。 另一方面，卖楼本身也引起了业内对卓越集团资金链的担忧，在商业地产上卖楼归根到底是“锤子”的生意，无法形成稳定的现金流。

对此，综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁认为，目前商业房地产通过出售出租是领域的趋势，目前在销售的情况下，开发商可能面临资金链问题。

“开发商可能预测今年的商业办公楼价格达到了阶段性的顶点，但是这个时候不会发货。 明年可能没有发货的时机。 ’夏地产总经理助理林晓华说。 今年的住宅市场疲软，优良集团的项目还没有上市，人们认为要维持企业一定的销售收入，只有出售商业项目。 但是，与优秀集团资金紧张的说法相比，林晓华表示，优秀手中仍有一定库存，前期资金压力不大。

优秀的资金链或压力

事实上，年底以来，深圳写字楼市场诉求减弱，租金水平下跌，写字楼成交价格被压低，开发商仅靠租金获得的现金开始减少。

在此之下，作为深圳cbd拥有最多写字楼项目的优秀集团的资金链，你是否感到紧张？

众所周知，由于商业地产开发周期长，资金诉求大，开发商对运营管理模式的要求比住宅项目高。

一般来说，国内商业地产普遍使用两种模式。 一种是住宅、商业并存的模式，二是“出售租赁”的模式。 也就是“部分出售+持有”的经营模式，将商业地产的部分产权出售给顾客，然后运营地产商自己持有的部分产权。

据优秀集团人士介绍，近5年来，商业地产的优质销售收入已经达到总销售收入的40%~50%。 在一线城市开发、参与开发的商业房地产建筑面积已经超过100万平方米，其商业项目拥有经营面积的比例约为15%左右，剩下的以销售为主，但根据不同地区的商业项目，会适当增加到20%。

卓越集团方面表示，目前卓越集团运营稳健，资金链安全，今年一季度项目已认购超过18亿元。

2008年、2009年，优良集团两次赴香港上市，都是“枪羽而归”。 根据企业描述，投资者对股价估值不高，股票发行认购不理想，优质决定放弃上市。

上市融资梦想破灭后，优质集团开始在房地产信托等行业募集项目资金。

从此，优质集团通过华宝信托、江苏信托、外贸信托、中诚信托等发起了众多房地产信托。 为了开发位于长沙和东莞的蓝色项目，卓越集团今年年初又新发放了约3亿信托融资。

但是，上述信托融资均为中短期信托债务。 据财汇金融拆解平台统计，卓越信托债务在年上半年集中到期，总规模约为12亿元左右。

优秀的集团进行房地产开发，开始采用住宅、商业共存的模式。 除了深圳拥有许多商业办公楼的项目外，目前销售的住宅项目包括位于大亚湾西区的东部蔚蓝海岸、长沙蔚蓝海岸、东莞蔚蓝城邦等项目，可销售的住宅项目并不多。

林晓华认为，没有多少可出售的住宅项目，开发商现金流需要出售回收款来维持经营，“只要有可以买到的东西，什么都卖”。

去年，受房地产调控的影响，大亚湾楼市异常降温。 卓越在大亚湾东部蔚蓝海岸项目的销售上也一直不理想。

为了回收资金，卓越今年加大了降价销售力度。 3月，位于东莞的优秀蔚蓝城邦推出优惠特价房，售价4500元/平方米，首付仅5万元，而该项目此前的均价为5500元/平方米。

高力国际公布的统计数据显示，深圳甲级办公楼库存今年达到287.8万平方米，未来摩天办公楼将进入集中爆炸阶段，开发商面临的办公楼销售和租赁压力越来越大。

对此，宋丁认为，如果仅以卓越商业项目的租金收回资金，现金流状况将减弱，在其他项目需要大量资金的情况下，企业的销售收回将成为首要支持。

按照计划，未来5年，全国卓越商业地产开发量近300万平方米，目前正在建设的有深圳上梅林综合体项目、后海写字楼项目和我们与金地、大百汇合作开发的深圳岗厦项目、上海卓越世纪中心、青岛卓越世纪中心

转载时请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

每次预约都打电话

北京: 010-58528501上海: 021-61283003深圳: 0755-8359成都: 028-86516389 028-86740011无锡: 15152247316广州: 020-89660257