“转型商业地产阵痛：万通一季度净利下滑3953%”

本篇文章2197字，读完约5分钟

经记者叶书利从北京出发

开发者可能有不得已的理由选择向买家销售项目而不是自己所有。

五六年前开始转型为商业地产的万通地产是其中的典型公司之一。 值得注意的是，企业今年一季度的季度报告显示，净利润比去年同期减少了约3953%。 企业房地产租金收入只占总收入的2.2%，难以填补销售收入下滑的缺口。

租金收入只有2.2%

万通地产今年一季度报纸报道，报告期内实现营业收入1.23亿元，比去年同期减少54.49%。 营业利润为-1964万元，比去年同期下降近183%； 利润总额为-1004万元，比去年同期减少约136%； 净利润为-1860万元，比去年同期减少约273%。 归属于上市公司股东的净利润为-2302.5万元，比去年同期减少约3953%。

针对归属于上市公司的净利润大幅下降的原因，万通地产管理层在一季度财报中解释称:“企业所属子公司同期完成交付条件的项目减少，净利润相应下降。”

但是，《每日经济信息》记者调查显示，万通房地产业绩断崖式下跌的根本原因是，在房地产调控的大环境下，万通房地产的商业化转型让企业陷入阵痛。

去年3月31日，原企业社长冯仑从万通地产悄然离职，原企业社长许立接任企业董事长。 关于企业转型期的原因，当时冯仑对外主张，这样的安排是方便万通房地产商业化转型的布局。 “新的董事会引进越来越多具有商业地产和房地产金融经验的管理层，目前企业的50%左右投资于商业地产，转型商业地产是出于对企业大周期的理解和把握。 ”

之后，万通地产的商业化转型正式开始。 当时，万通地产新任董事长许立豪言，企业将在几年内实现商用房地产收入占总收入的15%、利润占总利润的30%、投资型自有房地产占总资产的20%~30%的目标。

对以住宅开发为主的万通房地产来说，向商业房地产转换的最大挑战不是资金链的平衡问题。 万通地产对此销售养商模式，这在企业年报中得到了充分体现。

年报显示，年万通实现主要业务收入46.78亿元，其中房地产租赁收入仅1.06亿元，仅占2.2%。 这意味着房产销售收入成为企业营业收入的绝对贡献者，房产租赁收入所占比例几乎可以忽略不计。

关于投资型持有不动产占总资产的20%~30%的目标，短期内难以实现。 根据去年的企业财务报告，投资型房地产只占总资产的6%~7%，而且该房地产的部分账面价值比年末没有增减。

此外，据了解，万通地产的营业收入基本来自京津两地。 去年，企业在北京地区实现营业收入14.35亿元，天津地区实现营业收入33.49亿元。

值得注意的是，目前为万通地产提供收入的销售项目主要是中高档项目，中高档产品是该房地产调控的重要对象。 此外，作为万通房地产主要业务区的北京和天津是房地产调控的重要区域。

基于此，西南证券房地产拆房师肖剑在一份研究报告中指出，由于房地产领域受到调控政策的影响，目前万通房地产现金流最大贡献者的高端住宅项目销售增速下降，企业收入下降。 为了应对房地产调控政策，万通房地产在商业房地产方面加大了开发力度，分散了企业经营风险。

或者扩大商业不动产的销售

万通地产依靠商业地产开发解决了项目的单一行动，实际上已经展开。

年4月，万通地产首次进军上海，企业通过投标以15.5亿元获得上涨虹桥商务区核心区一期04号地块。 该地块出让面积约2.79万平方米，总规划建筑面积约10.27万平方米，规划用途为其他商业服务业用地。 前一年12月23日，万通地产与多家企业合作，获得北京cbd地块中的z3块，地块也成为商业用地。

据观察，截至目前，万通房地产经营中已有6个在建和待建投资型商用房地产项目，分别为北京万通中心d座、北京cbd核心区z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城r3地块、上海虹桥地块

根据许立对外透露的信息，目前企业6个投资型商业房地产储备项目的规划建筑面积达到113万平方米。 截至2007年，万通房地产持有的营业中投资级房地产面积超过50万平方米，持有房地产估价超过150亿元，目标年租金收入11亿元。 年万通房地产的房地产租金收入只有1.06亿元，这意味着该计划成功后，房地产的年租金收入将是年的近11倍。

庞大的商业地产持有计划，对万通地产的资金链是严峻的考验。

由于万通地产“商”转换计划已经开启，这是因为无法从财务报告中了解企业转换中的现金流处理方法。 关于万通地产是用什么方法处理资金问题，记者给万通地产打了电话，但在发布消息之前没有得到企业的答复。

目前，这些商业地产基本上都在建设中或正在建设中。 因为，这个万通地产通过销售实现退款的主要产品是住宅。 在年报中，万通房地产管理层在“未来扩张布局”中确定，企业将增加商业房地产销售，快进快出。

年报显示，万通房地产和万达一样，是否意味着通过销售部分商用房地产将获得持有大型商业项目(如购物中心)所需的资金？ 目前还不知道。 但有一点可以肯定的是，未来万通房地产“销售的产品结构”中，销售型商业房地产的绝对量将会很大。

转载时请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

每次预约都打电话

北京: 010-58528501上海: 021-61283003深圳: 0755-8359成都: 028-86516389 028-86740011无锡: 15152247316广州: 020-89660257