“商业地产泡沫风险预警：普通投资者将受伤？”

本篇文章1849字，读完约5分钟

经记者杨宠从上海强发

根据世邦魏理市4月下旬公布的房地产相关数据，中国已经成为世界上建设购物中心规模最大的国家。 但据相关媒体援引的数据显示，中国人均社会费用零售总额为13420元，折合2130美元，还不到美国同期人均费用规模15580美元的1/7。

国内一家媒体转载国外媒体的报道，高力国际房地产服务企业的判断和顾问服务部门总监大卫·福克纳对我国的购物和服务中心能否实现供需平衡表示不太乐观，“市场真是 答案可能是否定的。 ’他预计，一旦资金链出现问题，一小撮开发商可能会中途撤出，留下烂尾。

福克纳认为中小地产商会成为商业性房地产泡沫破裂的承受物，但实际上，真正“受伤”的是普通投资者。 《每日经济信息》记者对目前正在转型商业地产的10多个开发商进行了调查，发现这些地产商越来越多地向市场销售而不是拥有正在开发的商业地产。 正略钧策合伙人、副总裁雪迥文表示，这意味着商业房地产泡沫风险由普通投资者承担。

投资型不动产的持有率下降

虽然目前许多开发商主张持有商业地产以平衡租金收入和销售收入，但这些企业的年报显示，许多地产商开发商业地产仍然是为了快速销售和现金回收。

以招商房地产为例，全年该企业投资型房地产账面价值32.67亿元，比上年减少近1.7亿元，占总资产的比重也从去年的6%降至去年的4%。 据该企业介绍，投资型房地产是指为获得租金和资本增值或二者而持有的房地产，包括已出租的土地开采权、拟增值转让的土地开采权、已出租的建筑物等。 持有型商业房地产明显符合上述定义，包括在投资型房地产的会计科目中。

和招商房地产一样，另一个原本期待商业房地产前景的中餐房地产也选择了减少持有商业房地产的比例。 年度报告显示，该企业的投资型房地产从一年前占总资产的4.05%降至2.66%。

除招商房地产和中食房地产外，华侨城、万通房地产等转型商业房地产较早的房地产企业，去年年报中投资型房地产所占比例也出现了一定幅度的下跌。

根据《每日经济信息》记者的调查，许多商业项目直接卖给个人投资者。 薛迣文在接受记者采访时也表示，在任何商业地产项目大量同质重复建设、短期耗资却没有大幅上升的城市，开发商如果将商业地产大量转卖给普通投资者，一定会将风险转嫁给后者。

一些项目风险已经出现

事实上，商业地产“烂尾”的风险已经显现。 《每日经济信息》记者此前获悉，来自浙江的四哥集团不到一年，收购上海金山小商品商城、兴宇大酒店、上海滩商厦和中华商城等项目，向银行抵押或向小业主出售房屋产权和租赁权。 但是，最终这些资金失踪了。 最后在住房抵押权人的通报中，上述四个项目相继被查封。

无论是多么顺利的住宅交易商业房地产项目，此后的快速发展状况都不容乐观。 许多项目的铺货期结束后，租户很快就关闭了。 在上海嘉定地区，商店曾长时间关门。

越来越多的商业房地产项目尝到了房价零增长、地价低增长的滋味。 根据爱房网的资料，目前上海大同花园4期32平方米的商铺不过4万元/平方米前半小时，但8年前上述商铺的售价达到了25000元/平方米。

事实上，向小业主散装出售商业不动产的行为由来已久。 包括万通地产在内的许多开发商为了避免给中小投资者带来太大的风险，尝试通过新的金融平台进行融资，减少商业地产的散装销售数量。 一位业内专家建议，引进房地产私募基金，用基金持有商业房地产是一个好的解决方案。

此前，李嘉诚的长和系以上海写字楼为主要资产，成功在香港发行了首个个人人民币reits (房地产投资信托基金)。 但之后，香港也越来越难发行reits了。 公开资料显示，6年来新增的reits只有5只。

世茂股份公司首席财务官陈汝侠向《每日经济信息》记者透露，房地产私募基金多在两三年内退出，商业房地产需要三年以上才能获得回报。 这使得商业房地产开发商利用私募等房地产金融创新平台获取资金变得不容易。

在这种背景下，房地产企业自身出现资金链缺口时，出售所持有的部分业务项目以换取现金流量，或依赖销售项目获取资金，几乎成为开发商唯一的出路。 在这种背景下，中小规模投资者将因投资商业房地产而承担越来越多的风险。

转载时请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

每次预约都打电话

北京: 010-58528501上海: 021-61283003深圳: 0755-8359成都: 028-86516389 028-86740011无锡: 15152247316广州: 020-89660257