“世茂地产多地启动价钱战 部分楼盘跌回3年前”

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曾担任记者杨蕞强、查道贡实习生王秀娟从上海、南京发

年末，《每日经济信息》记者报道，世茂昆山项目世茂蝶湖湾逆市加价10%出售，房价近10000元/平方米。 现在，仅过去一年多，世茂蝶湖湾的最新报价就为6600元/平方米，下跌了近四成。

3月6日，世茂房地产( 00813，hk )宣布，年2月单月合同销售额达到20.70亿元，比去年同期增长70.9%，比上个月增长127.5%。 合同销售面积为205263平方米，比去年同期增长97%。 在没有新楼盘上市的情况下，世茂房地产的销售均价从1月份的18064元/平方米降至10089元/平方米。

平均价格下降的部分原因是，世茂房地产主力销售大楼从北京的世茂宫园、上海的世茂滨江花园变成了南京的世茂滨江新城、昆山世茂蝶湖湾等平均价格比较便宜的大楼。 但是昆山世茂东壹号、杭州世茂·钱塘江帝景等也在降价，而且价格大幅下跌，世茂已经掀起了年中的第一场价格战。

有些价格三年前下降了

资料显示，位于南京下关区的南京世茂滨江新城17号楼部分房源每平方米降价4000元，降幅达26%左右，折扣后价格为每平方米11000元，如果不重复支付，将打99折。 南京一位房地产中介负责人对《每日经济信息》记者表示，这样的价格在市内别说很难找到，就是在郊区也很难找到类似性价比的房源。

在大力促销下，世茂在南京推出的优惠房源已经消化了130多套，目前只剩下200平方米以上的少量房源。 与南京世茂滨江新城的情况相比，世茂昆山蝶湖湾的促销力度更大。 楼宇销售人员报告的销售平均价格仅为6600元/平方米，远远低于昆山房地产新闻网登记的10471.14元/平方米的平均参考价格。

《每日经济信息》记者合算，2006年开业的世茂昆山蝶湖湾推广的房源中，47%的房源售价超过6600元/平方米。 根据房网价格走势监测，世茂昆山蝶湖湾上次以6000元/平方米以上的价格销售，还是在2009年9月。 此后，世茂昆山蝶湖湾价格暴涨，最高时高层公寓售价达到每平方米11000元，去年11月上市二期均价也达到8500元。

据报道，加上各种优惠和优惠，世茂昆山蝶湖湾最终实际售价5000元/平方米左右，与6600元/平方米的估计相比，优惠幅度达到15%。 如果消息属实，世茂昆山蝶湖湾目前的价格只比2006年开盘时贵200元/平方米。

据记者采访，世茂昆山蝶湖湾这次销售的房源与以前没有太大不同，但位于离道路很近的位置。 上海同策咨问顾问有限企业研究总监张宏伟表示，根据昆山等地房地产价格行情，位置因素造成的价差也为数百元/平方米。

低廉地支撑土地价格

资料显示，南京世茂滨江新城所在宝善地块总占地面积达59.4万平方米，实际出让面积48.5万平方米，容积率住宅部分为2.2，该地块挂牌后一直无人问津。 截至截止日期2003年7月4日，世茂集团在没有同行竞争对手的情况下，以底价18亿元成交。

“当时世茂占地的价格为每平方米3030元。 加上楼盘建设价格、工人工资等费用，按目前价格出售毛利就大幅下降。 ”一位业内人士对《每日经济信息》记者说。

同样，世茂昆山蝶湖湾也是2005年获得土地的老项目，土地价格占房价的比例不高，这也许是世茂能卖得比同行竞争对手便宜的原因。

如果只以世茂房地产去年平均40%左右的毛利润水平来衡量，这些项目目前的降价幅度大幅降低了毛利润。 世茂集团财报显示，截至去年6月30日，世茂集团平均土地价格为1649元/平方米，建筑价格和资本化费用价格仅为土地购买价格的44%。 拥有高利润空之间的世茂房地产明显比周边同行竞争对手具有明显的竞争特征，通过降价快速回收资金已成为当仁不让的选择。

财务压力和诱因

《每日经济信息》记者昨天给世茂房地产企业品牌部门的人打电话，询问世茂房地产是否在全国范围内大幅降价，但未得到肯定的回应。

数据显示，截至2009年6月30日，世茂房地产拥有土地储备3810万平方米，其中长江三角洲34.3%、环渤海24.2%、中西部17.2%、海西11.1%、珠江三角洲7.1%、北部6.1% 长江三角洲和环渤海两个地区占58.5%，长江三角洲和环渤海两个地区是本房地产调控的“重灾区”。 同期，世茂房地产现金及现金等价物为114亿元，但1年内应支付的贸易账款及其他应付款达到122亿元，另有59亿元税款和80亿元以上到期的银行贷款。

在东方证券的一份研究报告中，每年114家上市住房企业中，“募集保险金”等4家大型住房企业的平均纯负债率为59.8%，其余110家上市住房企业的平均纯负债率为67.5%，创历史最高。 相比之下，世茂房地产当时的净负债率比领域平均水平高了近8个百分点。

其他大开发商可能很难跟进

但是，世茂房地产选择的低利润销售会不会冲击其他开发商？

根据南京网络房地产统计数据，南京世茂滨江新城于2005年2月25日对外销售，目前均价为12359元/平方米。 “世茂这次降价对南京其他开发商楼盘是绝对的冲击，保利、万科等大开发商在南京销售的房屋均价远远高于世茂的均价。 ”一位业内人士对《每日经济信息》记者说。

《每日经济信息》记者查了相关资料，南京万科金域蓝湾售价14988元/平方米，南京保利紫晶山售价16570元/平方米，南京中海凤凰花园均价24948元/平方米，南京万达广场售价16022。 “世茂滨江新城的平均价格低了很多，所以销量上升是正常情况。”365房地产家庭网的某员工解体后说。

因为有“降价空之间，世茂提出了促销的价格。 相比之下，其他开发商肯定无法以同样的价格战斗，因为他们要收取土地的价格。 ’一位业内人士说。