“高端房源销售遇困 融科钧廷调规改走平民路线”

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经记者叶书利从北京出发

在全领域高端楼宇脱库的压力下，融科智地旗下位于北京的楼盘融科6月廷试图调整以往的高端定位，使其能够面向越来越多的普通买家提供产品。 为了调整产品定位，业内人士可能会解体，呆板地向前期业主“弥补差价”。 以换取业主同意制定计划。

由于销售受阻，融科6月廷大幅降低了近4000元/平方米的抢注收入。 降价后，传统的高端定位难以持续。 为了不引起近40名前期业主的不满，采取了融和地补偿差额的方法。 值得一提的是，被补偿的业主必须在计划编制书上签字，并同意开发商编制原高端计划。

从天上掉下来的“补偿”

融科君廷的老板李静(化名)最近心情很好。 因为54.4万元的补偿牢牢击中了她。

李静是融科君廷的老板。 该楼盘于年12月启用后不久，李静以1.9万元/平方米的单价购买了136平方米的3居室，总额为258.4万元。

今年年初收房时，李静意外地从开发商那里收到了54.4万元补偿金这一“大礼”。

李静表示，该楼盘从去年11月初开始降价促销，目前正在进行“单口价”促销。 根据产品不同，售价分为14500元/平方米、15000元/平方米两种。 收房时，李静被开发商告知，她买的房以1.5万元/平方米为基准，将差额退还给业主。 因此，李静收到了54.4万元的差价金。

在北京搜房网融科6月汀业主论坛上，一位业主1月6日高兴地发来“签了差价返还协议”的帖子，称“前几天去领房，融科智地签了差价返还协议！ 我保证年底退还差额。 ”

李静表示，在收房过程中，需要与开发商签订差价返还协议，还需要签订园区规划修订意见书。 据悉，文案大体上是指小区二期开始后，变更原有的高档线路，小区在配套环境、整体结构、户型设计等方面的原计划将大型户型设计变更为小户型等，适当下调进行修订。

李静介绍说，如果不将差额返还协议书和小区规划撰改意见书的签订融和地作为交往手续的一部分，签订小区规划撰改意见书，就很难完全完成交往手续。 换言之，与其说开发商在降价后补偿业主，不如说是为了策划编辑安抚人心。

据悉，此次融和低调进行的降价补偿行为，已补偿的业主人数接近40人。

融科智地相关人士向《每日经济信息》记者证实，融科6月期业主收房时确实签署了相关计划修订协议，但计划修订涉及的产品为尚未上市的2期产品，不影响1期产品布局和原计划 但是，企业考虑到园区一体化，编制二期的相关计划也涉及到第一期业主。 因为这也和第一期的业主进行信息表达。

高端产品面临着降价的挑战

融科6月廷之所以大幅改变高端定位，归根结底是因为销售不好，传统的高端定位难以被市场接受。

根据北京住建委官网资料，年12月融科6月廷入市。 截至今年3月20日，合计合同量为81套，合同平均价格为19271元/平方米，是楼盘所在地北京马驹桥区的最高金额项目，超过该区润都嘉苑、合生悦都中心等。

由于北京执行了比较严格的限购令，楼市成交受到很大冲击。

《每日经济信息》记者委托一位中介高层，对楼盘成交数的数据进行了调查，发现自去年12月融科6月开张后，截至春节前，楼盘成交量接近30套。 去年2月~11月，该楼盘成交量只有约10套。

为了激活成交量，去年11月初，融科6月廷发起了“直接下调50万美元，将所有房价合二为一”的活动。 该活动的另一个优点是“一口价”，即1、2号楼和3、4、5号楼，所有房源不论朝向、楼层、面积，售价分别为14500元/平方米和15000万元/平方米。

《每日经济信息》记者采访时表示，业内人士认为，融科6月廷中途变更楼盘计划的途径，除了因大幅降价而导致利润空之间被压缩，高端路线难以走外，还有一个原因是购买强化版 目前的楼盘计划根据市场适时修订，瞄准刚需市场，更适应市场需求。

记者观察到，在目前的房地产调控下，不像融科6月廷那样中途改变产品定位的方法是个案。

南京盘万裕龙庭水岸一期一月上市，主力产品78~130平方米2家和3家。 截至目前，销售110平方米以下，刚需人群户型销售情况良好，110平方米以上，面向改善性诉求的房源销售情况不佳。 因为从这二期开始，该楼盘将大幅改变原有的产品计划，以中小型为中心改变原有的大型产品计划，并于今年下半年推出新产品。

上述业内人士还补充说，去年1月《新国家八条》公布前后，楼市是两个完全不同的市场。 经过“新国家八条”前、2009年和去年的疯狂，楼市泡沫是投资投机市场。 “新国家八条”后，市场诉求结构合理以刚需为主。 在市场经济下，寻求决策供给。 由于这与融科6月廷等楼盘相似，随着房价和诉求结构的调整，产品供给也有变化，是正常现象。 但是，在操盘手方面，开发者也面临着因重新审视计划而导致的计划变更，以及目标客户群、销售战略、销售渠道等方面的应对变化。