“降价卖房低价拿地 中海地产“倒差价”赚钱”

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经记者杨宠从上海强发

土地储备的86%购买于土地价格最高的2009年7月至年6月，目前全国各地多次刮起降价之风的中国境外的快速发展( 00688，hk )在低价土地储备消耗殆尽时，会像去年一样继续降价销售吗？

答案可能是肯定的。 对中海来说，股市上古股经常采用的“逆差价”游戏(股价下跌时割肉抛售后，以更低的价格买入止损或赚钱)被中海运用于楼市。

或者积极降价

台湾原大证券3月12日的报告显示，中海去年下半年平均售价比上半年下降18.3%，以比上年便宜32%的价格购买土地，土地可开发建筑面积比上年增长54%。

上述方法也许可以解开中海在网络贷款比率下跌至31%后仍选择降价的疑惑。 对中海这样的开发商来说，降价可能也是赚钱的。

亲近中海的人告诉《每日经济信息》记者，迄今为止中海根据市场需求积极降价的情况在增加。

去年5月，在整个市场还处于调价前夕的时候，中海旗下的深圳中海康城国际、中海塞纳时间等项目已经着手调价。 这两个楼盘推出一千套比市价低近3000元/平方米的“限价室”来降价库存，由近5000名买家收购。

7月以后，上海、南京、杭州等多个项目也相继跟进，优惠最多达7成，成为上述城市的领下楼盘，开始了当地楼市的价格战。

去年年底，中海与世茂合作的杭州寰宇天下项目小户型房源出了20000元/平方米的团购价，而此前的开盘最低价为21000元/平方米。

令人怀疑的是，中海去年下半年以后的降价与公司资金压力似乎关系不大。 截至去年6月30日，中海地产净负债比为38.5%，远低于其他房地产公司的年末净负债预计将降至31%，是所有内地开发商中最低的。

据中原地产统计，中海地产现有土地储备中，86%是2009年7月至年6月买入的，这个时间段是土地价格持续上涨、高价“地王”连续诞生的时间段。

中海降价的可持续性由此受到质疑。 2009年之前购买的低价被消费掉的时候，中海会继续至今为止的降价战略吗？ 今年中海会在那些项目上实现预期的业绩吗？ 对于这些疑问，中海地方没有做出应对。

还钱低价买

答案可能不多。 中海地产对房价的“牺牲”在土地市场上得到充分补偿。

中海选择降价销售的是前期低价购买土地的项目，降价销售获得的资金不仅用于购买降价网贷比，还用于购买越来越便宜的土地储备，这些土地储备成为中海的利润来源。

以中海在上海大幅降价销售的中海御景熙岸为例，项目售价从上半年的22000元/平方米左右降至去年10月以后的16000~17000元/平方米，但上海市城乡建设和交通委员会公布的上海市建设项目的

由于御景熙岸的大幅降价，中海仅10月份就销售了55.9万平方米，就获得了超过60亿元的销售额。 自去年11月以来，中海和旗下的中海宏洋以不足40亿元的代价，获得了230万平方米以上的可开发面积。

对中海来说，降价卖房，再便宜的价格购买土地，是很划算的生意。 根据原证券评论，高买卖低买卖的战略表现出企业管理层在变动市场环境下的“高度自律性和经验丰富”。

由于适时降价购房，收购低价土地资源，中海地产年平均土地地价由去年平均3500元/平方米降至2395元/平方米，每平方米土地储备价格下降31.57%。 另外，地块大多位于广州、西安、武汉、厦门、兰州、宁波等1、2线城市。

上海同策咨问机构的研究总监张雄大表示，像中海一样“注入差价”的开发者很多。 以前，龙湖等地产商在降价销售后，迅速进入土地市场，以更便宜的价格购买土地。 他表示，在目前楼市行情下，开发商只需要调整15%~20%的价格，就可以迅速覆盖。 在土地溢价为零的情况下，现在正是出手最好的时机，“倒贴差价”是正常的战略。

根据中国指数研究院的数据，全年全国住房平均价格为5010.75元/平方米，比去年同期上涨6%的土地成交大楼平均价格为1056元/平方米，同比下跌17%。

是否继续降价是个谜

“收回差价”的方法从长期来看会给公司带来好的利益，但短期内可能会影响中海的账面业绩。 但是，中海地产的严格价格管理，可以将降价对利润的负面影响降到最低。

原大证券预计，未来几年中海地产土地价格将稳定在总价格的33%~34%之间，建设价格和基础设施价格将占总价格的66%~67%。

在价格相对较低的情况下，中海去年下半年房价下跌18%，今年房价有可能进一步下跌，但原大证券认为中海全年毛利润仍将达到38%，年和年仍能维持36%的平均水平。

中海地产有强大的价格管理能力，能够将降价带来的冲击降到最低，但中海地产是否会展开第二次降价仍是个谜。

截止到去年年底，中海已经有3600多万平方米的土地储备，包括今年年初新购买的200多万平方米的土地储备，预计今后3~5年内可以开发。 短期内，中海不需要通过降价换取资金购买地。

但从公司竞争战略的角度来看，降价可能是中海迅速扩大市场份额的最佳途径。

去年离开中海地产的一位管理人员向《每日经济信息》记者表示，领域的连续洗牌对中海来说将是更大的空之间，中海及其控股股东中国建筑将来有机会成为全国最大的地产商。 事实上，加上房地产和保障房业务，目前的中国建筑已经是领域最大的开发商，中海在住宅市场的市场份额也从去年的1.3%上升到了去年的1.46%。