“转型豪宅用力过猛 华侨城负债率2年上升10个百分点”

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经记者杨宠从上海强发

从普通住宅迁移到豪宅开发后，华侨城尝到了限购带来的苦果:

在深圳，去年9月开设的华侨城香山里二期至今仍有70%左右的库存，目前每月成交量为个位数。 在上海，去年9月开业的西康路989号，到昨天( 2月29日)为止，5万5000平方米的住宅中只有3万4000平方米，去年9月以后的单月成交数没有达到两位数。 由于销售放缓，华侨城负债率从2009年底的62.76%上升到年第三季度的73%，存量规模从年195.74亿元激增至276.86亿元。

华侨城的难题不止这些。 年2月，华侨城集团旗下的深圳华侨城控股有限公司以70.2亿元获得闸北区苏州河北岸东块1个街区，成交板坯价格达到52783元/平方米。 半年后，华侨城相继夺取苏河湾41、42号街坊两块土地，两块土地成交额超过110亿元。 相关项目计划今年开始销售，但销售金额能否处理华侨城的开发资金需求还是个未知数。

上海高端项目滞销

表面上，华侨城的销售压力来自房地产调控。 华泰联合证券报告称，由于上海新浦江城和成都华侨城销售下跌，华侨城房地产板块的可结算销售收入减少。 但实际上，按销售率计算，这两块楼盘的销售跌幅远远不如华侨城香山里二期和上海西康路989号。

据该策咨问机构统计，西康路989号开业前3个月共售出面积143套，而截至去年4月，西康路989号仅有127套。 相比之下，新浦江城去年11月领取了新房源预售许可证，目前发售的328套房中有94套，销售速度远远快于前者。

中房信的成交数据表明了其中的原因。 新浦江城去年的最高成交单价为2.9万元/平方米，最高套餐不超过600万元，但2月份的套餐在240万元以上。 相比之下，西康路989号套餐成交总额一直很高，去年5月曾达到838.66万元。

显然，产品开发的高端化，除去限购因素，是华侨城市滞销的首要原因。

中房信此前的分析报告显示，在去年的市场上，高价出售的房地产开发项目大多面临着转速下降、库存激增、负债率激增等风险。 华侨城的财务数据明显与中房信的上述报告特点一致。

迄今为止，华侨城在上海开发的不是高端住宅项目。 事实上，新浦江城一直以来被认为适合刚性诉求的购买者。 在每年的“五一”和“十一”住宅展览会上，参加新浦江城项目的也大多是这种类型的买家。

但是，西康路989号出现后，华侨城在上海的布局开始出现了巨大的变化。 除西康路989号项目外，苏河湾地王项目也属于销售均价超过5万元/平方米的豪宅项目。 特别是苏河湾项目，被认定售价有可能达到10万元/平方米。

华侨城转型豪宅的背后，是国内房地产业对保障房的普遍恐慌。 此前，万科总裁郁亮表示，由于保障房的出现，房地产市场进入了下半场。 住宅企业需要从开发有人投资的房子变成有人购买的房子。 一位地产商的高层也曾直言，保障房大量建成后，继续建造普通住宅是“死路”，建造豪宅是必然的。

但是，一张限购令使豪宅的开发成为了“死路”。 宁波银亿上海企业营销总监王士章表示，楼市调控打击的是投资和投机的诉求，这些诉求正是豪宅客户的主力。 在这样的背景下，转向豪宅开发显然是不明智的。

和华侨城一样，2009年，年购买多个天价地块并搬迁至豪宅的某房企上海企业市场部的策划也表示，如果这样了解的话，企业不会在地价那么高的时候高价拿地。

财务结构有缺陷

从财务角度看，开发豪宅需要较低的负债率。 香港地产商开发豪宅的经验，也许能给华侨城一点启示。

全国许多城市有高级住宅项目的嘉里建设，截至去年8月的资产负债率仅为12.7%，比年初的17.5%再次下降了近5个百分点。 这家企业在香港的大部分高端项目，如纪云峰、仙崇山等，只销售了一半的房产，另一些房产用于收取租赁，满足公司的现金流。 新鸿基、九龙仓等负债结构也与之相似。 新鸿基公关部门的一位人士表示，香港地产商中负债率最高的九龙仓库，目前的负债率也不过30%左右。

相比之下，华侨城的负债率不仅非常高，而且在豪宅转型开发后也没有积极改善负债率。 财报显示，2009年华侨城负债率为62.76%，年负债率为69%，年三季度上升至73%。 在住房企业在高端住宅市场的销售低迷时，由于迅速上升的负债率，财务迅速吃紧。

不仅如此，在贷款价格方面，香港地产商也比华侨城更有特点。 嘉里建设旗下房地产代理市务部社长吴美珊表示，香港目前的贷款利率只有2%~3%，嘉里建设由于杠杆率低，可以获得更便宜的贷款价格。 目前，内地一年期贷款基准利率为7%~8%。

在产品定位上，华侨城的策略也需要调整。 香港政府规定的经济适用房标准是，家庭人均平均月收入在1.5万港币以下，也就是说，一家三口的家庭月收入在4.5万港币以下。 另一方面，嘉里建设销售经理表示，购买旗下仙崇山项目最小户型时，根据贷款首付和月供比例计算，购房者家庭月收入6万元即可，门槛较低。 另外，嘉里建设的产品分类细致，从600万港币到1200万港币四种不同总价的产品，可以满足不同人群的购买诉求。

相比之下，华侨城在上海的新浦江城和西康路989号的价格范围内分类较少。 新浦江城主要是240万元和550万元左右两种价位的产品，西康路989号产品总额多超过600万元。

另外，上述两个项目的产品价格都远远超过了经济适用房的申请条件。 上海申请经济适用房的条件是申请人家庭人均月收入不得超过5000元 根据这个计算，总额在200万元以内的住宅会受到保障房的冲击，但在200万至700万元的总额范围内，客群数量依然庞大。 遗憾的是，华侨城在定位时，这部分目标顾客大多被排除在外。

豪宅的比例在20%以下

华侨城总部位于深圳，有香港上市子公司华侨城亚洲。 为什么香港开发商的经验没有被华侨城借鉴？

事实上，自2009年国家公布1000万平方米保障性住房年度开发建设计划以来，房地产公司相继转入豪宅开发。 华南一带的开发商，如保利、中海、招商、万科、碧桂园等，希望通过进入这个市场，开发豪宅来降低风险。 但是，按照该楼市调控，上述公司并未受到多大影响，但华侨城面临着库存激增、负债率上升的压力。

友长伴管理咨询总监张朝峰表示，这与公司的产品结构有一定的关系。 豪宅产品占有率过大的公司，限购的影响可能会稍大一些。

克瑞研究中心的程念天社长也举例说，保利地产制造豪宅，但豪宅占企业开发的比例相对较低，因此楼市调控影响不大。

事实上，开发商转型豪宅开发的狂潮在该楼市调控后开始平息。 程啸认为，今年开发商豪宅开发比例不会超过20%，换算成销售额可能会达到总额的40%。 但是，今后增加普通住宅将成为领域的新趋势。