“快速战VS持久战 调控下中小地产商怎么转型？”

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经过记者吴悦从上海出发

《每日经济信息》记者最近对大一山庄和阳光城进行比较的调查研究表明，这两个项目的背后，恰恰代表着两种完全不同的房地产商的快速发展模式。 在目前的监管环境下，以前代表“保守”的大一山庄类型的房地产商，现在比较滋润； 反而，以前积极开拓市场、增加市场供给的阳光城类型的开发商们面临着财务压力。 这到底是什么原因，如果这种情况迅速发展下去，会产生什么样的结果呢？

快速开发适合于领域高峰期

在领域快速发展的高峰期，一点点的房企通过对外融资快速扩大开发规模，获得越来越多的土地，快速开发、销售，资金快速回收，然后偿还，支付资金价格，拍摄越来越多的土地。 这样循环，在地价、房价都不断上涨的市场环境中完全行得通，而且公司可以获得超出自身资金实力的快速发展速度。

这也是大陆众多房企在房地产领域“黄金十年”期的操作方法，即快速开发模式。 但值得观察的是，该模式建立在“快速”的基础上，由于资金价格高，该模式占用资金的周期必须尽可能短，开发和销售都必须迅速完成。 如果任一阶段出现问题，或者在目前这样的市场环境下房屋销售放缓，房价上涨或下跌，那么扩张过快的房企很可能面临资金链风险或断裂。

随着监管的推进，从去年下半年开始，市场上频繁出现开发商资金压力等报道。 更令人担忧的是，2008年金融危机前后中小开发商的退路又开始出现了。 这种现象蔓延的结果是地产业新的整合浪潮。

在市场进入低潮期之际，出现了大一山庄这一开发模式的特点，在其长期的“掩盖”过程中，已经获得了高额的土地增值收益。 另一方面，战线缩短，销售停滞时也不需要面临很大的资金压力。 如果说快速开发的模式是以规模交换利润，那么大一山庄这样的模式就更接近于以自有资金为基础，以时间交换超额利润。

两种模式都有利弊

两种不同的地产商类型中，哪个更适合中小地产商们的转型方向呢？

在领域繁荣期，快速开发型公司当然更容易获得更高的快速发展速度，类似于金融市场的杠杆效应，利用融资等手段撬动更大规模的项目，以更大规模的基数盈利。 领域不景气的时候，像大一山庄这样的开发模式风险很强。 与证券市场原理也相似，在系统性下跌的趋势下，下仓是最好的战略。

从目前和今后一段时间的房地产市场环境来看，继续调控仍然是中央的主要基调，这是许多行业人士的共识。 在这种情况下，大一山山庄型的开发模式可能会成为更符合现实环境的变革方向。

但是，如果该模式成为市场主流，意味着房地产市场整体开发量将大幅减少，在市场库存得到一定程度消化后，市场供给量减少所面临的新问题——供给不足是否有可能推高价格，这一点很有意思。

加之经历了这一调控后，相当多的中小房企不得不在资金的压力下将项目出售给哪个大开发商，结果全领域集中度越来越高，这样大房企手里就有越来越多的资源，掌握着更大领域的话语权和定价权。 这些因素将来可能会影响房地产市场的走势。

关于更适合内地开发商的转型方向，一位领域拆师指出，未来更适合内地的开发模式可能是美国模式，即专业化分工的开发模式。