““第一豪宅”七年零回报 大一山庄拒绝降价”

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经记者徐学成出生于广州

在“中国十大超级豪宅”排行榜中，广州“大一山庄”连续2009~年排名第一。 尽管头上“第一豪宅”的辉煌，大一山庄的销售情况令人瞠目。 据《每日经济信息》记者从广州阳光家园网站上查询的消息，广州大一山庄的销售记录仍为“0”。 尽管如此，不久前这个项目申请重新审查计划，别墅的数量从原来的80套增加到了95套。 面对眼前低迷的市场，大一山庄似乎并不着急。 根据最新消息，大一山庄没有降价的打算，楼市调控似乎没有影响。

7年投资转化率为零吗？

大山庄所在的广州市白云区鸡场区块是2005年6月广东中鼎集团耗资5亿元竞拍的，占地15.2万平方米，占地3300元/平方米。 此后，该项目由中鼎集团与其他几家企业合资组成的广东中力集团负责开发，项目企业名称为广州高级房地产开发有限企业。 广州市建委根据该项目《建设项目代码登记表》，该项目投资估算为8.6亿元。

到现在为止，拿下这个项目的土地已经将近7年了。 具体开盘时间尚不清楚，但一位业内人士表示，该项目已于年下半年开始销售。

据广州阳光家园网数据显示，截至目前，大一山庄获得预售证的59幢别墅中，没有销售记录。 但是，据大一山庄的销售人员介绍，目前正在成交，但网签的数据还没有输入。

据上述销售人员介绍，该项目目前以套数为单位销售，价格约为8000万元~9000万元/套，按8500万元/套、共95套的体量计算，该项目总销售收入达到80.75亿元，

此前，这些项目的平均价格高达60000元/平方米，受到外界广泛质疑，但该项目投资方的负责人曾公开表示，大山庄期待着“可欣赏的知音人”。

中投顾问房地产领域研究员殷旭飞指出，大一山庄的市场定位是希望在广州或广东地区建设高档别墅区的概念，在其营销概念中，价格是重要的市场定位手段，因此其售价不会大幅变动。

另外，该项目楼宇地价为3300元/平方米，按该地区目前平均地价计算，地价已上涨5倍，仅按土地附加值计算，该项目可获利20亿元。

“与普通住宅不同，别墅项目的体积并不大，开发商追求的还是优势最大化。 ”高力国际理事陈厚桥对《每日经济信息》记者说。

重新制定计划，增加别墅数量也是“追求好处最大化”的手段之一。 据广州市规划局网站消息，大一山庄的规划编制修改申请于今年1月获得批准，该项目计算容积率建筑面积113569平方米，容积率降至0.75平方米，别墅数量也从原来的80间增至95间。 按8500万元/套的平均价格计算，计划修改后，大一山庄可增加12.75亿元的销售收入。

2008年，大一山庄原计划编制申请，别墅数量增加9栋。

虽然开发商坚持增加销量以获得更大的利润，但销售低迷一直没有改变。 陈厚桥对此指出，定位不同的产品需要不同的营销手段。 “卖别墅就像卖古董一样，为了体现其价值，需要一个一个慢慢卖”。

价格低，没有降价的压力

过去7年，项目没有获得投资回报，但大山庄的开发商明显“淡定”。 到目前为止，大一山庄的售价一直很高，没有任何优惠。

殷旭飞表示，调节价格确实有助于扩大销售吸引力，但考虑到与豪宅市场相比客流量较小，可能会产生一系列负面影响，降价难以成为促销手段。

对于最优先开发普通住宅项目的住宅企业来说，由于销售周期短，利用快速回报可以平衡贷款带来的资金压力，但在高端项目中并非如此。 陈厚桥认为，如果销售持续低迷的状态，就不能忽视财务压力。 除了前期投资外，这个项目完成后面临的首要压力在于还债。

一个不容忽视的事实是，大一山庄当初取得土地的价格为3300元/平方米，与近两年入市的高档住宅项目马上过万的楼房地价相比，价格压力不大。

另外，《每日经济信息》记者表示，除了当时高溢价获得鸡块的“一声令我吃惊”外，开发商广东中力集团在房地产市场作用不大。 7年多来，只是一味地“建设”了大一山庄。

对此，殷旭飞认为，根据市场开发种类，大一山庄的这种方法是奢侈品企业品牌塑造法，由于楼市调控，未能取得良好的销售业绩，但如果市场定位成功，项目销售转暖，则后续产品的市场销售效果将是其他同类公司