“调控汹涌 开发商困境求生”

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每次经过记者徐学成为胡廷鸿叶书利时，都从广州深圳北京出发

年2月，“新国家八条”消失，以限购为象征的新的房地产市场调控蜂拥而至。 一年过去了，这个房地产市场的调整取得了良好的效果，至少数据显示，很多房地产市场已经量价齐跌。

但是，苦于宏观经济和楼市调控的房地产开发商等不及坐以待毙。 在这个非常时期，开发商各显神通，减少开工面积，减缓土地获取速度，转型商业地产，加入保障性住房建设，出让项目所有权，联合开发，引进外资等都成为开发商的应对之手，他们展现出了惊人的适宜者生存能力， 没有应对能力的开发公司就此被淘汰，也许拉开了楼市洗牌的帷幕，但这些恰恰与“唯一不变的就是变化”这句话相对应。

提前万科恒大市场份额上升为逆向市场

经记者徐学成出生于广州

被称为“史上最严格管制”的一年结束后，纵观整个房地产领域，许多房企呈现销量下跌、平均价格下跌、资金链紧张等趋势，但也有房企销售面积和市场份额逆势而上的局面。

以住房大企业万科和恒大为例，万科销售面积全年达到1075.3万平方米，占全国总销售面积的0.98%，年万科占有率仅为0.86%； 恒大去年的合同销售面积为1219.9万平方米，占全国1.11%的市场份额，比去年的0.76%上升0.35个百分点。

然后，恒大解放信号表示暂停取得土地，雅居乐等房企也表示将调整施工进度，在监管没有明显放松信号的情况下，房企减少开工量、缩小布局成为楼市主流。

市场份额的结构性上升

今年年初，大型房企万科和恒大相继公布了去年12月的月度业绩，两家房企去年全年的销售数据也公布了。

业绩公布显示，万科全年1215.4亿元，销售面积1075.3万平方米，比去年同期增长19.8%。 恒大在香港的业绩公布显示，全年恒大累计合同销售额803.9亿元，合同销售面积1219.9万平方米，比去年同期增长54.7%。

年，万科和恒大创纪录的销售面积分别为897.7万平方米和788.7万平方米。 根据国家统计局前期公布的数据，年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比年10.43亿平方米增长4.9%，增速回落。

按销售面积计算，万科和恒大所占市场份额分别为0.86%和0.76%，这一数据按年明显上升，按上述做法计算，万科和恒大的市场份额分别上升至0.98%和1.11%。

无论从销售面积的增长幅度还是市场份额的提高来看，在全国整体销售增长率下跌的时候，万科和恒大都在逆市增长。

亚太城市快速发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，这两个房企主要项目集中在二三线城市，这些城市受调控影响明显小于一线城市，但除此之外，还与开发商根据市场诉求在户型和价格方面进行了调整有关。

万科透露的数据显示，万科在一线城市(北上广深)的销售占比仅为28.7% )，截至目前，万科进驻的46个城市中，二三线城市占大多数，从去年年底到今年年初，万科增加的项目多为珠海、东莞。

恒大这个结构性因素更显着。 年恒大在二线城市和三线城市的销售额分别为487.8亿元和282.4亿元，据此计算，恒大二三线城市的销售额占整体的95.8%。

收缩战术成了主流

来自中投证券的报告显示，从近几年市场诉求结构的变化来看，一线城市的成交在全国商品房的比重已经不重要了。 2009年9月，二、三、四线城市商品房成交面积所占比例从2009年的90%上升到94.5%。

目前，一些城市已经出台了相关监管政策，但对许多被困在一线城市的房企来说，二三线城市明显成为监管措施的“避风港”。

但是，一个不容忽视的问题是，近期二三线城市放松管制的苗头全部受到抑制，业界普遍认为这表明了对中央二三线城市管制的决心。

在去年7月12日召开的国务院常务会议上表示，实行限购措施的城市将继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也必须采取必要的限购措施。

房企明显“嗅到”了隐藏在二三线城市的风险，从去年下半年开始，龙头房企纷纷采取对策。

去年年底，万科始终郁亮发布万科“过冬”战略，主要归结为快速销售、积极销售、谨慎拿地。 此外，万科在许多城市的降价热潮也被视为过冬战略的一种表现。

去年下半年，恒大董事局主席许家印公布了恒大“谨慎拿地”的策略。 他表示，下半年将不再购买新土地，无论是住宅用地还是商业用地，都将遵循这一“大体性”要求。

恒大向《每日经济信息》记者提供的数据显示，年上半年恒大新增土地面积3939万平方米，下半年仅增长129万平方米，放缓迹象明显。

记者了解到，除上述两家房企外，包括金地、招商房地产、雅居乐在内的多家房企采取了较为保守的战略，雅居乐方面此前也表示将延缓部分项目的工程进度。

价格和“恢复性”反弹

中国房地产研究会副会长顾云昌对《每日经济信息》记者表示，目前市场低迷，对有实力、资金充裕的开发商来说，是获得土地的机会，但也面临着资金链紧张的中小开发商和被并购的危险。

从年调控对整个房地产领域的影响来看，中投证券在研究报告中指出，除了销售面积大幅下跌、融资渠道紧缩、房地产投资增长率明显下降外，还包括了房企新建和施工增长率的明显下降。

美国联合房地产全国研究中心预测，年全国商品房开工面积已接近历史最高点，年商品房新增开工量将有所增加或呈下行趋势。

中投证券预测，从今年下半年到今年，市场供给将持续下跌，但指出今年二季度以来严厉的紧缩性监管政策有可能放缓，以监管为中心的行政监管手段也将退出舞台。 随着供给放缓，供给减少，刚性诉求的释放带来的“恢复性增长”正在接近。

顾云昌也表达了自己的担心。 他认为，房地产市场有周期性因素，开发商延迟土地获取、减少开工量是比较调控政策的措施，但市场上存在的较大刚性诉求并未一直受到抑制。 长期来看，如果放松管制、释放诉求，就会出现供给少于需求的情况，价格可能会反弹。

潘“炒楼”转型潘“开发”soho中国狩猎地计划存疑

经记者叶书利从北京出发

一位上海房地产经纪人曾表示，本质上，soho中国的商业模式与温州炒房团无异，只不过是收购烂尾楼后迅速包装转卖，赚取高额利润。

但是，在楼市调控下，soho中国必须改变战略，从“炒面店”转型为开发商。 在2月8日的soho中国电话会议上，soho中国管理层表示，在新的一年内，soho中国增加项目储备的方向将致力于土地募集，不再考虑烂尾楼和建设工程。

成功“推销”了潘石岩

在接受《每日经济信息》记者采访时，华高莱斯国际地产顾问有限企业副总经理公衍奎认为，soho中国本质上是销售企业，首席销售员是soho中国董事长潘石屹。

潘石屹为了卖房，在营销上采取了“卖潘石屹”的战略。 从2001年开始，为了出售“潘石屹”这个个人企业品牌，潘石屹选择了脱离房地产的娱乐化道路。 在出书、主持、演戏、写博客等方法上，“潘石屹”一词迅速爆发。 在树立个人企业品牌的基础上，潘石屹成功地将个人企业品牌与soho中国时尚企业品牌的定位结合起来，最终达到了销售soho中国项目的结果。

潘石屹”的卖货呼声越来越高，soho中国的销售高歌猛进。 《每日经济信息》记者统计了soho中国各年度财务报告数据，从2007年上市到2007年，soho中国每年的销售额同比增长77%以上。

得益于销售额回收的非常顺利，soho中国建立了自己的高周转模式。 统计数据显示，2007年，soho中国库存周转率是万科的两倍以上，年翻万科三倍。

切断“财道”

但是，年以“新国家八条”为龙头的史上最严格的房地产调控，影响了soho中国的“财路”。 年企业合同销售额仅为109亿元，比去年同期大幅减少近54%。 2月8日，潘石屹对外宣布，soho中国年销售目标为230亿元。 然而，这一目标却被高盛和UBS相继泼了冷水，两家企业分别预测soho中国今年的销售额为117亿元和166亿元。

销售速度减缓，库存量增长，库存周转率相应下降。 据年soho中国中报报道，年上半年，soho中国库存达到228.99亿元，为历史最高点。 2月8日，soho中国财务总监唐正茂透露，soho中国目前持有预售证的项目存量资源达到240亿元。

soho中国的销售受到阻碍的主要原因是房地产调控导致整体交易量的下降，另外还有两个不可忽视的因素。

据公衍奎分析，soho中国主要客户群为山西、内蒙古、河北等煤矿或铁矿业主，他们购买soho中国旗下楼盘，在涨价预期下最看重核心地区楼盘溢价空之间，但 另一方面，在银根紧缩的背景下，民间借贷利率将达到30%左右，煤矿和铁矿石业主继续投资soho中国楼盘的意愿正在下降，将直接打击soho中国的销售。

其次，在房地产调控下，中国房地产业正在从以前粗放型的快速发展向质量型的快速发展转变。 在前一个阶段，市场营销是第一销售力，但在后一个阶段，质量上升到了第一要素。 这对被定位为“销售企业”的soho中国来说是革命性的挑战。

对此，潘石屹自己也表示了同样的看法。 最近，潘石屹对外表示，1998~年，中国房地产业经历了领域快速发展的“上半场”。 如果说年是“中场休息”，那么年将进入“后半段”。 进入后半期，住宅企业的竞争力将转向提高设计水平和项目质量。

目前摆在潘石屹面前的挑战是soho中国的质量，如楼盘出现住宅质量、出租率不高等问题，这些问题将成为领域“下半场”潘石屹必须跨越的壁垒。

怀疑是狩猎行动

在soho中国的夫妻店模式中，潘石屹主导销售，投行出身的张欣主导项目和土地收购。

管外潘石屹面临销售放缓的困境，主内张欣也同样面临挑战。

在2月8日的soho中国电话会议上，soho中国管理层表示，计划每年投入约100亿元在北京和上海的土地购买和项目收购上，新的一年内soho中国增加项目储备的方向将是大力募集土地，不再考虑烂尾楼和建设工程 根据这个故事，soho中国股价连续5个交易日下跌，累计下跌近10%。

股价下跌表明了市场对新模式的怀疑和不信任。

众所周知，soho中国在业界以“烂尾楼专家”闻名。 数据显示，截至2009年，soho中国新增的近20个项目中，有近一半是烂尾楼或建筑工程——每年投资154亿元的并购项目，首先是破旧的建筑物和正在建设的工程。

soho中国最近参加过一两年的拍摄，很多都以失败告终。 以北京cbd地块为例，在年12月北京cbd第一批6地块被出让的情况下，soho中国全面败北。 在去年7月的第二轮分拨中，soho中国以凯恒和红石建外投资企业组成的联合体的名义首次参加了分拨的三地块投标，虽然报价最高，但依然被打败。

基于过去的经验，soho中国能否向京沪两地招商引资近百亿元的土地，还需要打一个大问号。

不动产基金护卫凯德地抄底

经记者胡廷鸿从深圳出发

在内地房地产公司纷纷陷入资金链困境之际，以新加坡嘉德地集团为代表的海外资金长驱直入。 与资金紧张的内地同行相比，凯德拥有更丰富的融资渠道，享受着更低的融资价格。

年末，嘉德在中国管理的总资产增加到600亿元人民币，占集团总资产的39%。 凯德在这一调控中得到了极大的扩大，为在中国房地产市场拥有越来越多的话语权奠定了基础。

内地的资产增加到了600亿元

年，在上海、广州、武汉、重庆等地取得土地后，凯德在中国市场的业务布局进一步扩大。

2月17日，在凯德地广佛深三地媒体联谊会上，凯德地(中国)首席投资官、华南地区总经理罗毅毘透露:“截至去年12月31日，凯德中国总资产达600亿元，占集团资产的39%。”

目前凯德在中国的房地产业务包括凯德地、凯德商用中国、雅诗阁中国和凯德惠居(中国)四个业务单位及其相关的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。

2月10日，凯德商用( 06813，hk )公布了在香港上市后的首次年度财务报告。 财报显示，年，凯德商用来自中国的收入和税前利润分别为1.044亿元和3.066亿元，同比增长32.7%和242.9%。 此外，在新加坡和马来西亚的凯德商用业务分别比去年同期下跌4.3%和41.7%。

年，许多内地房企收缩“过冬”时，凯迪趁机各地没收土地。 2月，凯迪得到广州番禺占地50万平方米的地块。 5月着手天津国贸项目，建设小白楼cbd地标； 8月将获得杭州政储出( 27号地块10月将在苏州金鸡湖畔开发最大的购物中心； 11月29日，重庆朝天门黄金地块成功拍摄，投资210亿元建设重庆综合地标项目。

目前，凯德在中国市场成功布局了住宅、写字楼、商场、房地产金融等多价值链。 截至年底，凯德在京沪穗深津渝等40多个城市运营着120多个项目。

业内人士认为，与内地房企单一的住宅开发模式相比，凯德成熟的全产业链模式创造了同行业竞争对手难以比拟的竞争特征。 深圳资深房地产评论家半求认为:“凯德在内地的快速发展速度和效率对其他公司有很大的启发，其特点是进行房地产集成式开发。”

罗毓表示，虽然今年楼市形势依然不明朗，但嘉德地集团和凯德地在中国市场的战术没有变化，依然会快速发展业务。

作为房地产金融后盾的基金很多

凯德进入中国市场之初，首要业务集中在上海、北京、广州等核心城市，通过收购、准入、现有项目和招投标等形式实现了业务扩张。

资料显示，2003年至2003年，凯德系凯德地、凯德商用等业务平台在北京、上海、广州、深圳、成都等地收购项目相关资金超过245亿元，参与当地项目的企业资金也超过27亿元，

凯德强大快速发展的背后，是渗透到产业链各个环节的房地产金融支撑。 目前，嘉德地集团拥有嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托、嘉茂中国信托、嘉德商用马来西亚信托及桂嘉信托等多家房地产基金，这成为凯德在内地快速发展的有力保障。

年5月，凯德商用将嘉茂中国快速发展基金转为入息基金，规模从50%扩大到9亿美元。 今年1月11日，凯德商用宣布，全资子公司capitamallsasiatreasury公开发售总额1亿元的债券，最终获得4.65倍的超额认购。 由于这次债务发行备受追捧，凯德在商业上又追加发行了2亿元的债券。

与内地房企相比，凯德的融资渠道更广，融资价格也更低。 研究发现，该债券第一年至第五年的年利率仅为3.8%。 相比之下，内陆收紧银根，但内陆房企海外融资价格超过10%，高利率贷款带来的利息超过20%。

与此不同，令内地房企羡慕的是，凯德维持在总资产负债率的50%以下。 以年凯德财务指标为例，年集团总资产80.78亿新加坡元，负债总额16亿新加坡元，总资产负债率仅为20%，其中银行贷款9.9亿新加坡元。 统计数据显示，大陆上市住房企业平均负债率在70%左右。

在内地房企面临调控必须收缩的时候，以凯德为代表的外资房企在内地大举打造“围剿地”。 如果他们能够获得更便宜的土地储备，同时以更低的融资价格获得越来越多的资金，他们将在与内地房企的竞争中拥有更大的特点，拥有更大的话语权和定价权。