“限购频遭变通 多地楼市变相“松绑””

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最近，天津部分楼盘开始与外国购房者的主要“限外宽松”卡进行比较，主张有助于购房者弥补社保缴费说明。 发现这一现象不仅在天津，而且在三亚、佛山、长春等多个城市都有放宽“限外令”的迹象。

楼盘促销主“不受限制的放松”

“如果你名下没有天津住宅类不动产，一年的社会保障限制由我们处理。 ’近日，位于天津宝坻区的天津新城项目在合生珠江房地产面向北京地区顾客营销时，以“放松限制”品牌为中心启动。 北京-天津新城的销售人员表示，许多项目销售长期住宅，但房产证的制作尚需1-2年，外国顾客购房后，有足够的时间补充当地一年的社保缴纳说明。 “当地社会保障和住房产权管理部门对这种方法也持默许态度。 ”

“现在，地方虽然不会违背国家楼市的调整基调和精神，但在地区政策的执行上有变通之处。 》据三亚海棠湾一位开发商介绍，当地政府对非当地户籍居民实施了一套商品住房限购政策，但由于建设、民政、公安等系统尚未联网，从今年开始基本取消了外国人限购。

上述开发商表示，如果可以出示不同的身份证，三亚市住建部门可以向外国顾客购买的房产备案。

无独有偶，天津、西安、佛山、珠海等城市要求非本地居民购买住房，并提供至少一年的个人所得税缴纳说明或社会保险缴费说明。 在这些城市的相关机构中，存在代替纳税补充和社会保障说明的“业务”。 相关人士表示，在这些“限行”较宽松的城市，部分开发商已经将补助支付的税费和社会保障费纳入总房款，外国人购房时可以直接减免。

中原地产市场研究部提供的最新调查结果显示，2009年10月以来，佛山、杭州、天津、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等10多个城市出台了不同立场的楼市微调政策，政策微调复印件包括限购变化、土地

其中，马鞍山对自住性住房的诉求和高层次人才的购买，对接受的契税给予100%的补助； 杭州对在经济开发区注册、纳税、经营的公司职工首次购房发放补贴的长春和从化将适当放宽住房落户条件。 另外，北京、上海、天津、武汉等城市放宽普通住房标准，芜湖出台购房减税政策，成都放宽购房人资格审查等。

在楼市调控政策不可动摇的大背景下，地方政府试图对楼市“放松束缚”引起舆论广泛关注和相关部门警惕。 其中，芜湖、佛山、成都等城市的政策因过度放宽而触及“红线”被叫停。 但是，一位资深地产界人士表示，目前二三线城市暗中调整或放松政策的现象并非个案。

“在珠江三角洲等流动人口集中的城市和三亚等旅游城市，外国人购房一直占很大比例，‘限购’给当地房地产市场带来了巨大的打击。 如果房价略有松动，这些城市有理由和动力放松限购。 ”21世纪不动产首席解体师常智认为。

在限价方面，广东中山首次成为“宽松捆绑”的城市。 从1月22日开始，中山市将房价从去年的每平方米5800元提高到6590元，在此标准下成交的商品房均可正常网上备案。 由于这次提高限价，中山市有关政府部门既没有在文件上也没有在媒体上发表，只是在春节假期的第一天实际开始执行新的标准。

住房贷款的第一个宽松的暖风开始了

“目前，四大国有银行审查住房贷款的速度比去年年底快很多。 ’一位全国性房地产企业营销负责人告诉中国证券新闻记者，除了住房贷款外，银行对开发贷款的考核速度也比年三四季度加快了许多。

专家认为，自去年12月以来，央行连续第二次降低存款准备金率，释放出的流动性将在一定程度上缓解开发商的资金压力。 更重要的是，如果商业银行有比较充足的信用首付，“优先保证首次购房家庭的贷款诉求”就会成为“信心”。

据中国证券新闻记者调查，近期，商业银行首套房贷款利率较年末明显下降。 工、农、建、交等银行首套房贷款利率回升至基准利率。 在一些城市，外资银行向合格的贷款者提供利率优惠。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前在北京市场，各银行首套房贷款可实行基准利率，部分银行比高质量客户优惠95%至9%。

从年第三季度开始，由于资金紧张等原因，许多商业银行首套房贷款利率执行了基准利率的1.1倍或1.05倍。 但从今年开始，许多银行将首套房的利率调整为基准利率。 据了解，住房贷款申请的审批期限已经缩短。

暖风吹了出来，地方政府也“繁荣”了。 央行提出“支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款诉求”后不久，2月9日，福建省住房城乡建设厅召开新闻发布会，宣布今年福建将执行首套房首付比例和贷款利率优惠政策。

值得注意的是，在“保刚需”大旗下，常州、南京、吉林、合肥等城市都放松了公积金的录取政策，在一定程度上提高了可贷款额度。 其中，南京将家庭公积金最高贷款额度从40万元调整为60万元，个人最高贷款额度从20万元调整为30万元。 在吉林市，居民使用公积金贷款购买90平方米以下的首套住房，即可申请2套房公积金贷款。

中国证券报记者从北京市住房公积金中心获悉，如果首套房贷款还清，人均平均居住面积不超标，购买第二套住房也可以采用公积金贷款。

土地财政弱化限制购买执行

“二三线城市的地方政府没有北京、上海那么有钱，严格的楼市调控已经给很多地方带来了财政压力和债务风险。 ’中国人民大学教授安体富认为，目前我国财税体制改革还没有完成，地方政府依靠土地出让收入的局面不太容易改变。

楼市的冻结，一方面导致土地出让金锐减，另一方面导致房地产市场交易税的下降。 业界认为，地方政府“暗斗”楼市调控，部分地区甚至探索调控的“底线”，都是财政压力造成的。

国土资源部公布的数据显示，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%。 全年土地转让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。 在地方部分县市，土地出让金占预算外财政收入的比例超过50%，部分占80%以上。

但是，在国家进行房地产宏观调控后，土地收入明显萎缩。 根据中国指数研究院的数据，年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，比去年同期减少13%。 其中住宅类用地比去年同期减少24%。 预计2010年地方土地财政收入将进一步下降。 许多地方政府大幅降低了土地出让金的收入预期。

除了土地转让收入外，开发费的损失也“困扰着”地方。 据了解，各个城市房地产业产生的财政收入占总收入的七成以上，其中房地产开发投资产生的税收约占三分之二。

专家表示，由于商品房税收下降、土地出让收入减少、地方融资平台建设等因素，地方财力减弱。 与此同时，地方财政支出特别是民生支出在上升，收支缺口越来越大。

更重要的是，地方债的清偿压力也在增大。 中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军估计，全年，地方政府负有偿还责任的债务、政府负有担保责任的债务和其他相关债务3类共计1.84万亿元。 楼市和土地市场低迷，但其他收入尚未填写。 这给地方政府偿还债务带来很大的压力。

专家表示，受财政压力的束缚，地方政府有可能削弱执行调控等调控政策的优势，今后房地产调控政策的执行很可能面临地方土地财政优势的更大掣肘。

(来源:中国证券报作者:林喆) )。