“SOHO中国遭瑞银降级 2012年销售目标被高盛腰斩”

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经记者叶书利从北京出发

在房地产调控下，soho中国不断遭遇“折扣”。 soho中国的年企业合同销售额只有109亿元，远远低于年初制定的超过200亿元的年销售目标。 2007年上市后，每年的销售额比去年同期有77%以上的快速发展。 年230亿元的销售目标刚出来，就遭到了高盛和UBS的“冷水”。 两家公司预计的soho中国今年的销售额分别为117亿元和166亿元，UBS将soho中国股票从以前的“买入”下调至“中性”，高盛维持“中性”的评级。

年度销售目标受到冲击

2月8日，在soho中国举行的企业电话会议上，soho中国董事长潘石屹对外宣布，全年soho中国年销售目标为230亿元。 这意味着比去年109亿元的实际销售额，比上年增长约111%。 令人意外的是，这一年度的销售目标很快就相继遭遇了两个国际知名研究机构的挤占。

2月9日，高盛发表的研究报告对此泼冷水。 高盛预计soho中国年销售额为117亿元，这一数据仅为soho中国自建年度销售目标的一半。

根据soho中国企业官网资料，目前soho中国销售的项目有北京望京soho、soho嘉盛中心、光华路soho、soho尚都、朝外soho、丹棱soho以及上海soho中山广场等7个项目。

《每日经济信息》记者观察到，高盛对soho中国年销售额的预期值仅为soho中国自主目标的约一半，主要是双方对望京soho今年销售前景的不同预期所致。

望京soho占地11.5万平方米，计划总建筑面积52.1万平方米。 潘石屹预计望京soho今年将为企业带来145亿元的销售贡献，在230亿元的年销售目标中占近63%。 但是，高盛预计该项目今年的销售额只有38亿元，销售前景悲观。 值得观察的是，这个项目的实际销售数据非常惨淡。

《每日经济信息》记者根据北京住建委官网相关数据显示，截至2月13日，望京soho合计签约额约为47.75亿元。 潘岩表示，自去年8月开始以来，望京soho项目销售额40多亿元。 这样，“40多亿元”就相当于合同总额的约47.75亿元，证明了明年以后这个项目的销售不顺利。 潘石屹对外透露，soho中国1月份销售额仅为0.7亿元。 关于望京soho滞销一事，潘石屹对此表示:“第一是因为去年下半年以来市场流动性开始紧张。”

高盛延续了空年的soho中国销售的前景。 2月10日，根据UBS的研究报告，预计soho中国的年销售额为166亿元，约为soho中国年销售额目标的72%。

年销售目标只实现了一半

除了年销售目标面临信任危机外，在房地产调控下的年份，soho中国的年销售成绩单也不令人满意。

2月8日，潘石屹表示，全年企业合同销售额109亿元，远低于年初制定的超过200亿元的全年销售目标。 与年238亿元的销售额相比，比去年同期下降了近54%，自该公司结束上市以来，每年实现了77%以上的销售额比去年同期增长率。

据《每日经济信息》记者统计，2007年soho中国上市后，销售额高速增长，2008、2009年全年销售额分别比去年同期增长92%、77%、82%。 但是，房地产调控中断了soho中国历来的高增长率。 关于年soho中国的销售前景，高盛、UBS也同样会看空。

潘石屹认为，近期央行对首套房贷的态度是银根松动的信号，“两会”后银根可能会放松。 soho中国首席执行官张欣也在许多场合表示，本轮地产控制将在“两会”之后放松。

但是，高盛和UBS在相关研究报告中对此提出了质疑。 高盛指出，soho中国管理层同意中央可能放宽银根，商业房地产投资大幅增加的看法，但银根放宽后，住房市场同样可能受益，优先受益。 UBS认为，即使后期中央政府放松银根，银根环境也很难恢复到当年的情景。

并且，高盛对soho中国目前的销售疲软表示强烈担忧。 根据去年12月8日高盛的研究报告，soho中国从去年9月开始，整体销售逐渐放缓。 因为降低了对soho中国年资产净值的预测。

今年1月，soho中国的销售疲软还在继续，当月销售额仅为0.7亿元。 担心年销售目标会比年销售额大幅增加111%。

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soho中国股价比发行价下降了近四成[/s2/]

soho中国的年销售额与去年同期相比转为负增长，对该企业最直接的冲击是股价下跌和随之而来的资金压力。

据《每日经济信息》记者观察，2007年10月8日，soho中国上市，发行价8.3港币，开盘价10.1港币。 13日，soho中国收盘价已降至5.18港币，仅为发行价的62.4%、上市首日开盘价的51%。

在销售低迷的情况下，高盛依然没有看到soho中国股价的未来走势。 2月9日，高盛研究报告显示，股票维持“中性”评级，定价为5.91港元。 2月10日，UBS的研究报告显示，soho中国股票评级从“买入”下调至“中性”，定价从10.5%下调至5.69港币。

暴跌的股价直接影响了soho中国的再融资。 在2月8日的电话会议上，中国财政部总监唐正茂坦率地表示，如果年企业要融资，很少考虑发行新股融资。 因为现在企业的股价不是高位。 另一个影响是销售额下降后衍生的资金压力问题，至少在年和年两年的财务区间，soho中国可能会遇到无法进入的情况。

2月8日在soho中国举行的电话会议上透露的财务新闻显示，soho中国的项目收购年支出约达154亿元。 其中约40亿元每年支付，114亿元每年支付，加上相关项目建设价，不计算相关税费，年支出约130亿元。 同期，销售额仅为109亿元，单年度财务支出大于收入。 另一方面，soho中国计划每年投入约100亿元收购土地和项目，另外加上40亿元左右的项目建设价和年购买的项目或土地延期的约40亿元支出金，不计算相关税费的合计支出额约为180亿元，高盛和UBS的soho

据soho中国财务总监唐正茂介绍，soho中国目前持有销售预证的项目资源将达到240亿元，全年可达300亿元以上。 如果最终销售额如高盛预测的那样为117亿元，则意味着年末，soho中国库存将达到180亿元以上，即使房价下降10%，库存中的库存减值也将接近20亿元。