“2012年房企盈利预测：领域毛利或降至30%以内”

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经记者杨宠从上海强发

虽然已经进入了一年，但是整个房地产领域暗淡的利润前景似乎随着新年的到来而一点也没有改变。

今年到期的1兆元短期流动负债有可能成为压垮房价的最后一根“稻草”。 仅上半年到期的信托债就超过了700亿元，全年到期的信托债就达到了1758亿元。 上述偿债压力进一步降低了市场对房价的预期，最悲观的预测是房价跌幅将超过三成。

然后，开发商的建筑价格、人工价格、土地价格大幅上涨。 中房信拆师薛建雄表示，2009年下半年以后购买的土地价格都很高，这些项目也有可能出现赤字。

房价会回到2009年第四季度吗？

对房价的悲观预期源于房企全年巨大的不履行债务和低迷的交易量。 上海易居房地产研究院预测，全年主要城市商品住宅交易量将持续下半年低迷，全年商品住宅交易量将大幅减少20%。 世界房地产也认为，今年4月~6月，全国商品住宅交易量将第二次见底。 UBS预测区域平均的销售额目标大概只能达到50%左右。

与成交量低迷相反，此前不完全统计显示，今年到期的房地产公司短期流动负债规模将为1万亿元。 据世界房地产统计，仅年到期的离岸私募基金就有1000笔，信托、房地产基金、民间借贷等短期债务也将到期。

上述到期的各类债务，显然将成为开发商降价销售的压力。 据世界房地产集团市场研究部总监吴志辉介绍，此前开发商的利润以库存为主导，因此市场转型时，全领域库存短缺的压力非常大。

吴志辉认为，房企在目前市场上去库存只有降价。 长城证券领域研究报告显示，年全国商品房销售平均价格比去年同期下跌4.6%。 UBS的李智颖认为，房价跌幅应该在5%~20%之间，其中一线城市的跌幅将比二三线城市多5个百分点。

尽管如此，上述房价跌幅依然被认为是保守的。 据世联房地产此前对全国28个城市房屋购房者期待房价下跌幅度的调查显示，35%的房屋购房者期待房价下跌幅度在30%以上。 截至去年年底，楼盘的75%出现了低于15%的降价幅度。 低迷的交易量反映出买家对开发商目前的降价幅度仍不满意。

吴志辉说，在巨额债务到期的背景下，开发商可能不得不大幅调整价格。 世联地产调查显示，降价完成后，年上半年房价将接近2009年第四季度。

一些项目将出现赤字

房价下跌，显然会导致开发商净利润的下降和损失。 事实上，开发商们目前的土地价格并不低。

中国指数研究院上海分院研究总监督杜丙国表示，以目前上海销售的楼盘为例，外环以外的楼盘，由于购买时间在年前后，这个购买价格较高，占了售价的40%~50%。 这块楼盘的一部分最近降价幅度也很大，接近中国指数研究院根据价格法推算的这个项目的售价。 因为这个楼盘的盈利能力会大幅下降。 由于年可能面临更为严峻的市场环境，需要进一步降价，一些项目也可能出现赤字。

外环以内的中高档楼盘，大部分占地时间在2008年以前，占售价的30%以下，因为房价几乎没有下跌。 由于土地价格低，即使稍微降价，对整体收益性的影响也很小。

据上海同策咨问机构统计，2009年第四季度，上海平均居住用地价格已经超过，期间商品住宅成交均价为22%。 年同期，上述居住用地平均价格比上年上涨10%。

和上海一样，北京、广州、深圳等地前两年的土地价格也非常高。 深圳2009年第四季度地价占当时房价的80%，年地价比2009年上涨1成以上。 在北京，2009年第四季度平均地价为当时平均房价的67%； 在地价比较便宜的广州，2009年的地价也占了当时房价的51%。

据中原地产统计，万科、保利等大型房企2009年7月至年6月两年购入土地占企业总土地储备的60%，中海在上述时间段购入土地占土地储备总量的86%。 在房价有下跌趋势的年份，上述高价地块有可能成为利润的“地雷”。

中国指数研究院副院长陈晟表示，房地产公司今年的利润空期间，越来越依赖低价购买的土地，很难从过去两年高价购买的土地中持续获得高额利润。 另外，即使开发商能够长期囤积土地，但土地在房价中所占的价格比例能否比较有效地降低还不清楚。

区域边距或逐渐下降

另外，人员薪酬支出、财务价格和土地增值税的清算，提高了公司的经营价格，降低了利润空之间。

此外，部分开发商去年签订的高息手形、信托借款、民间借款等，年利率一般在10%以上，部分达到20%。 UBS认为，由于土地转让收入锐减，各地方政府将加大税收征收力度，特别是土地增值税将迅速清算。 这也将成为今年住宅企业利润不明确性的“炸弹”。

在这种背景下，今年房地产公司的净利润水平将明显下降。 一家证券公司分析认为今年房地产公司的平均净利润率水平将在14%以下。 华泰证券的报告认为，近两年房价快速上涨带来的高毛利率水平难以维持，未来领域的毛利率水平将回归社会平均利润率。

从国际上看，在美国和日本等成熟市场，房地产商的毛利率水平长期维持在15%~25%的水平。 随着中国房地产领域的成熟和稳定，开发商的毛利率水平在未来几年也将逐渐下跌，从年平均36%降至20%~30%的水平。

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利润下降或影响住房企业再融资

经记者杨宠从上海强发

如果领域的利润率大幅下降，房企的再融资能力显然将受到更大的考验。 复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民表示，受欧洲都柏林危机的影响，整个产业界融资能力下降，楼市调控导致销量下降，将进一步影响房企的再融资能力，部分贷款到期后可能无法贷款。

在这样的背景下，开发商越来越多地依赖银行以外的融资渠道，如信托融资、海外高利率票据、民间借贷、房地产基金等。 上述融资方式虽然渠道、模式、抵押物各不相同，但都有共同的优势——高利率。

融资价格上涨

1月13日，中华公司( 600675、sh )发布对外担保公告，控股古北集团拟通过宁波银行在上海古北区村置业有限企业宝山区村保业房经营性配套公共建设设施建设中设立单一信托计划。 此次信托计划由昆仑信托有限责任企业发行，共计1亿元，综合利率12%。 1月5日，中华公司曾尝试以更低融资价格借款，古北计划以委托融资的形式向上海联合融资担保有限企业借款1亿元整，借款期限为1年，年利率为10%。 年10月，古北集团为建设用途向中海信托股份有限公司发行了1年信托1.4亿元，但综合利率仅为9%，包括其他费用。

可以看到，与去年第四季度相比，同一企业的三次融资中，房地产商的融资价格有所上升。

事实上，作为地方国有企业的中华公司，其融资能力优于其他开发商。 金融人士表示，目前房地产信托借款项目的利率大多超过13%，去年有些企业提出了20%以上的信托融资计划。

港股上市房企也想以高利率融资。 去年9月8日，宝龙地产公告称，企业向中国人寿信托的发行将于年9月到期，本金总额为10亿港币的首选票据，票据利息为年利率13.8%。

委托借款等方法的融资价格更高。 该联( 000620，sz )去年9月宣布，企业同意完全子公司委托融资。 融资额为3亿元，期限为24个月，年利率为16.8%。

住房贷款的偿还能力受到考验

另外，根据各房地产企业对外担保公告，房企目前的重点是银行贷款的采用。 记者在看1月以来上市的房企对外担保公告时发现，许多担保都是房企为项目企业获得银行贷款。 迄今为止，越来越多的房地产对外担保公告的目的只是为了获得信托借款。

蔡为民表示，造成这种情况的原因之一是，温州民间借贷频繁业主工作后，许多人意识到民间借贷风险很高，不仅担心贷款不能“蒸发” 另一个原因是房地产领域的利润率下降。 友长伴管理咨询总监张朝峰认为，如果预期利润下降，也将因房企上市或增发而导致融资能力下降。

但是，利润率下降对房企融资的影响将发生在哪个时间段，业界尚有争议。 中国指数研究院上海分院研究总监督杜丙国表示，虽然全年不好的销售业绩反映在报告中，但全年利润下降会影响房企的偿债能力，因此房企在融资中可能更加被动，融资价格上升。