“房企社会责任履行初探：北京万科的保障房建设之路”

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万科参与保障房建设的动机，一方面是公司在这个行业的社会责任，另一方面也是管理上的扩大和锻炼。 ”。 年10月24日，万科物业副总裁、北京万科企业总经理毛大庆做客本网，这样解读万科建设保障房的动机。

“十二五”期间加快推进保障性住房建设，考验着房企的社会责任。 按照计划，今后5年，中国将建设3600万套保障性安居工程，建成后将复盖城市人口的20%。

虽然明年的保障房建设任务被下调，但对房地产公司来说，保障房仍然是一个周转不灵的行业。 国家有关领导近日在全国住房保障工作会上强调，在商品房项目中建设一定比例的保障部房，使不同收入群体和谐同居。 这无疑进一步加强了公司的责任。

房地产业的领头羊万科，也是保障房建设的“掌柜兵”。 目前，万科已经参与了300万平方米以上的保障房建设。 在广州开发的民间廉租房样品“万汇楼”曾经受到国家的重视。 北京昌平区限价项目“金域华府”成为行业标杆。

从公司的角度看，保障房建设效益不高，但建设更多保障房项目，仍说明万科重视公司的社会责任。 许多业内人士认为这种观点代表了房地产业新的快速发展方向。 商品房和保障房并存，公司快速发展和社会责任并存。

保护室时代的开放

年11月28日，昌平区住保办公室开始为“金域华府”项目选房。 根据当初的计划，选择房间将从当天开始到12月8日为止持续11天。 但是，由于该项目得到了顾客的高度赞同和好评，12月5日完成了1179套房的100%购买，仅7天就开始了合同。

金府项目位于北京上地高新技术产业园区东侧，西二旗北路北侧。 占据城铁13号线、昌平线、8号线(建设中)三轨交叉的特点； 而且与京藏高速、京包高速(建设中)紧密相邻。 在现在的北京楼市中，很少有拥有这样优越地区的保障房项目。

据悉，该项目1~6号楼全部为28层高层，共提供1179套限价室，是目前北京市的一大限价室项目。

“金域华府”是万科建设保障房的缩影，体现了我国大力推进保障房建设的努力。 按照计划，今后5年，中国将建设3600万套保障性安居工程，建成后将复盖城市人口的20%。

作为流动人口多、住房保障压力大的北京，保障房的建设规模超过了全国平均水平。 按照北京市的规划，“十二五”期间，北京将共建设100万套保障房，每年平均建设20万套。

年12月23日的“全国住房保障大会”上，国家有关领导强调保障性安居工程是重大民生工程和快速发展工程。 为了完成这个任务，他还要求中央补助资金比今年明显增加，各地增加政府投入，通过贷款支持、公司债券发行等方法吸引社会资金，并多元筹集资金。

对许多房地产公司来说，这无疑意味着重要的快速发展机会。 “建设社会保障室不仅是社会责任的体现，也是以楼市调控为背景，寻求新的业务增长点。 ”业内人士的分析认为，这种趋势在这几年越来越明显。

关于建设保障室的动机，万科物业副总裁、北京万科企业总经理毛大庆一方面表示，这是公司在这个行业内的社会责任，也是管理上的扩大和锻炼。

“从我们成熟的产品库和标准化的动向来看，(建设保障房)其实是我们输出一定的管理力量进行管理，才能满足政府保障性住房建设的需要。 因为万科在住宅方面是专家。 ”毛大庆说，“万科如果参与进来，就能更好地处理产品的策划、设计、质量等问题，让人们放心。

从公司的角度来说，万科也可以更好地锻炼自己的管理能力。 虽然不一定直接转化为钱，而是可以转化为能力，但这种能力对公司也很重要。

对于保障室的建设，北京万科始终控制着工程质量，取得了良好的效果。 其中，“金域华府”项目由于出色的现场安全管理工作、良好的工程实体质量，已经连续两个季度在昌平区居委会组织的“保障性住房工程质量安全管理大赛”中获得“质量安全冠军奖”。

盈利模式的突破

除“金域华府”外，万科还在北京建设了许多保障房项目。 其中，郭公庄五期项目5160套公租房、郭公庄二期项目325套公租房也已于年9月开工建设。

而且，万科在北京的第一个保障性住房项目——万科红狮家已经成为目前北京市场的标杆保护区。 目前，北京万科保障房建设面积达68.8万平方米，大大满足市场诉求。

基于北京，万科的保障房之路还被“环首都经济圈”覆盖。 年4月11日，河北省住房城乡建设厅和北京万科公司有限企业在北京签署了《保障性住房建设战术合作协定》。 根据协议，万科将在河北6个城市建设6000~8000套保障房，其中以租赁住房为主。

但是，除万科外，公司大规模建设保障房的现象并不多，其中利润微薄是公司积极性低的首要原因。

专家表示，在我国5个保障房品种中，棚户区改造本身具有商品房开发性质的适宜住房、限价住房销售回收速度较快，但利润较低； 廉租房和公租房初期投资不少，但还款速度较慢，仍然是公司不愿进入的行业。

毛大庆表示，万科基本上是以改建的方式参与租赁房屋，作为公司并无利润，只是政府给出了一定的管理费，但可以用来覆盖人工，包括智力投资、设计管理费。

即使是限价项目，公司也不一定能得到所有的利润。 保利地产董事长宋广菊表示，之所以在北京两个保障房出现亏损，是因为北京项目到了政府之前规定的销售时间，但是政府方面的销售方案还没有出台，所以这个项目的所有楼盘都不能按时销售，都参与了项目

一方面要向住在保障房的客户群寻求性价比极高的产品作为回报，另一方面要向股东寻求回报。 这种困境必须突破保障房的盈利模式。

根据“万汇楼”项目的建设经验，万科已经探索出一系列较为有效的保障房建设和运营模式。 去年，万科向政府部门建议，为了吸引民间资本介入，可以借鉴国外经验，对保障房实行有限的公共产权。

也就是说，无论房屋的建造者是谁，建造完成后都会将其卖给保有机关。 保有机关可以用比商品房便宜的价格购买这套房子，政府可以让保有机关受益，两者可以共同拥有房屋的产权。

在运营商方面，保有机关购买住房后，前20年只能出租给政府指定的住房保障对象，不能作为其他用途，但15年后将允许出售这所房子。 出售这所房子带来的利益也是由保有机关和地方政府按照产权的比例来划分的。

另外，住宅也可以根据市场租金对外租赁，但受保人只需要支付一部分租金，剩下的租金差额由政府直接补贴保有机机构，或将租金差额换算为住宅产权，逐渐转移到保有机机构，保有机机构的产权比例不断增加

尽管试验没有全面实施，但业界对共享产权的呼声越来越高，许多分解者认为，未来共享产权很可能成为保障房建设和运营的重要模式。

住宅产业化的契机

随着保障室的推进，万科一直在实践的住宅产业化试点也迎来了宣传的契机。 去年年初，北京市副市长陈刚表示，北京将建设至少100万平方米的产业化住宅，应加大在新建保障性住房项目中的宣传力度。

值得观察的是，陈刚正是在考察丰台区的“中粮万科假日风景”项目时做出了这样的表态，这个项目就是北京的“住宅产业化试点项目”。

住宅产业化是住宅产业现代化的简称，是指通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、零部件生产、服务和管理等环节结合在一个完善的产业体系中，实现住宅生产、供应、销售和服务一体化的生产组织形式。 联合国提出了“住宅产业化”的六个标准。 是生产连续性、产品标准化、生产过程集成化、工程建设管理规范化、生产机械化、技术生产科研一体化。

作为住宅建设方法的变革之一，住宅产业化是指住宅的一部分或全部构件在工厂预制完工后，运到施工现场，用可靠的连接方法组装成一体。 简单地说，像造汽车一样造房子。

由于大部分部件都是在工厂制造的，其加工精度和质量不能和以前流传下来的现场操作相比。 这意味着住宅各项质量性能的提高，以及因建设方法的改变而减少现场施工量，意味着资源和能源节约水平的提高，污染和排放的减少，更重要的是顾客满意度的提高和顾客价值的进一步提高。

2009年8月12日，我国首次提出中国要以培育低碳经济为新的增长点，“着力发展绿色经济”。 与扩大内需促进经济增长的决策部署紧密结合，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低排放为特征的工业、建筑、交通体系”。

万科一直在实践的住宅产业化试点，无疑充分符合上述思路。

万科北京住宅产业化始于2007年底，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立。 在推进这一战术的过程中，北京万科建立了战术研发基地，并采取了与工程建设试验同步推进的本土化措施。 “北京万科中粮假日风景”项目是其中的优秀“作品”。

2009年5月11日，北京市住房城乡建设委员会在万科中粮假日风景项目举行“北京市住宅产业化试点项目”现场授牌仪式，b3#、b4#栋被授予“北京市住宅产业化试点项目”称号。

那年5月18日，国家有关领导参观了北京万科中粮假日风景项目b3#、b4#大楼及北京万科工业化展览厅，一致好评。

在专家眼中，万科通过工业化的处理手段，不仅加速了住宅的生产周期，保证了安全生产和一流的质量，节能减少了消耗，比较有效地降低了价值成本，而且使用全面的家庭处理方案一次性完成了装修垃圾。

到目前为止，“住宅产业化”还没怎么宣传，但是随着房地产业利润率的下降，这种模式引起了更多房地产开发公司的有趣之处。 有可能引起保障房建设的“革命”。

业内人士认为，住宅产业化对改变目前保障性住房建设“高价格、低质量”的现状，进而改变房地产公司的开发和盈利模式具有重要的启发意义。

(文/张敏) )