“楼市“数九””

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各位记者叶书利尚希刘晓杰胡廷鸿从北京武汉深圳出发

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新年伊始，房价上涨得到进一步抑制，各地楼市非但没有出现“春天”的迹象，反而迎来了“数九”的天气。 这正是中央经济实务会议精神的初步实现。 在房地产调控基调不变的大背景下，各地各房企纷纷以多样化的玩法寻求生存之道。 融资困难的中小房企恢复了2008年的贸易融资手段，不仅合规，融资价格也很低的武汉部分房企也在转型中求生，深圳的新建成交量成为2001年以来最低谷的一年，正是进入了“冰川世纪”。 北京郊区年末年初有了很大的折扣，环京带的房价也下跌到了“白菜价”。

资金输入管道被“冻结”的住宅企业租用道路贸易进行进口融资

经记者叶书利从北京出发

房地产调控的基调不变，期待放松调控的住宅企业失望的时候，为了将来的融资，必须尽早配置。

在此期间，房企可以着眼于利用进口贸易中的银行汇业开立的长期信用证，获取3个月以上拖欠付款和货物运抵后仓库的仓储式融资的替代融资做法，轻松实现两种短期融资的贸易融资，而且同样的合规融资价格也是房地产信托融资价格的

“融资铜”或重新崛起

张明(化名)是甲方企业市场营销副总裁，甲方企业是宁波当地的国企，业务包括有色金属贸易。

前几天，张明与在当地房企担任董事长的大学同学李光(化名)见面时，李光向他吐苦水。 从年9月开始，抛售的退保渠道基本关闭，下半年以来，银行对房企的态度也越来越变了。 出售款项被关闭，银行信贷受到挤压，李光耀企业的两个资金输入渠道全部被切断，目前资金缺口近千万元。 另外，年房地产调控基调不变，意味着在可预测的时间段内困境将持续。

为了同学的友谊，张明在危机时刻帮助了同学。

张明的方法是，让企业从事有色金属贸易进出口业务的下属，马上向与企业有长期合作关系的秘鲁铜供应商提出购买200吨铜的申请，经过一系列手续，双方很快签订了进口200吨铜的商业合同。 在合同中，双方约定这些铜的单价为8717.5美元/吨，共计174.35万美元。 按照约定的1美元=6.3111元人民币的汇率计算，换算成人民币约为55000元/吨，共计1100万元。

收到书面合同后，张明拿着这200吨铜的进口合同，向银行申请开立面额为174.35万美元的长期信用证。 承兑期为180天。 银行对甲方企业的授信额度为2000万美元，因此为了开立面额达到174.35万美元的长期信用证，甲方无需向银行支付信用证保证金。

上海中期期货铜拆师方俊峰在接受《每日经济信息》记者采访时指出，银行开立的信用证有即期信用证和存在一定承兑周期的远期信用证。 承兑期间从30日到2年各种各样。 贸易商获得长期信用证后，可以将其交给卖方，开立信用证的银行作为货款的支付者。 承兑期届满后，进口商将资金归还银行即可。 根据票据法，该银行信用证开具后，如果不按照规定的条款取消，达到承兑期就可以接受发行银行的无条件承兑。 因为对卖方来说，长期信用证的支付方法是风险几乎接近零的资金结算方法，很受欢迎。

秘鲁方面在出货后一个月左右，200吨进口铜抵达海外高桥港。 张明去提货，按照上海外高桥港与甲企业间战术合作的约定，上海外高桥港提供这些进口铜的保税仓库，并将相应的标准仓库单提供给甲企业。

张明收到仓单后，马上拿着仓单来到另一家银行，向该银行提交了标准仓单质押融资申请书。

标准仓单质押融资是指以标准仓单质押为首要担保方法，银行根据一定的担保率和质押价格向融资申请人发放信用，用于满足其流动资金诉求或满足标准仓单交割资金诉求的短期融资业务。

最终，张明的标准仓库单体担保融资申请得到批准，成功从该银行获得了5个月的1000万元融资。

由于业务人脉广，不久，张明成功为这些铜找到了下家，兑现了近1100万元。

张明将约1100万元的现金和兴业银行1000万元的5个月贷款交给李光，李光一下子拿到了2100万元的现金。

这是去年11月发生在宁波的真实融资故事。 曝光者向《每日经济信息》记者介绍说，张明的融资操作只是简单的操作，市场上也有一些冒险者，为了资金诉求而进行复式操作，撬动越来越多的资金量。 例如，进口商可以以多个单一间隔进行操作，通过后单一融资偿还前单一融资，将短期融资变为长时间融资。 另外，一个小冒险者将铜转卖给企业旗下的其他子公司，通过关联交易，对同一铜进行二次融资。

记者表示，类似的融资现象在圈内并非个案。 融资环境变得艰难后，可以借用铜的进口贸易，撬动融资的功能，铜的进口变得活跃起来。 将铜作为融资工具进行融资的行为，圈内有“融资铜”的专属说法。

金瑞期货研发部经理郭勇解释说，2008年融资铜有所增加，从去年10月开始融资铜也急剧增加。

关于市场上融资铜的具体存在数量，“我的彩网”拆铜师李旬在《每日经济信息》记者采访中表示，“目前，到港进口铜数量比较庞大，远远大于我国的实际诉求量，其中必然有很多融资

河南金龙精密铜管股份有限公司副社长黄笑天推测:“预计保税区保管的铜的90 %~95 %将用于融资。”

大宗商品将成为新的融资工具

对于金属作为融资工具的操作中铜备受欢迎的现象，李旬表示，首先，在有长期信用证支付的背景下，融资者的铜单价较高，少量铜可以撬动较多的资金量。 其次，铜资源不足，改变能力强。 目前，中国已是世界铜成本第一大国，因此诉求多，进口后方便转手套放款，实现融资。 另外，铜资源不足，从较长的频带来看，铜的价格会上升，操作也很容易。

揭阳人表示，除信贷环境的影响外，融资铜业务的兴衰还受政府对进出口贸易的外汇管制政策和铜进出口交易中内外盘价格所涵盖的损益情况两个因素的影响。 目前铜价已接近低位，随着人民币升值，主要以美元等外币支付的铜交易，一旦长期信用证到期，进口商可能会赚取汇率差，从而进一步减少交易中的风险。

在采访中，《每日经济信息》记者获悉，融资铜只是贸易融资方法之一。 大豆、石油、化纤、化工材料等具有与铜相似交易特征的大宗商品，如果借鉴同样的长期信用证支付方法，也可以金融化为融资工具，而且具体操作方法与融资铜相似。

贸易融资受到中小住宅企业的欢迎

在政府房地产调控不断重复的情况下，全国房地产市场成交低迷，房企抛售回收能力大幅下降，银行房地产信贷环境依然严峻。 住宅企业开始重新考虑生存之道，通过尽早配置融资问题，像融资铜这样的贸易融资可能会受到中小住宅企业的欢迎。

贸易融资的特点是，首先，以融资铜为代表的贸易融资，虽然房企可以合规获得短期资金，资金量相对较少，但大型房企融资渠道广，资金诉求量大，贸易融资

其次，贸易融资过程中会产生开盘费、仓储费以及转卖时的出入差价风险等，通常资金的年录用价格为8%左右，但相对于目前的民间融资利息15%~25%和房地产信托融资利息约15%，贸易融资的价格可能会低于上述两种方法的一半。

《每日经济信息》记者介绍，房企租赁进口贸易融资时，通常与第三方贸易商在战术上合作进行变相融资。 住宅企业自身业务包括有色金属贸易业务的，可以利用旗下的贸易部门操作这件事。

据该曝光者称，自去年房地产调控以来，众多房企进入矿业领域，以融资为目的的房企也不少。 另一方面，部分地方政府对矿业领域的政策扶持力度较大，项目立项后容易获得融资，但不排除融资资金到位后，被融资的部分资金被转移到同一企业的房地产业务，抢救房地产部门； 另一方面，业务链上有矿业业务，贸易融资也很容易。

由于北京近郊的影响，环京皮带大厦在降价空之间出现

经记者尚希从北京出发

“我们现在100平方米左右的两人均价5100元/平方米，150平方米左右的最低价4000多元，面积相对小的情况下，5600元左右。 然后马上恢复成本。 为了得到这个成本，必须好好商量。 》昨天( 1月3日)，《每日经济信息》记者以购买者的身份致电位于河北省香河的楼盘“香城郤舍”，楼盘销售人员告诉记者。

虽然没有提到降价促销，但出现了环京带房价下跌的趋势。 最近，《每日经济信息》记者接到廊坊、固安、香河等多家楼盘的促销电话，销售员给出的价格与记者以前了解的情况相比，确实下降了不少。

“环京皮带可以无限制购买，但严格的贷款限制所起的作用非常大。 而且，比起北京的经济基础，环京带的房价在控制下的下调空之间更大。 ”。 关于北京郊区楼市“感冒”、环京皮带楼市“打喷嚏”的现象，北京中原三级市场研究总监张大伟告诉《每日经济信息》记者。

避免谈降价促销

对年全国房地产市场来说，老企业要求退房的例子屡见不鲜。 年末发售特价房源的“香城郧舍”也不例外。

信息显示，购买该楼盘的业主多来自北京，多为刚被限购政策挤出的购房者，由于购房房产大幅缩水，业主认为开发商应补偿差额或退房。

“当时，我们购买的一期平均价格是每平方米6000多元。 购买后，确实涨了一点，但从去年9月开始房子一度下降，年末开出了4000多元的特价。 这是不能接受的。 ’去年8月购买楼盘的李先生告诉《每日经济信息》记者，虽然说自己不是投资者，但房价在短短几个月内下跌，让自己吃了大亏。

“我们的房子不能降价。 然后，现在也恢复成本。 ’可能是考虑到之前业主的不满，记者昨天给柜台打电话时，销售员没有谈到降价促销。 表明对目前的售价，这位销售员已经没有优惠。

当记者被问到是否有降价的趋势时，这位销售员说，虽然无法评价市场的大环境，但是在这个楼盘上，恐怕不会再降价了。

环京皮带大厦市很冷

受通州、大兴、房山等北京远郊地区房地产市场降价的影响，从去年10月开始，此前受北京限购流失指控而上涨的环京带房地产市场也“殃及池鱼”，目前部分房地产楼市随着北京项目跳水而下跌。

据了解，目前，燕郊、香河、固安、廊坊等城市出现了价格直接下降、总房费直接减少的促销项目，有的项目全额折扣在8折以下。 以固安为例，目前销售项目中降价明显的项目相对较多，部分项目售价仅为4200元/平方米。

打折促销的形式更加多样，有以“特卖住宅”的形式出现的项目，也有以“排行榜1000万”的形式出现的项目，还有以“赠送庭院和阳台”等方法实施的项目。

“环京皮带楼市库存量巨大，可以说是仰仗北京市的诉求。 一旦这种诉求发生变化，这些地区的迅速变化也是不可避免的。 ’张大伟告诉记者，在管制下，通州、大兴等地区已经接近万元盘，部分属于特价，但环京带以前的房价特征已经不存在。

“近1~2年来，北京楼市调控力度没有放松，这些河北项目的销售压力是否增加，可以事先判断，该地区的房价水平仍有可能加速下跌，越来越多的项目将转向实行低价销售战略 如果这些地区的房价失去北京购房者的青睐，下调幅度可能会超过北京郊区。 ”张大伟对此表示。

深圳楼市进入“冰河期”后全年交易量创十年来最低

经记者胡廷鸿从深圳出发

在年楼市成交量创下10年来历史新低之后，在持续一年半左右的调控政策下，年深圳楼市再次创新低迷。

年元旦期间，深圳市规划和国土资源委员会网站于年12月公布了全市新建商品住宅成交数据。 迄今为止，深圳新建商品住宅年成交数为3.2万套，总成交面积271.69万平方米，同比分别减少13.2%和15.4%。 这也是2001年以来深圳楼市成交量最差的一年。

成交量没有创新

据深圳市规划和国土委员会网站统计，年12月，深圳新建商品房共成交3147套，成交面积28.19万平方米，成交均价下跌至16002元/平方米，该均价为深圳实施《限价令》，

12月，由于绿景香颂、万科金色行业3期等深圳新盘加大降价促销推动力，深圳本月楼市成交呈现增长态势，总成交套数、成交面积分别比11月增长93.7%和86.7%。

11月，深圳楼市仅成交14.55万平方米，总成交套数1685套，为全年成交最低谷。

此外，根据深圳中原地产公布的领先指数，去年12月，全市监测的188座样品楼成交均价比去年同期下跌2.26%，比去年同期下跌1.97%，为去年以来首次出现价格同比下跌。

迄今为止，全年深圳新建商品住宅成交数为3.2万套，总成交面积271.69万平方米，同比分别下降13.2%和15.4%，也是2001年以来深圳成交量最差的一年。

从近十年来深圳楼市成交量的变化趋势来看，每次变化都伴随着楼市调控政策的影响。

2005年深圳楼市成交量达到峰值901.3万平方米。 2008年楼市遭遇调控政策，成交量最低落，一度降至389.2万平方米。 2009年，出台了国家4万亿元经济刺激计划，房地产市场从下跌状态中恢复过来，深圳房地产市场也出现报复性反弹，全年总成交面积达到660万2009平方米。

年4月，楼市调控政策再度出手，随之而来的调控和年初的限价政策，再次导致楼市成交量大幅下跌。

“楼市成交量下降，证明深圳商品房市场趋于成熟。 这是市场的趋势。 ”世界房地产市场研究部首席拆房师王海斌认为，深圳楼市投资客比例高，随着供应量减少和限购政策挤出效应，一手房市场交易量也随之减少。

深圳楼市筑底？

年的最后一天，房地产领域的“冬季”成为业界和开发商提及最多的一句话。

统计数据显示，2006年以来，深圳市房价急剧上涨，交易量下跌，价格差比呈扩大之势。 截至年11月，深圳楼市成交面积创下数年来新低。

在二手房成交方面，深圳楼市也给人一种冬季肖邦的印象。 2009年，深圳二手房成交面积超过1200万平方米，是单手交易量的两倍。

年7月，深圳实施基于二手房判定价的过户征税政策后，二手房成交量持续下降。 据深圳规划和国土委员会网站统计数据，去年12月，二手房共成交2629套，仅为年同期的20%左右。

业内人士表示，楼市成交量受政策因素影响较大。 王斌表示，此次调控政策已持续19个多月，调控效果明显，“10月份开始单手房成交量下降，深圳楼市进入观望期。” 王海斌表示，楼市量的底部已经形成，随着开发商降价促销的增加，房价的底部还在形成中。

另一方面，单纯楼市的成交量取决于供应量的大小。 随着开发商在年底加速推送，楼市供应量也将持续增长。 王海斌表示，春节过后，预计深圳市场将迎来“小阳春”，但调控政策改变市场预期，楼市短期内大幅反弹的可能性不大。

元旦变身“折扣节”武汉部分开发商口渴

经记者刘晓杰出生于武汉

据最新统计，年的第一个月，武汉共有16个新楼盘如期上市，其中真正的纯新盘只有10台，老盘增量也首次跌破两位数。 其中大多数集中在东西湖、江夏等远城区，中心城区开盘项目数不胜数。

在这种情况下，武汉各开发商之间的价格战也有较大升级之势，其中不乏万科、恒大、金地等知名企业品牌的房企。

亿房研究员隋昕对此进行了分析，称:“开发商已经不再局限于纯住宅的开发，开始转向商业房地产投资开发，转型成为许多资金链不足的房企的唯一出路。”

第一个月只新建了16座大楼

新年的到来没有给现在的楼市带来太多温暖的意义。 由大型房地产开发商引领的价格战席卷武汉，元旦也被舆论再次称为“折扣节”，各种优惠口号层出不穷。

昨天( 1月3日)武汉金地的高端项目叫嚣“订金5万美元将达到10万美元”，是本回合促销战的小高峰。

显然，除了金地在元旦期间急于揽客外，武汉恒大旗下的项目也顺势送上了“1500元/平方米全房豪装”的新年礼物。 万科也不甘示弱地提出了“存两千万美元，庆祝六千新年”的大礼包。 湖北省一家当地开发公司推出了“预留3000元至30000元”的优惠。

各大开发公司着力促销的背景是，武汉楼市开盘量跌至新低。

隋昕分析称，“武汉楼市去年下半年开盘明显，10月以后开盘数持续下跌，到了正月第一个月更是跌入谷底”，隋昕表示:“此次调控明显长期作用，降低销售目标以求生存，将更多

但是，光谷一销售楼盘的客户经理表示，这种情况也很正常，“春节本来就是以前流传的销售淡季，加上今年1月正好过了农历新年，现在行情不好，所以要重新推高楼盘的价格，

转向商业房地产投资

一个是调整得越来越高的促销，另一个是调整得越来越低的推广计划。 在这种情况下，武汉楼市迎来了结构性调整，逐渐成为行业共识。

公开资料显示，武汉商社交易量每年1300万平方米左右，与去年整体持平。 “其中，商品住宅类为60%，商业不动产类为30%，住宅保障类为10%，但全年三者的比例分别为80%、15%、5%”。

无独有偶，武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限企业副总裁冯松也表示，开发商目前面临的形势非常严峻，“市场刚性诉求确实旺盛，但年结构调整越来越严峻，未来形势对开发商很严峻。”

对此，隋昕表示，以新年第一个月新上市的16个楼盘为例，其中6家开发商此次以小型住宅型的loft和酒店公寓等房源为主要推广对象，“由此可见，开发商已经在开发纯住宅方面