“房地产信托或只是昙花一现”

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西南财经大学信托与资产管理研究所陈朋真

最近，随着房地产市场的信托融资热潮，房地产信托大热。 根据普益富最新监测数据，今年8~10月房地产信托产品累计发行规模达到349.54亿元，2009年全年发行规模为312.72亿元，8、9、103个月房地产信托产品平均预期收益率分别为9.80%、10.10%、10.10%。

信托融资在开发商的资金中占多少份额？ 以银行贷款为第一资金来源的房地产公司真的靠信托生活吗？ 市场真的发生了这么大的变化吗？ 这个繁荣的景象具有持续性吗？

公开数据显示，2009年新增9.59万亿美元贷款，其中房地产开发贷款6.01%，新增5592亿美元，相比之下，年前三季度新增融资额为6.30万亿元，其中房地产开发贷款9.59万亿美元。 考虑到四季度新增融资额减少和房地产调控导致房地产开发融资减少，全年比例将有所下降，但高于2009年的概率仍然很高。 根据中国信托业协会公布的数据，年前三季度集体类房地产信托累计增长1044.55亿元，同期开发商向银行贷款5592亿元，两者比例为18.68%。 这至少证明了三个问题。 信贷紧缩对房地产开发贷款的影响并不像想象中那么大。银行贷款仍然是房地产开发商最重要的融资渠道房地产信托只是开发商暂时的融资渠道，这种繁荣景象不可持续。

其一，从融资来源来看，开发商遭遇政策寒冬，需要另外寻找融资渠道。 年可以说是不动产政策的一年。 从1月10日的“国十一条”、4月17日的“新国十条”到9月29日的“9.29”新政； 从证券监管委员会对房地产公司的ipo、限制增发到限制重组，一系列针对房地产市场的政策使得房地产开发商的资金链异常紧张。 危机下，房地产信托成为开发商融通资金的“救命稻草”。 虽然推出房地产信托产品有助于开发商尽快筹集资金，弥补银行信贷不足，但高额融资价格会让开发商承受较大的资金压力。 目前，开发商获得信托融资的价格在10%~15%左右，高的达到20%。 但是，随着房地产调控的深入，政策目标已经触及到购房的诉求，可见监管层调控房价的决心之大，在这种情况下，房价下跌的概率很大。 如果房地产市场前景糟糕，交易量惨淡，开发商可能面临资金链断裂的风险。 城门失火，危害池鱼，以项目企业出售退保为第一收益来源的房地产信托产品也可能面临不可兑换的风险。

其二，从中间侧看，净资本是信托企业信托业务规模的“上柘”。 随着《信托企业净资本管理办法》的实施，信托企业的信托业务规模受到净资本的严格限制。 特别是关于房地产融资类信托，银监会设定了很高的风险系数，信托企业要想扩大这样的业务规模就需要扩张资本。 对于资本金少、股东背景实力弱的信托企业来说，短期内难以扩张资本，现实面前必然要压缩信托业务的规模，首先需要风险系数高的融资类房地产信托。

近期房地产信托市场的繁荣景象，是开发商在银根紧缩、成交量疲软、销售回收不足导致资金链紧张的情况下，寻找另一种融资渠道的结果，具有偶然性。 随着宏观经济回归常态，房地产市场也趋于合理，暴利时代已经过去，开发商也没有能力承担这么高的融资价格，对信托融资的诉求会大幅下降，房地产信托也会降温。

目前市场上发行的房地产信托产品大多为融资型，与银行贷款相差无几，可以说是“准贷款”。 信托企业过分发行该产品，将从根本上脱离信托主业，浪费“信托制度”这一宝贵资源。 信托企业必须充分利用信托制度的灵活性和投资行业的广阔优势设计开发创新型和投资型兼备的信托产品与银行信用形成良性互补 未来信托企业可以首要开展房地产信托投资基金( reits )、房地产信托pe等创新信托业务。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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