“土地储备贷款去年激增 今年盛况难再”

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经记者胡俊华表示，上海发

土地储备贷款有取代房地产开发贷款的趋势。

许多银行在2009年年报中没有明确土地储备贷款的规模，但土地储备贷款的高增长势头不容小觑。 以兴业银行为例，截至去年年底，该银行房地产开发贷款余额307亿，比去年同期减少118亿，但土地储备贷款余额222.48亿，比去年同期增加114.58亿，增长186%。

值得注意的是，随着近期监管层的频繁举措，房地产开发贷款和贷款紧缩，地方融资平台对贷款风险的重视，或对土地储备贷款的前景产生了阴影。

根据土地储备贷款占有率上升

土地储备管理办法]的规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门依法取得土地，进行前期开发、储存供应土地的行为 1996年上海设立国内第一家土地储备机构后，各地设立了土地储备中心实现了土地一级开发。 土地储备中心通过财政资金和向金融机构借贷，实现土地收购和土地前期开发、整理。

“除了部分财政资金支持外，土地储备资金还是来自银行。 ”一位不愿具名的大企业事业部人士说。

目前许多银行对土地储备贷款感兴趣。 截至去年年底，兴业银行房地产开发贷款占房地产业贷款的比重从2008年底的72.14%降至去年底的46.63%。 相比之下，土地储备贷款在房地产业贷款中所占的比例从2008年末的13%上升到了去年年末的33.78%。

与兴业银行相似的还有民生银行。 截至去年年底，前10大贷款客户名单中，土地储备中心占据了北京市土地整理储备中心朝阳分中心、上海临港新城土地储备中心、上海市土地储备中心3个席位。 在快速发展的前十大贷款客户中，还出现了北京市土地整理储备中心朝阳分中心。

除了股份银行外，国有大型银行也很受土地储备贷款的欢迎。 据报道，建设银行2009年新增房地产贷款450亿元，其中土地储备贷款占三分之一的工业银行称，去年，由于该银行增加了土地储备贷款，该银行的房地产贷款占企业类贷款的比重也从2008年末的10.6%到11%

银行眼中的高质量资产

目前，土地储备贷款仍是许多银行眼中的高质量资产。

兴业银行表示，土地储备贷款上海、天津、南京、杭州等财政实力较强，土地市场规范化，且主要分布在活跃地区，还款来源保障性较强。

另一方面，民生银行将政府融资平台、土地储备、地方交通厅、公路局及公用事业类信贷项目统一定义为政府信用类业务，由总行集中管理，全银行按照统一准入标准实施项目预审批制度

“只要各方面操作规范化，土地储备贷款依然可以说是高质量信用品种。 ”一家股份制银行的高层说。 在该银行与当地土地储备中心的合作中，土地储备中心的运营规范是:每年编制土地储备计划，建立以地块为中心的封闭管理。

该相关人士表示，特别是在资金运用上，土地出售后，市财政部门会同土地、审计等部门核定，及时将土地级开发价格归还土地储备中心，偿还银行贷款本息或贷款其他地块资金

另一家股份制银行总行向公共业务部有关人员发放土地储备贷款，贷款抵押办法根据项目要求灵活多样，但大体上要到土地储备中心执行20%以上的自筹资金，并随贷款到位

“土地出让金通常是偿还土地储备贷款最终保障的资金来源。 ”一位银行相关人士表示，在当前房价走势中，如果土地出让没有大问题，银行信贷资金的顺利回收将得到保障。 从

数据来看，土地储备贷款的质量状况仍处于良好水平。 一位地方银监局相关人士在《每日经济信息》中表示，截至目前，当地土地储备贷款余额约700亿元，目前不良率为零。

或难以再现高增长

从目前主要城市公布的年度供应地计划来看，与去年同期相比，出现了不同程度的增长。 其中，上海表示今年供应地1100公顷，计划比去年同期增加35公顷。 天津今年计划增加供给地2378公顷，增长40%。 杭州今年供应地1729公顷，预计增长61%。

但是，随着监管层对房地产开发贷款、住房贷款政策的收紧，上游土地储备贷款将受到影响。 许多土地储备贷款仍属于地方融资平台贷款，随着监管层对地方融资平台融资风险的重视，土地储备贷款难以再现高增长态势。

“今年年初，银监会已经发文禁止将信托资金用于土地储备贷款。 ’一位信托业界人士说，其实以前很少这样做。 土地储备贷款的首要还款来源是土地出让金，但由于土地拍卖变动存在不明确性，借款还款期限不明确，“银行贷款可以延期，但不能信托贷款”。

该信托关系人还表示，土地储备贷款相对有效的抵押较少，特别是一级开发证不是比较有效的抵押凭证，在贷款发放前还没有地块，因此土地储备中心需要提供其他抵押物

据某股份制银行相关人士介绍，土地储备中心申请融资时，需要用权证抵押土地，有时土地储备贷款的抵押物确实不充足，但只要土地走势一直在上升，银行的融资资金就不多

但此人，土地储备所需资金较大，基本上形成了“土地抵押贷款——土地储备前期价格支付——土地收益偿还”的资金链，因此一旦遇到信贷政策收紧或房地产低潮，资金链

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