“万科推出国内首支公募REITs 或将有力支撑小股操盘”

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经过记者白亚静从深圳出发

为了追求资产运用的轻便性，去年仿照美国狮子门推出了“小股操盘手”模式的万科，经过各种实验，似乎找到了最适合自己的理想模式。

近日，中国证券监督管理委员会网站公告显示，万科和鹏华基金企业旗下的“鹏华前海万科reits封闭式混合证券投资基金”于4月22日被证券监督管理委员会受理。

万科距离首次公开发行成功的公募reits，已经近在咫尺。

前海第一次的reits

政策解冻后，前海第一个reits被提上了议程。

年2月，中国证券监督管理委员会肖钢主席在前海表示支持前海试点reits，9月，央行和银监会印发《关于进一步改善住房金融服务事业的通知》，开展reits试点工作。

近日，中国证券监督管理委员会网站公告显示，万科和鹏华基金企业旗下的“鹏华前海万科reits封闭式混合证券投资基金”于4月22日被证券监督管理委员会受理。

封闭式reits在证券交易所上市流通，发行量从发行之初就受到限制，不能任意追加发行。 投资者想要买卖reits份额时，只能在二级市场以竞价交易，不能直接以净利润回购购买。

去年，中信证券推广了两种reits产品。 一是“中信启航”专项理财计划，成功在深交所综合协议交易平台挂牌转让。 另一个是中信华夏苏宁云创立资产支持特别计划，开始售后服务。 但受限于前者转让额过高(劣后级甚至不能低于3000万)和私募股权(投资者限制在200人以内)，两种产品的流动性与预期相差甚远。

董秘谭华杰表示，该基金目前由万科深圳企业负责。

从基金名称来看，该基金的目标位于前海。 《每日经济信息》记者了解到，前海管理局成立以来15次土地拍卖，万科没有参加，目前唯一的项目是前海公司公馆。

该项目是前海首家公司实体办公园区，万科建成运营8年后移交前海管理局，现有40多幢低密度公司办公楼和部分公共商业配套设施。 由于前海地区注册的公司数量众多，前海许多土地还在沉降整治，该项目在租赁方面暂时供不应求，租金每月每平方米300元左右。

小股操作盘升级版[/s2/]

reits骑上了马，让万科更加远离凯达、周秋门等。

目前，万科在商业房地产(体验式商业)、产业房地产方面涉猎广泛，融资价格高、资产重、盈利周期长是这些类型房地产开发运营的课题。

除银行贷款外，房企资金来源还有私人或信托，但两者融资价格不低。

李天投资总监督叶飞表示，房企在私人渠道的融资价格平均在20%左右，信托渠道融资价格为10%~11%，楼市下行后，融资额逐渐下降。

万科的处理方法是向第三方出售股票，自己负责管理运营。 例如，万科将北京金隅万科广场的股票出售给麦格理，以实现商业性房地产资本化。 上述模式，也就是万科之前提出的“小股操盘手”模式。

在以前流传的融资模式中，租金收益的大部分被融资价格吞噬。 万科提出股票操盘手后，杠杆率上升，融资价格下降，但这种模式只是将大部分融资价格转嫁给了第三方，资产还没有充分利用，不容易退出。

与国内不同的是，周朝门在合资基金的支持下，通过提取运营链条各个环节的相关管理费和基金收益分配，以不到5%的资本投入获得了项目40%以上的利润。

凯德除了赚取基金收益外，还在项目实现增值后，以reits的方式退出。

去年，万科在与凯雷合作时，提出未来资产平台企业以资产证券化的方式退出。 如果上述reits产品顺利进行，预计万科总裁郁明的小股操作模式将得到大力支持。

当然，从最初的公募reits到全面铺开还有一段距离。 在新加坡，从制定reits法律到第一个产品上市，整个过程花了5年的时间。

目前，国内商业地产的租金收益普遍偏低，reits要实现收益率7%以上，至少要等到政府层面与reits进行比较后才能出台免税政策。 以在香港上市的越秀信托为例，高收益率的背后，有着高杠杆率、低海外融资价格和免税的共同作用。