“新一季港股内房企迎考：仅两家保发”

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经记者叶燕婷从深圳出发

去年11月，随着内地住房公司成绩回升，停滞已久的香港ipo关口因旭辉控股( 00884，hk )上市重新拉开，为多家房企拓宽了新的融资渠道。

截至今年9月，新城控股( 01030、hk )、金轮天地) 01232、hk )、五洲国际) 01369、hk )、当代置业) 01107、hk )、利福地产地) 02183、hk )等内陆住宅企业在香港上市 但令投资者失望的是，“新赛季”在香港上市的内房企业中，目前除旭辉控股和五洲国际外，其他外房企业均跌破了发行价格。

解体人士认为，这些房地产公司“轻资产运用”的模式和上市后无增长力的业绩，是这些地产股出现空的主要原因。

“摊贩价格”的发售还在破发/

去年11月内地房企赴香港上市以来，上市成功的公司中只有旭辉控股和五洲国际“保发”。

截至9月26日收盘价，旭辉控股收盘价为1.34港币，只高出1.33港币0.01港币。 五洲国际收盘价为1.26港币，只比1.22港币的发行价高3%。

其余在香港上市的公司表现更是惨淡。 数据显示，截至9月26日收盘价，新城控股收盘价为0.92港币，比1.45港币的发行价下跌36.6%。 金轮天地0.97港币，比1.68港币的发行价下跌42.3%以上的现代运营商、福利房产也比发行价略有下降。

事实上，很多去香港ipo的房企都想长期拥有海外融资平台。 因为，这个市场上的定价已经非常“便宜”了。

UBS投资银行部中国区联席主管兼亚洲区副主席赵驹上月末参加博鳌房地产论坛时表示，今年在H股上市的内地房企，首发价格非常低。

记者查阅资料发现，旭辉地产、新城地产、现代置业、金轮天地的发行市盈率均在4~5倍之间。 公开资料显示，内地房企过去在香港上市的发行市盈率为7倍左右。

一家香港房地产企业董秘表示，与a股市场重视概念炒作不同，H股市场更认定公司经营，业绩好，股价才会高。 “去年，那家上市房地产企业很可能提前透支了今年的业绩，股价的破发完全对应了其业绩。 ”

多家房企净利润减少/

事实上，不少中小内房企业在成功前往香港ipo后，表现并不完全令人满意。

新城控股于去年11月上市，首次公开募集20亿5600万港币，于今年1月和4月分别发行5年期2亿美元的优先股和3年期15亿元人民币的优先股，公告筹资约43亿元人民币。

年中期业绩报告显示，融资后新城控股上半年合同销售额为76.09亿元，比去年同期增长7.7%。 但是，销售额的增加并没有给股东带来越来越多的利益。 数据显示，期内税后全面收益总额为2亿7200万元，比去年同期下跌两成多。 企业权益持有人核心溢利从亿元降至8510万元，比去年同期少43.8%。

今年上半年，新城控股集团76亿元的销售额仅实现了全年200亿元目标的38%。 对此，企业方面表示，下半年将在苏州、常州等地新开设11个，总商品量价值约在280亿~290亿元之间。

今年首次成功进军香港的内地房企金轮天地，曾在地铁上建造房地产的商业模式一度走红，获得了80倍以上的超额认购。 但企业上市后半年业绩大幅下跌，企业收益从去年同期的6.62亿元锐减至8成至1.29亿元，股东应占溢利也从66%减少至7039万元。 企业表示，收益减少主要是由于房地产开发业务部分的收入减少。 面对这次业绩的变化，很多投资者选择了退场。

作为综合型商业和住宅房地产开发公司、所有者和运营公司，金轮天地专注于开发连接江苏省和湖南省内的地铁站和其他交通枢纽的项目，金轮国际广场、金轮时代广场、金轮新都汇和金轮星光名座就是这样的项目，“地铁房地产”

但如果仔细看财务报告，就会发现投资房地产公平值的波动是利润的重要来源。 今年上半年企业获得的7038万元溢利和全面收入总额中，投资房地产公平值利润达到71.6%。 除去这部分房地产重估收益，金轮天地利润将大幅减少。

国际总裁黄立冲·盛富资本和协认为，房地产公平值投资收益占净利润过高，不仅会导致未来利润增长乏力，如果企业债务为了持有资产而增加，反而会减少利润。 他分析说，商业不动产的租金收益率一般为2%~3%，但即使是银行债务抵押贷款，一年的利率最低也为6%~7%。 可以看出，公允价值带来利润并不意味着能给投资者带来好的利润。

《每日经济信息》记者根据金轮天地公告数据粗略计算，企业上半年房产租赁及经营管理收益5840万元，投资房产价值达33.05亿元，按此计算，租赁收入占投资房产价值的比重仅为1.77%。 上半年企业平均贷款价格达到6.8%，相当于租金收益率的3倍以上。