“涉足房地产开发险资需绕道”

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◎经记者白垩纪杨坦出生于上海

虽然保险资金的价格很低，但是开发商想要利用保险资金进行大规模开发，难度很大。

根据保监会的有关规定，保险资金不能直接开发房地产。 在这种背景下，房地产公司用保险资金开发房地产项目需要通过金融产品、项目企业所有权、债权投资等方法“迂回”。

价格特征有限

危险资金的融资价格并不像外部想象的那样低。 以平安保险为例，截至去年12月31日，平安保险保费收入1428.57亿元，综合价格率为95.3%。

高级财经评论家黄立冲表示，保费融资价格只是账面较低，因为在现有财务指标的规则下，很多保险企业没有将保费营销费用计算为支出，不计算为融资价格。

他认为保险企业的投资压力最大，因为他们承诺将来会有一定收益的回报，而保险投资大部分是低收益的存款。 市场开放后，将进入高收益项目，喜欢房地产投资。

数据显示，年平安集团保险资金组合总投资收益为637.29亿元，收益率为5.1%。 考虑到保险企业的营销价格，上述收益率很可能接近一些大地产商的有利可图融资价格。 绿地方面表示，去年企业所有有息债务的平均价格为6.3%左右。

在高融资价格的压力下，许多危险资金热衷于房地产投资获得稳定的高收益。

政策上有禁区

这几年，政策层面也开始放松对危险资金投资房地产。

根据去年5月开始实施的新《保险资金运用管理暂行办法》，保险资金投资房地产类资产的账面余额不超过该企业上季度末总资产的30%。

但是，用保险资金处理房地产开发的部分融资需求仍然很困难。

根据保监会于年9月发布的《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资房地产暂行办法》，保险资金使用债权、股权或者物权法投资的房地产仅限于商业房地产、办公房地产和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等房地产和自用房地产 不要把土地怪炒了再卖。 不得利用投资养老和自用房地产(项目企业)的名义，用商业房地产的方法开发和销售住宅。

投资单一房地产投资计划的账面余额不超过该计划发行规模的50%，投资其他房地产相关金融产品的不超过发行规模的20%。 另外，禁止投资于商业住宅的开发和销售；禁止直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)； 禁止投资设立房地产开发企业，投资未上市房地产公司的股票(项目企业除外)，或者以股票投资方法控股房地产公司。

还有变通的办法

虽然政策严格限制了保险资金流向房地产开发，但五牛基金投资副总裁吕伟宾告诉《每日经济信息》记者，保险资金可以通过信托、资源管理计划等通道业务“迂回”进入。

在广深等拍摄现场，经常可以看到深圳联新投资管理有限企业的身影。 这是平安旗下的子公司。 去年，该公司投资招商引资房地产的南京项目，顺利增资资本为项目企业出资，通过提供股东贷款的方式合法享有房地产开发权益。

黄立冲表示，保险费可以通过保险企业背书、有限合伙架设等一系列合法操作，撬动房地产项目。

但是，在这些项目中，无法顺利操作，只进行财务投资。 例如，今年1月，华润、首发、平安联合体以86.25亿元获得北京丰台区白盆窑地块后，首发董事会秘书王怡表示，该项目由华润、首发主导，平安只是该股同权益。

从金融产品转移也是风险资金进入房地产开发项目的方法之一。

以平安为例，旗下陆金所是平安间接投资房地产的平台。 上海锦天城律师事务所高级合伙人吴卫明写道，陆金所虹系列的部分产品被包装成债权分割转让，最终目标是向社会融资。 在这种模式下，平安集团下属的两家企业可以进行对方交易，通过平安银行的委托贷款形成合法债权。 之后，债权人在陆金所分割债权转让给投资者，如“虹-盛铭81a号”的产品。