“改善型产品“得救”一二线城市房企更受益”

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近年来，由于改善型诉求受到调控政策的抑制，部分大中户型产品所占比例较高的房企面临了蜕变的挑战。 随着房贷两组首付的下跌和二手房两年以上免交易营业税双重利好，这类房企有望迎来“纾困”。

但这并不意味着他们就此走出泥潭，迎来新的快速发展高潮。 新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济信息》记者，在房地产诉求面临长时间下跌的情况下，改善型诉求的持续空之间是有限的，短期的强烈刺激意味着对未来诉求的透明性，这些公司借机出货，产品结构最

振动改善型诉求

根据克比瑞最近公布的“年一季度中国房地产公司销售top100”排行榜，今年一季度，top20房企平均销售额比去年同期减少15.37%，只有6家公司比去年同期有了业绩增长。

对欧阳捷来说，房地产指控出现实质性拐点，是市场再次陷入低迷的首要原因。 从各类型诉求来看，首先，我国一线城市房价相对发达国家水平并未偏低，投资价值下降导致的投资性诉求下降已成为长期趋势。 其次，由于我国经济进入后工业化时代，城市化人口增长放缓，房地产市场诉求不足，政策几年前就限制了改善型诉求，仅靠自住型诉求难以支撑巨大的市场供给。

根据克瑞公布的数据，年前11个月，全国56个主要城市中，60~90平方米面积段户型成交率较去年同期上涨2.65%，为78~80平方米面积段户型涨幅最大。 另外，90~120平方米和120平方米以上面积带的产品成交占有率比去年同期有所下降，表明中大型产品去年面临着去化的压力。

反映业绩，今年一季度销售低迷的房企中，包括富力房地产、招商房地产、雅居乐、金地集团等中高级产品在内的高份额房企跌幅居前。 欧阳捷说:“此次政策的目的非常确定，是为了提高改善型诉求，鼓励这种类型的购房者卖掉旧房换新房。” 欧阳捷表示，相对于首次置业买家，改善型买家的资金实力更强，带动作用也更为明显。 由此可见，对于中大户型产品占有率高、去化压力大的房企来说，政策有助于库存消化压力。

但是，并不是所有的改善型项目都会受益。 标准普尔信贷分解师叶飞告诉记者，在许多二线经济发达城市，迄今为止第二套房的最低首付比例达到了70%，因此二手房交易十分发达。 因为这项新政对选址在这种类型城市的住宅企业特别有利。 相比之下，由于三四线城市房地产供给过剩严重，加上人均居住面积高，新政对这些城市的公司效益作用相当有限。

回到主流的顾客诉求

房地产市场的新政有望使此前定位错误的房企暂时摆脱滞销困境，但受政策刺激，诉求可能会上升，如何回归主要客户的定位是房企迫切需要考虑的问题。

欧阳捷对《每日经济信息》记者表示:“房地产诉求的高峰已经过去，但以结婚人口为中心的自住型刚需依然是未来市场的常数。” 目前，我国总人口自然增长率约为6%，据其推算，未来的自住型诉求每年可稳定在500万~600万套之间。 因为如果这家房企能引出刚需客群的定位，未来仍将有很大的快速发展。 /

在产品定位上，欧阳捷认为，对一二线经济发达的城市来说，房价水平较高，但由于购房者资金实力较弱，户型面积过大必然会面临去化的压力。 因为，这家房企在设计产品时应以低总价、低面积档的产品为主流，需要考虑越来越多的功能性。 例如，设计90平方米的三个房间； 但在三四线城市，由于当地人均居住面积高、单价低，用户更倾向于“一步到位”，120~140平方米的面积带更适合市场诉求。