“险资钟情大型房企 中小开发商望洋兴叹”

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◎经记者杜兹乐出生于成都

虽然保险资金正在进军房地产领域，但从数万亿美元规模的保险资金中分一杯羹并不容易。

据《每日经济信息》记者近日采访，大型房企，特别是年销售400亿元以上的房企，备受危险资金青睐，中小房企只能“望洋兴叹”。

危险资金“供不应求”

四川花好月圆房地产董事长樊义波对记者说，目前房企最大的问题是缺钱。

在这种背景下，恒大与中国人保合作，碧桂园合作平安无事，引起了许多房地产商的羡慕。

但是，并不是所有房企都进入保险金的法眼，这必须依赖于公司的投资转化率。

据房地产界资深人士朱万芬介绍，“泰康人寿融资价格应该在3%~4%，生命人寿也应该在3%左右。 如果保险费融资价格为3%，进入后可能需要获得6%、7%的收益率。 ”

“实际上，不是房企在找保险金，而是保险金找到房企，通常以股份合作的方式进行合作。 这样，房企就处理了资金问题，危险资金找到了收益率更高的投资渠道。 ”朱万芬说。

去年8月，国务院发布《关于加快现代保险服务业快速发展的若干意见》，扩大保险资金服务功能，发挥长时间投资特点，鼓励设立房地产等专业保险资金管理机构，为三明治基金、并购基金、房地产基金等提供私募股权

但是，对许多住房企业来说，与保险资金的合作仍然是不可能的。

“有那么多机会吗？ 保险公司本身很少，只有大公司才能玩这些东西。 ”。 全国房地产经纪人会理事、西南交大房地产金融总裁俱乐部副会长李茑说。

某年销售额100亿元的上市房企投资部负责人对《每日经济信息》记者表示:“海外资金需要的收益率远远低于危险资金，我们都用不上。 是否想用和是否能用是两个问题，我们只能‘望洋兴叹’。”

“一线、二线一线的房企，年销售额在400亿~500亿元左右，土地扩张和期间费用所需资金量非常大，开发贷款和信托融资的价格很高。 这是因为对危险资金的渴望度很大。 ”上述房企负责人说。

经常以出资比例的合作方式进行干预

那么，危险资金与房企合作，到底以什么形式介入呢？

朱万芬表示，房地产本身的金融属性进一步加强，资产证券化是大趋势，保险资金多找高质量的公司开展股权合作。 恒大和中国人保合作，碧桂园合作平安等，基本上从集团层面开展股票投资合作。

那么，危险资金是如何介入房地产开发的呢？

朱万芬表示，各公司的操作路径不同，很多公司会从集团层面的财务杠杆方面取得平衡。 双方开展集团级股权合作的情况下，融资的款项如何落到项目中，其中有具体的约束条款。 “危险资金必须保证项目风险可预测、可控制、投资收益不下降。 危险资金也不是长时间的上传，通常3、5年后退出。 ”朱万芬说。

在她看来，现在土地价格逐年上升，年均涨幅在5%以上。 如果开发贷款融资价格维持在8%、9%的高位，那么寻找低价资金，如危险资金，将有助于房企消化地价上涨，将房企利润率维持在稳定水平。