“房企险资合作成潮流 其中奥秘几何？”

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过去，地产商和银行的关系被视为真爱，但不料，如今出现了“第三者”，财大气粗的保险企业不得不靠边站。

4月24日，恒大地产宣布与中国人民保险集团签署战术合作协议，双方将在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等方面开展多层次的战术合作。

4月1日，碧桂园宣布以2.816港币/股的价格向中国顺利发售22.362亿股新股，正式引进后者成为企业第二大股东。

以前，安邦保险成为万科的第四大股东，生命人寿和安邦保险成为金地集团和金融街的第一和第二大股东。

众所周知，保险公司很有钱，他们采取了什么样的措施？

保险公司“钱为了患者多”

要了解保险公司的投资目的，必须从保险公司业务模式的特殊性入手。 这种业务模式决定了保险公司必须是“土豪里的战斗机”。

保险公司的保险费收入分为大宗和长期保险单。 大额保单的保险费不会一次性重复支付。 长期保单通常分3年至10年支付，但长期保险业务第一年的保险费明确后，未来保险费的流入基本明确。 投保人一般很少退保，因为保险费太贵了。

因此，保险费一旦流入保险公司，在保单到期之前不会被释放。 由于保险费流入和保单到期的时间间隔较长，有些甚至长达数十年，这些沉淀的保险费被保险公司长期锁定，用于配置长期、稳定收益、安全性高的资产。

保险公司到底有多少钱？ 数据显示，保险领域去年全年保费收入突破2万亿元，领域总资产突破10万亿元。 截至年底，保险资金运用余额达到9.3万亿元。

但是很多钱回来了，保险公司烦恼的是，他们一般都有投资转化率低的缺点。 过去几年，中国平安、中国人寿、中国太保、本保险四大保险企业的投资收益率均只有5%左右，即使去年国内股市大涨，这“四大”的投资收益率也不过5.1~6.1%。

为什么钱不容易产生钱？ 最重要的原因是相关监管政策对保险资金投资渠道的限制，以及过去几年股市的低迷，迫使保险企业将大部分可投资资产投资于银行存款、长时间国债、公司债券等固定收益类资产。

以中国平安为例，年报显示，企业固定收益类资产占比近80%，股票证券和证券投资基金占比仅为12.4%，投资性房地产占比更是低至1.4%。

这几年，我国利率一直在下降，刚性兑换券被打破，无风险利率下降，固定收益类资产收益率下降，保险企业投资收益率的压力更大。

另外，自去年5月1日起实施了新的《保险资金运用管理暂行办法》，理论上保险资金投资权益类资产与不动产的比例上升到30%，保险企业开始把目光投向包括不动产在内的高收益资产。

保险+不动产为什么一拍即合？

中国顺利进入碧桂园是一笔很好的生意。 以碧桂园此次增发价格计算，净资产收益率超过18%，税前股东比例已达到6.6%，中国平安去年超过5.3%的净投资收益率，光是财务投资就已经有了很大的收益。

但是，保险企业与房地产商合作，不仅喜欢财务投资，还喜欢双方在业务层面上的巨大互补性。

大型房企拥有数量庞大的业主正是保险企业紧缺的巨大离线入口。 一旦通过这个入口，无论是保险销售、理财产品，都能无障碍地渗透到社区顾客中，这是保险经纪人模式历来梦想的效果。

另外，通过顾客交叉销售实现增长的可能性也很大。 例如，购买碧桂园房子的顾客可以在平安银行办理住房贷款，中国平安的员工可以向顾客介绍新的哪些信托产品和银行的理财产品比较受欢迎，向年轻顾客介绍具有新颖功能的信用卡，向信用卡顾客定制保险产品 金融费用的高频率意味着与房地产费用的低频率相比，保险企业从交叉销售中获得更大的潜力。

对房地产商来说，在领域利润不断下降的大背景下，融资价格的高低已经成为决赛的关键。 一些大型房企和保险企业建立了战术合作关系，未来有望在优先股、公司债务、信托等行业展开合作。 与公开融资相比，保险企业有更低价格的存款，因此有助于降低住房企业的融资压力。

另外，大型保险公司热衷于商业房地产、养老房地产等持有型房地产，有助于降低房企的资金沉淀压力，加快向轻资产的转换。

有研究报告指出，我国保险公司宁愿全面拥有房地产，但国内核心城市高质量的商业房地产投资转化率太低，这些保险公司有钱去国外买房地产。 在中国平安年买下了英国的工会公司大楼。 中国平安首席投资官陈德贤明确表示，该项目的租金收益率超过10%。

可以预见的是，今后，国内商业房地产价格将合理回升，推动租金收益率上升，保险企业应该仍在国内购买整体房地产，这也为房企投资持有型房地产提供了新的资金退出路径。

在房地产金融化的时代，“房地产+保险”被期待成为全新的游戏，越是不能投保的人，谁的未来都不在保险范围内。