“世茂许世坛：要革新但每一步都要谨慎”

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◎经记者杨宠从上海强发

“对这些轻资产的投资，虽然钱少，但是会吸引很多人。 我们做这个案子是为了拥有更大的客户群。 如果有更大的客户群，就可以进行更多的其他事件。 ”

世茂集团董事局副主席许世坛是一位工作了近20年的房地产经纪人，但他即兴演讲和采访时提到的许多概念，常常被误解为与高科技企业的老板对话。

在4月16日的世茂mini mall发布会上，他提到的“通过智能平台研究顾客的生活方式”、“产品迭代、升级”、“用电脑系统试衣服”等概念，最初来自互联网。

因为有这样的上司，他的员工常常不喜欢自己的公司被认为是从以前就流传下来的意义上的房地产企业。 世茂的企业品牌经理每次都向《每日经济信息》记者强调，世茂能赚钱的行业不仅仅是房地产。

要缩小购物中心吗？

在目前活跃在一线的房企领导中，徐世坛可能是最喜欢一边提出新思路、新概念，一边身体力行，贯彻这些创新思想的人。

与万科、万达这样的公司高调创新和转型相比，这几年世茂在许多层面上悄然蜕变，有新产品开发，有房地产盈利模式升级，也有内部管理变革。 主导这些创新的总设计师是许世坛。

“我们企业有很多业界非常牛的‘大神’，很多企业有一两个就好了，但是我们有很多。 最令人惊讶的是，谁都不服谁的人们，聚集在他(许世坛的事)的影响下。 ’一位世茂老员工认为，许世坛之所以能把这些行业的精英汇聚到麾下，就是他给员工足够的空之间。

在许世坛的力主之下，近年来，世茂开发了许多有趣的产品和服务，立足于服务社区业主的mini mall就是其中之一。 冠以mall的名字，与其说它是商业房地产项目，不如说它应该看作是网络电子商务商的在线版。 最大的亮点是根据业主的资费习性进行大数据观察，从而准确地为业主提供可购买的商品和服务，迅速实现o2o线上的“痛点”——即时服务。 “你家里可能没有纸。 你家冰箱里可能没有菜。 根据你的健康数据，推送到你家。 我推的是适合你的。 那样的话，你的生活会变得简单。 请告诉我这周什么都没有。 好的，我送你。 这样，大大缩小了mall所需的面积。 因为我们要让它变聪明，每天只把业主需要的东西放在店里卖。 放入周期更长的仓库配送即可。 ’世茂商业地产管理企业总经理吴艳芬对记者说。

吴艳芬兴奋地表示，依靠网络思维进行大数据观察，在实际营业面积上，mini mall比普通大型购物中心的招聘效率大幅提高，最终可营业面积达到80%~90%，而不是原来的50%左右，商业房地产的经营。

网络思维的在线实践

吴艳芬表示，通过对客户的大数据观察，世茂可以清楚地了解不同社区业主的生活费习性，从而找到最适合他们的企业品牌和业态。

另一方面，世茂可以更准确地了解各商家在迷你玛的营业情况，为合理的租房谈判提供依据，最终帮助世茂和品牌商双赢。

不仅如此，大数据观察也降低了世茂投资mini mall的风险。

对于mini mall的投资收益率，许世坛和他的团队进行过准确的测算，mini mall的投资年化收益率可达7%~8%，12年左右即可收回投资。 同一类型的购物中心，大部分年化收益率在5%~6%之间，回收价格至少需要15年。 在商业竞争激烈的城市开发大型商业，年化收益率不过2%~3%，收回所有投资需要3、40年。

mini mall和普通购物中心的投资回报率有差异的是大数据的研究和解体。 做过商业地产开发的人都知道，通常百货公司有几千平方米的大卖场。 作为引起人流的主力店，这些主力店的租金极低，有些甚至等同于停车位的租金。 那样的话，商场租金的收益率必然会有很大的影响。

mini mall和普通购物中心的区别在于，mini mall确定了顾客是商场周边的1到2公里，而且大多是世茂的业主，通过大数据研究和拆解，正确理解了他们对生活的诉求。 这样，mini mal就不需要引入大卖场那样的低租赁业态，可以租赁项目的大部分室内面积，收益水平自然就高了。

除了mini mall外，世茂还在过去的一年中根据大数据进行了精密的拆解，开发了mini hotel。 这样的酒店与其他酒店相比客房数量少，减少了服务人员数量和管理价格。 另外，mini hotel也像mini mall一样，将客房内陈列的所有东西都装饰成一个商品，如果客人喜欢客房的床和大柜子，可以在线预约购买。 这又是网络思维的在线实践。

与其他酒店相比，mini hotel的总投资少，投资回收周期短。 “普通的酒店，如果一年内能增加现金流就好了。 在松江开业的小型酒店，短短三个月就转为增加现金流量。 ”许世坛说。

创新的每一步都要慎重

通过大数据观察和研究，可以大大改善购物中心的可营业面积和租金收益。 据许世坛介绍，一个标准的mini mall投资额不会超过1亿元，也未必所有所有者都有。 以前世茂建购物中心的钱，现在可以建十几个mini mall。

但是，在宣传mini mall的力量上，许世坛表现出了非同寻常的谨慎。

事实上，许世坛去年1、2月曾几次在公开场合提到mini mall的概念。 根据世茂集团未公开的资料，去年下半年，这家企业基本勾勒出了mini mall的经营定位和整体雏形。 但是到了4月中旬，世茂终于发售了mini mall。

许世坛表示，mini mall将首先在武汉和南京落地。 这两个城市的mini mall是世茂最成熟的产品，世茂的企业品牌影响之所以大，是因为这两个城市也有其特点。 在这两个城市之外，世茂暂时没有短期内迅速大面积扩张的计划。 他说，需要看到mini mall运营的效果，随时进行调整。

事实上，像mini mall和mini hotel这样的新产品的开发和尝试，世茂发生了很多事件。 在年报中，世茂专门提出“结合网络新理念开创白金时代”。

世茂认识到，仅靠增长率、周转率等古老的价值体系引导住宅企业快速发展，住宅企业当然只能进入所谓的“白银时代”。 但是，如果能用网络思维在房地产领域以人为本开展业务和运营，就能在短期内打破领域壁垒，开创公司快速发展的“白金时代”，实现真正的可持续增长。

为此，世茂设立了生活习惯研究室，深入研究顾客诉求，指导创新研发。 除了已经出现的mini hotel和mini mall外，世茂还计划推出主题公园、全时街区等创新业态，进行规模化文案。

但是，和mini hotel和mini mall一样，世茂的主题公园、全时街区等产品也一直在研究开发、讨论，但没能马上落地、宣传。

产品像人。 也许世茂的新产品和他们的发明者许世坛一样，令人信服，扎实创新，但并不激进。