“王健林告诉你，万达如何吸引年轻人当消防监控员”

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经过记者白亚静从深圳出发

从第一家万达广场到第109家，王健林使用了14年； 到了年，他的目标已经加快了: 25家； 但是他说，明年万达广场的新增数量很可能倍增至50家。

重资产领域的开发周期一般在3年以上，万达这个扩张速度，让人想起小米雷军说的“唯快不破”。 但是，雷军在制造手机。 你在建购物中心。 量的差距很远……可以吗？

国家房地产记者表示，在万达广场高速复制的背后，万达负责人王健林在内部推进了涉及融资渠道、工程建设、商业物业管理三个方面的深刻变革，支撑着万达轻资产战术的快速落地。

途径1 :多渠道融资

在轻资产时代，卢旺达也需要融资，但与以前相比，这些钱不再计入卢旺达的债务账户，可以缓解卢旺达的负债率。 请不要忘记。 去年，王健林带着万达商业地产在港上市时，因负债过高而受到质疑。 当时万达排除预收款后，负债率依然达到49.4% (年6月30日的数据)。

目前，在公开演讲中，王健林表示，万达轻资产将拥有两条融资渠道。

一个是外部投资者，第一是基金、保险和各种投资企业。 目前正在与多人进行谈判。

二是内部融资渠道，可以通过一系列理财产品、众包产品、信托基金将万达广场打包为投资目标。 据悉，旺达已与两个金融改革试验区商讨权证交易中心方案，如果成功，一点点的金融产品将具有流动性，实现资产证券化。

当然，这个剧本有变量。 但是，王健林表示，5年~7年后即使不能进行资产证券化，也可以到期出售。 此时商业运营已进入成熟期，不愁出售。

的客户需要关注的是卢旺达的众包产品。 据说初期金额是老百姓的价格，假设到手1000元，购买后预计年收益将达到10+%。

这些产品还在试验中，王健林先生似乎很有信心。 他说，现阶段与外界的合同步伐正在放缓。

在这种融资机制的支撑下，王健林的万达帝国野心更加巨大。 据他说，每年至少要完成400个，获得1000个，每年新开80~100个不容易。

途径2 :总包交钥匙工程

有钱的话，需要可靠的人建造房子。 无论卢旺达多么“轻”，为了支撑王健林的商业革新，都需要有目共睹的高楼。

去年以来，万达与几个常年合作的总包企业推出了“总包交钥匙工程”。 简单来说，就是将外墙、装修等所有与工程相关的业务委托给真正意义上的外包企业，大楼建成后，万达直接有了钥匙。

在该方案中，万达只负责工程监管，不再与其他分包企业接触，双方的合作方法也不是招标，而是事先制定一些标准，完成后按总平方米数进行会计核算。

这一变革推翻了传统的预算结算模式，大大缩短了工程时间。 除此之外，王健林还表示，这项改革可以削减人力成本，将一个项目从70人缩小到20人规模，比较有效地遏制内部腐败。

只有迅速扩大，才能为王健林赢得越来越多的竞争特征。 在他看来，商业不动产中，只有第一没有第二。 一个国家的城市化在这二三十年间发展，如果失去先发的特征再想占领市场，就会更加困难。

从卢旺达近年的布局可以看出，三四线才是卢旺达广场的重点。 在三线城市，获得土地不仅价格低，而且可以选择好的地区。

商业房地产的核心指标是投资转化率。 但是在重资产模式下，为了维持健康的现金流，万达需要出售住宅来养活自己的营业。 因此，还需要考虑当地的房价。 每平方米超过1万元就会受益。

现在，推广轻资产后，可以放弃销售模式，只考虑租金和价格。 王健林认为，由于国内投资和支出状态不均衡，三四线支出不足，三四线投资转化率正在高于一线城市。

途径3 :业务管理新闻化

管理是轻资产模式能否推进的核心。

王健林说:“很多人担心它很快就会翻车。” 在轻资产模式中，工程从业者大幅减少，也停止了募捐，专心于管理。 在他心中，做好管理是公司健全快速发展的秘诀。

怎么管理？ 万达在内部启用了慧云管理平台这个工具。 消防、商业、房地产等16个系统集中在这个平台上，可以远程控制购物中心。

他举个例子，以前地下有很多监控室，价格高危险性高，消防监管工作吸引不了年轻人，所以招中老年人做。 我有时上班睡觉。 现在，平台整合后，监控室被放置在仙境广场的一楼，12人三班倒，问题得以解决。 [/s2/]

应用该管理系统后，万达广场上传管理员从130多人下降到80人以下。

轻资产模式方面，万达只负责选址、招商、规划设计、建设、运营管理。 年末，获得了35%的租金收益。

在卢旺达财务报表中，两个轻资产模型的仙境回报可能等同于一个重资产模型。 假设每万达广场租金1亿元，两家轻资产店的租金回报0.7亿元，扣除所得税25%后的毛利润0.5亿元，一家重资产店的毛利润将为0.9亿元。