“项峥：高度关注楼市政策组合拳滞后影响”

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今年一季度我国宏观经济下行压力明显增加，稳定经济增长成为当前宏观经济政策的重要方向。 支持基本的住房诉求和改善性住房诉求，不仅可以比较有效地刺激住房费用，快速发展相关产业，还可以缓解经济下行压力。 最近，国家相关部委联合发布了一系列政策“组合拳”，从调节土地供应来源、降低房贷首付比、缩短二手房营业税免征期等方面，鼓励对刚性住房的诉求和对改善性住房的诉求。 预计未来一段时间，我国住宅市场交易将非常有可能被激活，对宏观经济的稳定增长将起到一定的支撑作用。 但是，考虑到“政策合作拳”可能对市场主体的行为产生中长期的影响，有必要根据市场变化及时进行政策的事前调整和微调，以免政策滞后的影响与未来的供求关系产生共鸣。

政策是楼市运行

重要的外部变量

自1998年我国住房制度改革启动房地产市场以来，政策变量极大地主导了房地产市场的运行方向，也对市场的运行轨迹产生了重要影响。 2003年和2009年以及其他时期房地产调控政策的变化，是我国房地产市场交易量急剧上升或暴跌的首要原因和动力。 政策外生变量不仅影响房地产开发建设的资金面环境，还决定土地市场的供求关系，成为市场预期的首要参数。 当然，政策对市场的影响并不总是稳定的，随着房地产市场规模越来越大，政策“有形之手”对市场的影响将逐渐降低。 尽管如此，市场主体的行为和心理预期还是存在路径依赖的。 就目前的环境而言，政策外生变量仍能对当前房地产市场产生重要影响，预计未来一段时间内，我国房地产市场成交量将上升，去库存化将加速。 根据中国指数研究院百城价格指数，今年3月43个城市环比上涨，比上个月增加4个城市。 预计政策刺激是重要的推动因素。

滞后效应与供求关系

发生共振

以熨平市场波动为首要目的的宏观政策，首先采用了反周期构想。 改变政策环境，防止楼市大幅波动，是较为有效的风险防范的必然要求。 但在这个过程中，需要关注政策滞后效应对未来市场供求关系的共振作用。

刺激房地产政策出台后市场的短期繁荣，可能进一步强化市场主体的乐观预期，特别是市场“惜售”行为增强，房地产开发公司积极拿地，地价上涨，市场上涨预期进一步加强。 另外，从长远来看，住房市场诉求的释放应该是一个渐进的过程，一方面要注意住房市场诉求的积累是一个缓慢的过程，另一方面要注意潜在住房诉求转化为现实购买力也是一个缓慢的过程。 但是，从土地级开发到住宅完工需要约1年至1年半的时间，未来新建住宅供应量上升和住宅诉求相对平稳下跌将成为一大矛盾，可能引发高住宅库存问题。 年上半年，全国商品房销售面积比去年同期增长28.7%。 在商品房销售热的带动下，全国住房投资比去年同期增长20.8%，土地成交价款比去年同期增长7.5%。 但是，从下半年开始，我国房地产市场行情急剧变化，市场诉求迅速下跌，宏观经济方面的增长前景不容乐观，房地产市场成交量迅速萎缩。 年全国商品房销售面积比去年同期增长17.3%，比上半年大幅下跌11.4个百分点。

关注短期的刺激对策

诉说时间分布的影响

政策具有脉冲响应效应，政策出台后短期内效果最大，随着时间的推移，政策效应逐渐衰减。 对房地产调控政策来说，首要的是刺激政策改变了住房诉求释放的时间分布函数。 这意味着相当一部分诉求将提前进入市场。 海外房产购买者集中在40岁以后，而我国新加入社会的年轻人购买房产的比例较大，在房价上涨的预期下，住房诉求不断推进。 从政策短期效应的分析来看，寻求早日进入住房可以大幅提高住房交易量，刺激其他相关行业的费用。 但是，今后一段时间的住房诉求释放将会受到冲击。 住房诉求萎缩，市场供给上升，有可能引发新的住房库存问题。 因此，在执行政策上，需要根据房地产市场供求关系的发展和矛盾，及时事前协调微调，使供给和诉求在时间上基本一致，在地理上基本一致，确保房地产市场长期健康稳步发展。

提高政策的实施效果需要更深入地把握房地产市场的形势。 要落实“政策合作拳”，搞活房费，也需要一系列合作政策措施和相关部门执行力的提高。 另外，房地产开发公司适应政策环境加速住宅库存不足，或者放慢不合理的涨价和销售步伐，制造供给不足的假象，也需要削弱政策刺激的实际效果。 所有这些都应该在政策执行层面加以考虑。 但是，重要的是深入把握房地产形势。 因为这是以科学决定深入调查研究为前提的。 调查研究必须立足于数据观察。 对房地产市场来说，目前最难把握的是市场诉求情况。 地方政府如果不掌握当地城市居民的实际住房状况和住房诉求的差距，就很难对比供给住房用地，也不容易对照市场变化尽快调整政策。 基于这些考虑，住宅不动产全国统一登记的意义非常大。 另外，还必须掌握城镇居民拥有套房以上的情况。 两家以上的住宅构成市场的潜在供给，必须纳入政策的考虑范围。 此外，必须规范住房租赁市场的管理。 住宅租赁市场是满足市场诉求的重要手段。 只有综合考虑市场诉求和供给的各方面因素，科学决策，尽快调整，才能避免政策效应和未来市场供求关系形成共鸣作用。