“另类的房地产融资！怎样靠房屋租赁合同借钱？”

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来源:邦地产

记者:顾家彦

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日前，邦地产独家报道，去年接受雷军1亿元投资的you+国际青年社区宣布，将与p2p企业的懒惰投资合作，通过将you+未来获得的租赁现金流变为固定收益项目出售给投资者的方式募集资金。

随着住建部今年提出鼓励房地产公司“转售”，这种另类资产证券化模式能否减轻房地产持有的压力，引起业界的广泛关注。

海外的例子:黑石的包租公共商务

在国内，租长公寓和短公寓类似于草根创业，经营者的资本实力看起来不强。 但是，在国外，即使是看起来很高级的黑石，也做过出租公。 也曾将租赁合同的租赁收益权出售给投资者。

目前最流行的资产证券化模式是reits (房地产信托投资基金)，其原理是将流动性低、租金收益稳定的房地产以发行证券的方式出售给投资者所有权利。 这样，开发商无需一次性收回投入的资金，小型投资者可以投入少量资金，分享房产的租金收益和房产增值。

与reits不同，租赁证券化的基础资产不是不动产的所有权，而是该不动产未来几年的租赁收入收益权。

据房地产记者介绍，利用租赁证券化募集资金，最有名的是美国知名的pe巨头黑石，从年初开始在美国投资78亿美元以上收购抵债人(出售给抵押权人的房子，将这些房子重新装修后统一出租。 之后，布莱克斯通与德意志银行合作发行世界上首个房租支持证券，以保证未来的房租收益，并由德意志银行作为债券打包上市。

在国内，海印股份也进行了同样的尝试。 在企业2007年公布的资产证券化计划中，以企业管理的15个商业房地产5年租金收益权为基础资产，企业作为融资方提前通过这部分未来收益获得现金，投资者通过购买资产证券化产品，以还款的形式未来获得收益。

缺点:融资额有限[/s2/]

礼德富首席执行官洪凯彬告诉国家房地产记者，“对于高质量的租赁房地产来说，其未来现金流稳定、有保障，理论上是非常好的证券化标的。”硬币的另一端是租赁收益权，比拥有房地产所有权的reits有保障 更重要的是，在我国租金收益率低的情况下，通过租赁证券化募集的资金量非常有限。

新城控股高级副总裁欧阳捷将房地产和商业地产的租金收益率定为3%和5%，对房地产未来5年的资金进行证券化融资，是证券化过程中必要的担保率，因此考虑到目前一般的担保率为60%，房地产和商业地产通过证券化募集的资金

欧阳捷说:“由此可见，对于拥有房地产所有权的开发商来说，考虑到房地产开发建设所需的巨额资金量，通过租赁证券化融资获得的资金量非常有限。” 当然，对于不愿转让房产所有权的房企，或者采取“房东”商业模式的公司来说，租赁证券化可以成为补充性的融资渠道，但在目前的情况下，很难成为主流的融资模式。

事实上，黑石成功实现租赁证券化有其特殊性，大量购买赎价住宅时，美国房价处于低位，许多美国人因次贷危机被迫出售房产，产生了大量诉求，房地产的租赁收益率相对较高， 相比之下，在国内房地产市场，资产价格高但租金收益率低，再加上无社会风险、利率高的企业，成为推进租金证券化的障碍。

“当然，中国进入降息渠道的趋势很明显，未来三年，社会无风险利率必然会持续下降。 并且，房价的调整有助于租金收益率的提高，从长期来看，租金证券化还在酝酿机会，”洪凯彬说。