“房企马太效应：业绩“贫富分化”加剧”

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◎每次经过记者区家彦，都会从广州出发

日前，恒大地产( 03333，hk )表示，预计全年净利润比去年同期增长25%~35%，根据企业去年实现净利润126亿1000万元的计算，恒大净利润上限将达到170亿2400万元。

在领域增长率持续下降和利润持续下降的双重压力下，住房公司成绩不断分化，“贫富分化”进一步加大。 其中，大型房企尽管出现利润增长放缓的迹象，但市场占有率不断上升的中小企业利润下降明显，成为亏损重灾区，这在市场调整周期中表现出了强者恒强的马太效应。

多家房企高管向《每日经济信息》记者表示，随着房地产领域集中度的提高，预计未来3年top50房企将占40%的市场份额，许多中小房企将从市场消失，只有具备部分独特产品路线或在二三线城市具备深耕能力的区域性房企。

上市公司的利润率普遍在下降

《每日经济信息》记者观察到，在千亿房企阵营中，已经发布年报的三家公司，尽管各项净利润突破百亿元，但利润增速并未出现下跌的势头。

其中，保利地产( 600048，sh )实现净利润122亿元，为13.52% )同比增长率创上市以来新低。 碧桂园( 02007，hk )净利润为102.3亿元，但毛利率从年的31.2%降至年的24.1%。 恒大地产的利润增长率高于前两家公司，但公告显示，部分企业利润来自去年投资股市获得的浮动收入和浮动收入。

相对于这些大公司，中小规模的住宅企业的日子更不好过。 中原房地产研究中心的统计数据显示，截至目前，沪深两市144家房地产公司中，有73家发布了年报或业绩预告，其中14家住房公司业绩首次报告赤字，另有21家住房公司业绩预减。

平安证券房地产分析师王琳对记者表示，全年上市房企利润率有下跌趋势，一方面是因为去年以来房价下跌，地价没有下跌，去年下半年上部分房企迫于市场压力引发了目前的房屋降价销售潮。 另一方面，中央银行降低利率后，融资价格没有大幅下降，但海外融资价格在上升，极大地挤压了住房企业的利润空之间。

欧阳捷新城控股高级副总裁说:“以前做10个项目都赚钱，但现在可能只有5个赚钱、3个保本、2个亏损。” 大企业碰到供需逆转的城市和项目也可以割肉、更换芯片，但中小规模的房企布局集中，因此如果地区市场发生变化，显然会受到更大的冲击。

咨询总裁宋延庆警告说，考虑到房地产销售和结算存在一定的时间差，年报越来越反映年前后的业绩状况，考虑到年8成以上房企销售增长率下跌，因价格交换量利润下降，今年的业绩将更加惨淡

两种小住宅企业有突围的机会

欧阳捷对《每日经济信息》记者表示，大企业和中小企业都在为盘库而抢夺客户，至少在未来3年内房地产市场将处于盘库状态，领域毛利率难以大幅回升。 未来，当中小型房企大量退出市场，大型房企逐渐掌控市场，领域集中度达到相对高点时，公司毛利率将见底回升。

欧阳捷的观点是，超大型住宅企业的市场结构已经决定，但是目前中国的城市化率只有50%多，所以考虑到中国有数千个城市，国内的房地产市场很难发生垄断。 这意味着top50住宅企业仍然在取得巨大的快速发展空。

广州某上市房企副总经理向记者表示，进一步对top50房企进行分类，top20为全国性布局房企，后30家为区域性房企。 在后者的情况下，很多城市和地区板块布局不均衡，很多供求关系良好的板块大公司还没有布局，或者布局深度不够。 地区型房企进入这样的市场深耕，只有搞好产品声誉，深入挖掘顾客诉求，才能同样获得良好的快速发展机会。

在他看来，真正危险的是现在销售额不足100亿元的中小企业，由于银行贷款加速向百强房企倾斜，土地价格的上涨很难拿走他们的土地，这类公司的生存空之间越来越小。 欧阳捷说:“对小房企业来说，未来还处于生存空之间的公司只有两种。” 一种是产品有差异。 比如朗诗的绿色不动产。 由于大房企业往往走大众化路线，这样“小而美”的公司往往在特定的细分市场上获得机会。 另一个是有点县级城市的地方性房企，由于主流房企为了开拓这个市场面临着很高的管理价格，他们大多不想进入这个城市。 这也给这些地方性住宅企业带来了生存空的空间。