“房贷新政月考：七折利率难实现 升温不代表回暖？”

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经过实习记者丁舟洋从成都出发

房贷发放近一个月了，银行的执行效果怎么样？ 对楼市的刺激作用怎么样？ 房地产市场走势会怎么样？ 自9月底央行、银监会发布《关于更好地做好住房金融服务工作的通知》后，不同的声音继续讨论楼市走势。

《每日经济信息》记者整理数据后发现，10月第一周，在房贷新政刺激和秋交会的大力促销下，成都楼市掀起了成交的小高潮。 今年秋季，成都房交会成交数创下近12次房交会第二位，成交面积也远远高于其他几次。 而且成交额近30亿元，为历代最高。 此外，企业品牌房企的优惠力度也受到特别关注。 10月第二周，成都主城区新建住宅、二手房成交面积、成交套数均环比上涨40%以上。 最后两周，成都商品房、住宅销售额稳定上升。

但是，对于房贷新政的刺激效果，不少开发商持保守意见认为“只是影响了顾客的购房心理”，拿库存最有效的方法是主动降价。 嘉联地产报告称，金融和政策环境略有改善，但由于库存压力重叠，企业品牌房企仍多次需要现行低价战略。

由成交“变暖”的现象能否得到楼市“变暖”的评价？ 成都某股份制银行内部人士向《每日经济信息》记者表示，各银行对住房贷款的实际优惠力度非常有限，政策效果也非常有限，10月楼市的“上涨趋势”只是股市下跌过程中的小反弹，没有真正回暖。

“住房贷款利率七折”还没有实施/

国庆长假第一天的10月8日，各开发公司相继“晒”了房屋交会期间的成绩单。 蓝光房产10盘成交额10亿7000万元，保利17盘10亿3000万元，绿地5盘7亿2000万元，万科6盘5亿1000万元，华侨城1亿元。

事实上，房交会上最受欢迎的仍然是拥有多家展销的企业品牌房企，刚需房源在这些房源中占绝对主力，价格直接下降成为拉动销售的最显著因素。 此次秋交会的最大赢家蓝光房地产宣布，秋交会的成交房屋以总额较低的三家为主。 另外，据了解，成都万科推出了8.5折的强力优惠。 “营销不虚此行，优待到家，成交自然到位”的观念已成为房企的共识。

据中原地产统计，国庆期间，成都共销售楼盘142个(含秋交会参展楼盘40个)，共成交3727套，整体环比上涨103%，成交总额近30亿元，创历史新高 10月以后的三个星期，销售数据持续良好。

那么，针对这样的成绩，房贷新政立下了多少功绩？ 事实上，《每日经济信息》记者调查显示，各银行最具吸引力的“房贷利率7折”尚未实施，大家仍在等待出台进一步细则。 楼盘销售势在必行，还是由房企降价拉动的。

第太平戴维斯华西区项目与开发顾问部高级助理董事罗元均表示，银行不会为房贷发放大额资金，面对楼市未来庞大的资金诉求，“银行将不会考虑房地产领域的系统性风险，发放大幅优惠贷款”。

但是，“不认识住房贷款”的政策也在一定程度上引出了改善型顾客诉求的需求。 例如，与其他企业品牌房企多盘联动不同，中海地产只需带170~245平方米的大型高档柜参加房交会，同时9号公馆单盘收取黄金2.8亿元。

“中央不是房地产担保的领域，无论是解除限购还是放宽信贷限制政策，都有条件加以限制。 》北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟在接受《21世纪经济报道》采访时指出，早前的政策是在房地产市场快速发展过热的背景下出台的，但现在是调整其中不适当的成分。 例如，贷款和住房识别两方面的政策，对市场杀伤力都太大，必须进行调整。

强者的恒强倾向更加明显/

市场下跌的时候，房企的生活普遍不好，弱肉强食的丛林法则也很明显。 数据显示，截至三季度末，全国50强房企销售目标完成率在70%以上，大型房企完成率一般在60%以上，但中小企业成绩分化严重，部分房企销售完成率不到30%。

“大型房企和普通房企之间已经出现了进一步分化的特点，这一特点在市场低迷期尤为突出。 ”该政策咨询研究部总监张雄大认为，市场集中度将进一步提高。 未来，“千亿军团”房企之间以及top100房企之间的竞争将更加激烈，强者恒强领域的洗牌趋势将更加明显。

在“现金为王”的压力下，房企一方面加强销售、回收资金，另一方面积极扩大融资渠道。 据观察，《关于进一步完善住房金融服务业的通知》第四条指出，“要继续支持房地产开发公司合理融资的诉求”，支持资质良好、诚信经营的房地产公司开发建设普通商品住宅。 扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产公司在银行间债市发行债务融资工具。

罗元均告诉《每日经济信息》记者，上述政策出台后，不可否认银行会不会向房企借钱的条件略有改变，但变动幅度很难说。 总体来说，银行重视房地产领域的中长期变化，对房地产领域的融资非常谨慎。

在银行家看来，房子有几个刚性价格、楼房地价、建设价格、税收。 上述银行相关人员表示:“3元的价格加起来也就5、6千(每平方米)。 银行担心的是，如果市场价格降至5，000 )平方米)怎么办？ ”通过银行杠杆、民间贷款和信托进行融资的住宅企业，“就像一边用融资买股票，一边购买的股票的股价在下降一样。 如果债务到期拿不到股票，资金链就会断裂。 ’到了明年，预计会出现资金链断裂的住宅企业。

房地产投资必须重视房地产本身的价值

《每日经济信息》记者观察到，面对楼市下行，中国家庭对房地产投资前景的评价也出现了明显分化。 西南财经大学年中国家庭金融调查显示，购房人中，二季度购房投资性购房动机占购房总动机的24.8%，“投资性购房”成为最重要的购房动机，但一季度数据仅为10%。 卖房子的人中，二季度认为房价会下降而卖房子的比例为10%，一季度的数据只有3.8%。

这两组数据的一些变化反映出“购房投资的家庭认为房价下跌是抄底的好机会。” 卖房子的家庭认为是楼市衰退的开始，必须尽快解决投资性房地产。 ”。总体而言，中国家庭对房价的预期以“稳定下跌”为主。

中铁二局房地产市场营销部部长刘斌在接受《每日经济信息》记者采访时表示，房地产已经回归其原有属性，纯粹是买买做生意。 “以前大家按照政策买房子是因为觉得炒了房子不也挺好的吗？ 我用7000多块的单价买的，明年能用八九千块转卖吗？ 这是以前的想法。 ”

罗均表示，房贷新政不仅释放了部分刚需和改善型诉求，而且对投资性诉求也有刺激。 必须注意的是，投资不是投机。 中国人买房以前有一个非常错误的看法。 也就是说，投资者大多抱有短线投机心理，今年的买入有望明年翻倍抛售。 投机也是中国房地产市场十几年来走过的弯路，房地产投资应该看地方、看项目、看价值。

“至少现在在成都拿到房子，工资的房价比处于比较合理的水平。 暂且不说短期的价格上涨问题，买有价值的房子投资转化率一年7%到8%，不是比往银行里投钱好吗？ ”罗元均补充说，房地产不是投机的，只有从房地产本身的价值来考虑，才是真正的房地产投资。