““营改增”加重税负？房企税收筹划很关键”

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◎经过实习记者林东岳从上海出发

在楼市不景气的背景下，预计年内将推进“营改增”的消息不断蔓延，许多住宅企业陷入恐慌，今后推行的政策也很可能遭遇阻力。

上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前税率和扣除项目尚不明确，公司内部经营管理情况不同，上游下游领域增值税抵扣情况也不明显，评估“增值税改革”后房地产公司税负增减情况

据分析，房地产业增值税税率可能会增高，土地价格不一定可以抵扣，因此这些外部因素也很可能增加公司的税收负担。

住宅企业面临着增税的风险

如果销售房地产从销售税转为增值税，房地产公司在税制改革初期可能会面临增税风险。 销售额一定的情况下，当初征收的营业税税负稳定，但“增值税改革”后，公司税负很大程度上依赖于采购税额。

由于营业税没有考虑购买商品，房企起初对购买商品的票据管理有松动，但增值税抵扣有严格的抵扣链条，公司疏于票据管理，税负很可能白白增加。 一家房企税务监督向记者表示，“增值税改革”项目扣除不足，可能是建筑公司价格转嫁、原材料采购无法取得发票等公司税负增加的首要原因。

也没有出现与房地产业密切相关的建筑业和金融保险业目前的税率，如果这两个领域的税率为6%、房地产业税率为11%，房地产开发公司的采购税额也会减少。 房地产业的增值税税率有可能提高，土地价格不一定可以抵扣，所以这些外部因素也很可能增加公司的税收负担。

一位房企税务管理负责人表示，已完成但尚未完成销售的项目，或者是持有型商业房地产，此时不能取得原材料等进口抵扣单据，但房屋销售合同明显，此时公司税负明显加重，6

平安证券研究报称，在目前的市场环境下，如果土地价格不计入进口扣除，只有少数布局三、四线城市的开发商能够获得较高的建设价格，聚焦一线城市的开发商面临税收增长风险，毛利润较高的项目风险。

杭州一位税务师事务所高级合伙人向《每日经济信息》记者表示，房地产领域不景气，许多三四线城市楼盘滞销严重，如果不能及时确认销售收入，将出现进项税额和进项税额“倒扣”的情况，大量留存税额将被扣除

税收筹划是关键

对于有可能增加的税收负担，住宅企业并没有因此陷入“困境”。 因为房地产市场的最终顾客大部分是个人，而这些人本身就是税负承担者。 如果有税负转嫁，个人买家的税务负担可能会增加。 因为政府不太可能大幅提高住房企业的税负。

在这种情况下，结合结构性减税的政策背景和房地产行情下跌的市场背景推测，公司因税制改革而承担较大税收负担的可能性很低。 如果住房企业能够合理利用所得税额的扣除，反而会受益。 上述税务师事务所高级合伙人认为，房企在“增值税改革”政策正式出台前，面临即将发生的新旧税制联系、税收政策的一些变化和税务核算的转变等难题，如果妥善应对，也不排除税负减轻的可能性。 这需要住房企业进行良好的税收筹划。

在“增值税改革”政策实施初期，很多公司可能会出现暂时的资金周转困难。 与这种情况相比，政府肯定会制定相应的政策予以支持，进行过渡性的资金援助。 事实上，交通运输业等当初进行“增值税改革”时，许多公司税负恶化，地方政府用财政补贴安抚试点公司，这也迅速推进了“增值税改革”试点。 房地产领域被纳入“增值税改革”范畴后，也不排除发生这种情况的可能性，部分公司仍可盈利。

但是，上海财经大学公共经济管理学院教授朱为群认为，这种直接给公司财政补贴的形式不可取。 一个是破坏了税收中性，另一个是增值税不同于所得税，房企从顾客那里获利后，需要缴纳增值税的一部分。 因为这家房企不是增值税的承担者，所以把公司作为补贴对象是不科学的。 从缓解公司资金流紧张的角度考虑，允许公司分期纳税可能是合理的形式。