““营改增”时代 三招让房企减轻税负”

本篇文章1626字，读完约4分钟

◎经过实习记者林东岳从上海出发

面对“增值税改革”，房企利润水平可能下降，将进一步挤压在中小房企生存空之间。 此外，对公司的财务核算、票据管理等提出了更高的要求。 在此背景下，房地产公司提高内部控制水平成为重要命题。

上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元对《每日经济信息》记者表示，政策出台后，房企应尽快调整经营战术，根据上下游领域的税率差进行税收筹划，以减轻税负。

做法一:多拿增值税收据

在“增值税改革”时代，房企将面临新旧税制结合、税收政策变化、具体业务解决和税务核算转换等难题。 刘福元认为，税制改革前的公司应及时采取应对措施，调整会计账目科目，提前对财务人员进行培训，以确保改革后能正确解决会计问题。 “增值税改革”后，公司的纳税负担水平很大程度上由公司的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣中起着重要作用，房企必须加强票据管理水平。

杭州一家税务师事务所的高级合伙人向记者表示，为避免税负加重，房企在购买货物和劳务时必须慎重。

首先，必须要求供货方具备正规的销售资格，不能提供增值税专用发票，则不能实现抵扣； 其次，与施工单位进行工程结算时，还必须取得增值税专用发票。 否则，在申请退税时将面临困难第三，必须加强虚假发票的识别和防范，仔细核对； 最后，不能为了节税的目的向子企业和相关人员虚假提交增值税收据。 这样做的话，税务风险会非常大。

做法2 :扩大精装房的比例

房地产业“增值税改革”后，房企为了降低税负，越来越多地考虑增加进项税额进行抵扣，各公司有可能在公司规定的战术框架内进行税收筹划。

其中，房企大幅提高装修房屋比例是一种比较流行的方法，这有利于获取越来越多的固定资产和材料的增值税发票，增加可抵扣额度。

数据显示，目前在二线城市，翻新住宅比例已经达到新筑成成交总量的30%，但由于房地产转让目前仍征收营业税，高档住宅销售价格居高不下，营业税税负相对较重。 “增值税改革”后，房企开发硬套的所有进口商品都可以抵扣。 因为这家公司一定倾向于开发进口税额多的楼宇类型。

这样，在什么样的现阶段以硬盖室为第一开发类型的开发者会占得先机呢？ 资料显示，龙头房企的硬覆盖比例远远高于领域平均水平，其中万科的硬覆盖比例达到90%，保利、绿城、绿地、共生创展等公司的硬覆盖比例也超过75%。

对于中小房企来说，由于开发大多是毛坯房，在税费负担加重，必须调整开发点的情况下，公司很可能面临一点变革的压力，毕竟精装房对公司的实力有更高的要求，精装房的高价也是中小房企脱颖而出的速度。

上述税务师事务所高级合伙人表示，房地产业的“增值税改革”挑战着公司的去化能力，增值税=销售税额-购买税额，所以公司只有完成销售后才能计算销售税额。 因此，未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开店时间。

做法3 :剥离建筑业务

对住宅企业来说，进行税收筹划最重要的方法之一是增加进项税额扣除，上游建筑安装工作是进项税额最重要的来源。 因此，剥离建筑业务是公司必须进行的战术调整。

据悉，建筑业也纳入了“增值税改革”领域，税率为6%或11%。 无论税率高低，只要建筑安装公司能够提供正规的增值税专用发票，就可以实现抵扣。 据《每日经济信息》记者介绍，目前住房公司的业务模式主要分为三类。 一是开发商自己只负责土地开发销售，建筑施工业务全部外包。 第二类是以中南建设等为代表的控股集团，设立建筑企业和房地产企业两个子企业第三类是建筑和开发业务并行，这类公司多以建筑业为主要业务，具有房地产开发资质。

刘福元认为，房地产业“增值税改革”的首要影响就是上述第三类公司，这些房企今后将面临更大规模的业务模式调整，建筑、监理、安装、设计等工程业务将全部外包。 这将细化分工，提高专业化管理水平，也符合“增值税改革”对社会分工的初衷。

一位房企税务监督表示，“增值税改革”后，房企将外包这些业务，以尽可能多的增加收入税额，但如果总价格不变，也不能明显减轻房企的税负。