“房地产“营改增”临近 税率几何？”

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◎经过实习记者林东岳从上海出发

日前，国税总局发言人郭晓林表示，年税务部门旨在将“增值税改革”的范围扩大到建筑业、房地产等4个领域。 “增值税改革”箭在弦上，房企未雨绸缪。 《每日经济信息》记者通过采访房地产商、领域专家，从税率、税负、税收筹划等方面解读了“增值税改革”实施后房地产领域与房地产企业带来的利弊。

1月底，国税总局信息通报会发言人郭晓林表示，年税务部门将继续推进“增值税改革”的扩大，目标是将“增值税改革”的范围扩大到建筑业和房地产等4个领域。

近日，《每日经济信息》记者从江苏、上海税务系统多位内部人士获悉，房地产业的“增值税改革”有望于年正式展开，相关政策的制定有可能于今年启动。 地方税务部门的态度意味着，房地产“营改增”今年落地的可能性将进一步提高。

一位业内人士告诉《每日经济信息》记者，目前没有进行“增值税改革”的4个领域都是推进难度较大的领域，这些领域相关人员多或可扣除的收入少，对公司的税负影响较大。

杭州某税务师事务所高级合伙人表示，房地产业的“增值税改革”还有很多困难，因此很难形成完善的抵扣链，今年很难顺利形成草案。

税率: 11%的可能性最高

税率作为房地产业“增值税改革”的核心环节，成为各利益相关者关注的焦点。 房地产业“增值税改革”的税率设计，必须统一规划，综合考虑各利益相关者的利益。 《每日经济信息》记者为此寻求了大量证据。 根据现有的反馈，税率很可能为11%。

《中国税务报》指出，在地价不可抵扣的情况下，建筑业实行11%的税率，房地产业增值税平均税率下限界限为8.95%，其中最高税率为14.83%，最低税率为6.39%。 根据这个估算结果，房地产业实行11%的税率正好在合理的区间内，就像完成“增值税改革”的交通运输业等实行同样的税率一样。

但是许多业内人士认为11%的税率仍然很高。 上述税务师事务所高级合伙人向记者表示，由于收入税额还很难完全明确，房地产开发公司将从原来的5%营业税中一口气缴纳11%的增值税，税负可能会有所增加，8%的税率可能更合理。

上海财经大学公共经济管理学院教授朱为群表示，11%的税率设计没有达到税制改革的初衷，只实施单一税率就大致符合税收中性。 据韩国、日本等许多亚太地区国家增值税税率测算，我国增值税税率设定为12%是合理的。

税率设计作为房地产“增值税改革”的核心环节，业界和学术界对此有很大争议。 一家房地产企业的税务监督向《每日经济信息》记者表示，目前销售房地产的税率是公司非常在意的问题，这直接关系到公司税负水平的变化，如果最终执行11%的税率，房企的税负将会恶化。

争论:土地价格是否可以扣除

据了解，房地产公司的价格主要来自土地价格、建筑安装价格、财务价格三部分。 近年来，一线城市“地王”频繁出现，不断刷新记录。 土地转让是地方政府的主要收入来源，成为地方政府的“生命线”，地价短期内下降的可能性很小。

高土地价格成为房地产开发公司的沉重负担，通常土地价格占总价格的50%以上。 “增值税转型”后，房企土地购买价格能否抵扣、比例如何，是决定房企税负的关键。

由于土地是公司从政府购买的，地方政府不是纳税人，不能开具增值税专用收据，也不能形成完整的扣除链。 但是，上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元对《每日经济信息》记者表示，土地出让金应作为进口商品扣除，政府可以允许房企以财政部门监制的土地专用收据等作为扣除证明。 就像公司购买农产品可以抵扣进口税额的13%，如果不能抵扣，房企的税收负担将大幅上升。

但是朱为群认为，土地作为纯粹的自然资源，其中不含增值税税额，因此不应该作为进口商品抵扣，只为了降低房企的税负而允许抵扣是违背增值税原理的。

由于土地来源多样化，房企除拍照取得土地外，也几乎不可能通过地方政府无偿分割土地、与村庄集体合作、股份收购等方式取得依法允许扣除的所得税收据。 如何处理这些问题，土地的价格最终能否作为进口商品扣除，只有在政策出台之后才能知道。