“2014土地市场现分化：一线量减价升 三四线趋冷”

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经记者卢曦从上海出发

楼市低迷的一年终于过去，一家研究机构盘点显示，年土地市场受到不小打击，土地出让金明显下跌，一线城市和二三线城市分化加剧。

一些严重依赖土地财政的地方政府每年都会面临巨大的财政压力。 其中，三四线城市目前是楼市库存仍然很高的企业，开发商的土地拥有愿望进一步下降，是目前全国楼市、地方财政链中最薄弱的一环。

土地成交时隔五年

上海易居房地产研究院近日发布了《年典型城市土地成交报告年终版》。 报告显示，受市场下跌影响，去年国内10个典型城市土地成交建筑面积25310万平方米，减少近三成。 土地出让金收入8841亿元，比去年同期减少15.4%。

报告显示，全年土地交易量创下5年来最低纪录，但成交均价创下5年来新高，土地成交均价3493元/平方米，比全年上涨13.2%。

上海易居房地产研究院研究员蛯亚娟分析认为，楼市降温导致地市降温。 从交易量来看，一方面住宅企业的购买意愿下降，另一方面地方政府的供给意愿也下降，交易量低迷。 从成交价格来看，土地价格以上涨为主，第一是一线城市拉动，一线城市土地资源匮乏，房价坚挺，因此对公司有很强的吸引力，在激烈的竞争下必然会出现高价土地。

上海易居房地产研究院快速发展研究所所长李战军在接受《每日经济信息》记者采访时表示，虽然全年土地成交有所下降，但开发商的未来仍将“抢夺土地”。 不要因为一年的波动而看破未来的土地市场。 土地供应量不断减少，在一线城市尤为明显。 另外，随着土地转移费用高，土地价值上升是长期的趋势。

地域分化加剧/

报告显示，一线城市土地成交均价涨幅特别高，二线城市略有下降。 证明一线城市的土地价值仍然被市场接受，许多大企业争相布局。 的土地市场预计将按年回升，但各地区的分化更为明显。

据亢进亚洲娟介绍，大城市“制冷地热”现象突出，住宅企业逃离三四线城市，集中在一线城市的态势仍在持续。

在一线城市，由于市场降温，成交量再次下跌，为6825万平方米，跌幅达到32.4%。 但是，成交均价仍持续年上涨趋势，为7429元/平方米，增长37.8%。 由于土地资源的稀缺性和房价远远稳固于三四线城市，一线城市的土地价值在市场寒冷的情况下依然突出。

在二线典型城市，土地成交总量近两年逐渐缩小，从年为18485万平方米的土地成交均价来看，基本稳定在1500元~2000元/平方米之间，其中年上涨44.2%，年为2040元/平方米。

成交量方面，一线城市中广州跌幅最大、上海跌幅最小的二线城市中，重庆跌幅最大、西安跌幅最小。 10个典型城市的土地成交均价以较去年同期上涨为主。 一线城市平均价格上涨，增幅较大； 二线城市除天津、西安上涨外，其余城市平均价格有不同程度的下跌。 特别是杭州下跌10%，房价跌幅最大。

地方财政会红灯吗？ /

李战军认为，现阶段土地出让金作为地方政府财政收入第一来源的状态没有变化，不同城市土地出让金的贡献分化将常态化。

但他指出，土地出让金明显下跌不会对地方财政产生根本影响。 除土地出让金外，地方政府还可以通过税收改革、国有股减持等方式补充资金，偿还地方债等。

明源地产研究院主编潘勇堂认为，年楼市低迷，中小开发商对行情不乐观，拿地意愿不高。 现在的地价对开发商来说压力很大。 中小开发商无法获得地方城市的土地，只有“巨无霸”型的房企才能获得土地，他们往往选择“自卑”的方法，以减轻资金压力和风险。

面对2009年地方政府的财政压力，潘勇堂认为，由于政府在土地市场上拥有调节的主导权，2009年可以通过控制土地出让的节奏来补充资金。 首先要防止条纹，获得更高的奖励。 从长远来看，提升城市企业品牌，提高规划水平，有利于地方政府卖地。 如果地方政府过分依赖土地出让金，全年压力就会变大，在依赖什么样的土地出让金小的地方，变动不太明显。

纵观全国，地方财政压力最大的可能是三、四线城市。 目前，这些城市的库存拆迁仍然非常困难，开发商一般认为三、四线城市不需要拿地。 如果地方缺乏其他支柱产业，增加费用的能力太弱，财政问题就有可能越来越突出。