“中国新天地未拆分的原因：预期市盈率低”

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经记者卢曦从上海出发

种种迹象表明，房地产租金收益率的投资高低将成为决定中国版reits成败的关键。 房地产运营现在不仅是内地开发商的薄弱环节，对拥有丰富商业房地产开发运营经验的国外房企也同样不容易。 以上海新天地、瑞安广场等项目的开发、运营闻名于大陆商业房地产行业的瑞安房地产，所持商业房地产在资产证券化结束后，无法通过租赁收益率满足资本市场，导致上市延迟。

早瑞安房地产就对外披露了拆除分子企业中国新天地单独上市的计划。 但是，随着时间的推移，“中国新天地上市”似乎逐渐成为瑞安业绩不佳时用来装饰的化妆品。

瑞安对商业房地产项目表示惋惜，但在过去几年中，他逐渐出售了一些非核心资产。 如果中国新天地仍然长期大量持有商业地产，利润依赖商铺租金，则其周转速度不会太快，难以达到令市场满意的市盈率上市。

希望分开发售/

瑞安的子公司中国新天地，是这几年瑞安难得的兴奋点之一。

瑞安方面向《每日经济信息》记者表示，中国新天地于年正式成立，并开始独立运营。 他说，目前，中国新天地旗下管理的项目包括位于上海的新天地、虹桥天地和瑞虹天地、武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地项目内的商业房地产。

上海新天地是瑞安在内地的知名作品，其他几个著名的“天地”项目没能复制这样的成功，但却是比较高质量的资产。

中国新天地的分割被认为是瑞安整体转型的重要一步。 年，内地房地产市场剧变，瑞安成名的旧城改造模式受到重大挑战，许多住宅项目陷入泥潭。 年，瑞安集团主席罗康瑞多次对外表示，未来不会接管旧城改造项目。

记者表示，中国新天地目前的运营已经独立，与瑞安的分工越来越明确。

年初，瑞安在中国的新天地引进了加拿大投资者brookfield。 后者向新天地捐赠了7.5亿美元，引起业界关注。 从外部来看，中国新天地将成为商业房地产项目的平台，区别于瑞安的住宅等项目。 多年来，瑞安对商业项目不只卖租金，而是继续培养人气，提高商业租金，期待稳定的回报。

“提高资产周转率和缩短投资回报期”已成为瑞安高管们近年来最关注的问题，一系列动向正按照这一目标推进。

中国新天地的分割构想比较确定:中国新天地将陆续收购瑞安竣工的房地产，收购非瑞安系的内地零售、写字楼、酒店等房地产。 决定整合后，中国新天地将通过持有的房产获得租金收益。 另外，收入来源还包括物业管理的管理费用和资产买卖，获得了增值的利润。 其中，租金无疑是收入中最重要的部分。

瑞安方面向记者透露，中国新天地对旗下资产有持续的增值计划。 调整租户组合，丰富顾客体验，提高租金收益，投资和出售合适的商业房地产。 例如，年企业将持有的上海虹桥天地酒店和新天地朗廷酒店的权益全部出售，优化资产组合，加快资产周转率。

正在按计划准备发售/

但是，商业地产正经历着前所未有的挑战。 房地产专家蔡为民告诉记者，国内商业房地产普遍运营困难，相当多的购物中心陷入泥沼。 与住宅房地产行业“地区决定一切”的规律大不相同，商业房地产有越来越多的变量。 “受互联网带来的巨大冲击，商业用地刚刚走下坡路。 旧的盈利模式不太容易持续，商业地产只能不断探索新的模式、新花样来吸引顾客。 ”蔡为民说。

仲联行华东区零售房地产部总监邓汝舜表示，“预计零售市场审慎情绪将成为常态，开发商希望在租金和租赁期豁免谈判方面做出一定让步。 特别是地理位置不足的项目”。

瑞安对商业性房地产历来极为“惜售”。 、年几次抛售都是整体退出，抛售的项目不是最好的核心资源，抛售项目补充现金流的意图很明显。

克瑞研究总导演薛建雄告诉记者，中国新天地目前的状态是拥有大量商业地产，周转缓慢。 以征收这种租金为首要盈利模式的公司目前上市后，市盈率约为5~6倍，这样的价格无法令人满意，这可能是中国新天地迟迟未上市的原因之一。 为了获得更高的市盈率，中国的新天地可能需要注入一些高周转的资产。

对此，瑞安在回答记者团关于中国新天地何时上市时表示:“我们已经按计划进行了准备。 只要等待适当的市场条件，就需要得到相关方面的批准”。

瑞安表示，中国新天地成立后，瑞安房地产专注于社区开发，不再拥有任何投资房地产，成为纯粹经营房地产开发的企业，专注于住宅和商业房地产的开发。 中国新天地负责商业不动产的投资、经营和管理，以及商业不动产的出售，专注于资产管理和资产价值的提高。 这样的配置有助于两家企业分别发挥自己的专业特点，加快商业资产的销售。

目前，瑞安正在推行新的开发模式，集中精力开发内陆地区多功能、可持续、快速发展的整个社区。 通过整体规划，建立集“生活、工作、休闲”于一体的多功能社区。 瑞安开发的总体规划综合社区主要有三大类。 是以大平桥为例的城市中心的整体规划社区。 以虹桥天地为例的交通枢纽项目；以创意世界为例的知识型社区。

如果结束旧城改造路线，建立社区模式，分开中国新天地上市，瑞安的转型还需要一段时间才能完成。