“成都房企2014止步百亿门槛 “龙头梯队”逆势扩大地盘”

本篇文章3315字，读完约8分钟

经记者杜兹乐出生于成都

年是开发商相当努力的一年，注定要成为国内楼市的重要节点。 由于年全国商品房销售额超过13亿平方米，在许多行业专家看来，这将是一个历史高峰，今后供需有可能逆转。

今年头几个月，全国房地产市场陷入持续低迷，成都这样的城市绩效尤为突出，企业品牌房地产企业的客户争夺比以往更加激烈。 下半年，各地房地产市场带来了放松管制、公积金新政、央行信贷宽松、降息等诸多利好，但权威机构数据显示，成都房企整体业绩下滑，没有一家房企突破百亿美元。

据《每日经济信息》记者观察，一个明显的特点是成都房企阵营持续分化，在备案销售金额top20的房企中，第一梯队整体偏大，特别是保利和蓝光在前两把椅子上，与其他房企相比，

房企梦断“百亿”？

年，蓝光和保利成为成都楼市百亿“双雄”，意味着成都楼市首次进入“百亿”时代。 但是，要实现百亿的业绩，成都的房企需要以更大的销售面积换取，成都楼市注定要进入白热化竞争阶段。

年给了成都房地产企业倒挂市场的机会，年初迅速逆转的市场供求打乱了许多成都企业品牌房地产企业的阵势。 由于众多企业品牌的房地产企业根据年销售增长情况制定了年销售目标，甚至川内许多二线住宅企业也提出了“百亿”计划。

更重要的是，以往预计下半年的销售计划提前到上半年，虽然成都楼市供应量有所增加，但由于购房者持续观望和购房门槛过高，难以有效释放诉求。 即使是楼市的“红五月”和“红六月”，市场也是惨淡的。

成都透明房地产网数据显示，成都楼市“大哥”蓝光今年上半年销量第一，但仅获得41.70亿元，与全年备案金额接近113亿元相比，差距太大。 亚军成都保利在年上半年获得了约38.4亿元，而去年的备案金额为104.6亿元。

面对市场低迷，成都部分企业品牌房企强势突围。 万科在年提出了“整合营销”的构想，构建了万科采购中心和全民经纪的o2o平台，为成都楼市营销转型注入了新的活力。

而且，成都楼市的政策调整也很密集。 《每日经济信息》记者在去年8月四川下发文件时表示，全省范围内以当地3%的财政贴息银行为条件，希望相关银行按基准利率对购买首套房的客户给予住房贷款优惠。 两个月后，成都以公积金新政为抓手，向市场抛出了巨大的“红包”。 包括将公积金贷款准入门槛调整为正常持续缴纳6个月，将单次贷款额度提高至50万元等。 年1月21日，四川省政府宣布全面取消住房限购、限价等行政干预政策。

但是，从全年楼市来看，成都房公司的成绩整体跳水，已经是不争的事实。 来自成都透明房地产网的最新数据显示，在全球成都范围内，top20房企均未突破百亿备案销售。 排名第一的成都保利获得销售额94.5亿元，其次是蓝光房产，实现销售额85.1亿元。

事实上，在这几年的成都楼市中，蓝光和保利一直是旗鼓相当的暗斗对手。 年12月初，蓝光和保利迫不及待地抛出了前11个月的销售业绩，双方似乎各拿出120亿元底牌让他们又打成平局。

一线鳄鱼“逆袭”成都

根据这些机构公布的最新数据，2009年全成都进入备案销售“季军”的有成都万科，备案销售额约为57.9亿元。 与年注册销售额不足40亿元相比，成都万科不仅实现了销售增长，而且这个排名也实现了4级的跳跃。 从销售面积来说，成都万科全年仅排在第五位，实现了备案销售面积57.88万平方米。 这证明成都万科以少的销售面积实现了多的销售回收。

成都万科逆袭的背后到底隐藏着什么秘密？ 年7月，《每日经济信息》记者盘点粤派住宅企业时，万科复兴成都楼市的战术意图、项目个数、产品种类及营销模式等发生了明显变化。

其实早在年初，成都万科总经理全部更换，来自万科总部空的张晋元到任后，就率先提出了“整合营销”的构想。 对此，张晋元在接受记者采访时表示，成都万科每年公布的13个多元化项目数量将达到历史高峰，有条件地进行整合营销。

从年初的“365天24小时不关门”，到9月万科采购中心建成、线上全民中介平台“万享会”，13个全部产品项目集中进入市场，让成都房企看到了一线房企巨头的营销创新力。

近日，张晋元公开表示将调任成都万科。 他认为，除了为用户提供更好的产品外，其亮点还在于不断扩展产品概念，满足顾客的一系列诉求。

除万科外，另一家房企大拿海地产地也备受成都业界瞩目。 据《每日经济信息》记者观察，中海地产年成都备案销售额超过47亿元，排在成都房企top20第6位，但从备案销售面积来看，成都中海的备案销售面积约为32.5万平方米，仅为第10位。 成都中海取得了不俗的成绩，但摆在成都中海面前的“粮食保存”不足的问题也很突出。 年以来，成都中海频繁出现在土地竞争会上，但都是空一手归来。

本土三巨头的“游戏”

最近，成都坊间传出成都部分本土房企逐渐消失的文案，业内感慨良多。 事实上，这与这几年外来房企大军跨境、土地市场日益透明化不无关系。

根据这些机构的排名，成都房地产企业top20中，能进入前十的成都本土房地产企业只有蓝光、诚信、国嘉，其中诚信备案金额近36亿元位居第八，国嘉房地产备案金额近26亿元位居第十。

《每日经济信息》记者发现，上述三家成都本土房企都有各自的做法和算盘。

作为成都本土的“哥哥”，蓝光地产自年以来强势突破成都，加速向省外扩张，成为目前川派地产的领头羊。 成都作为蓝光房产的根据地，除了住宅房产外，还增加了代码来布局社区商务。 然后，首先在成都尝试水生产线的创新，成功后迅速复制到异地。

相比之下，成都信任集团近年来必须低调一点。 根据其快速发展战术，产业房地产已经成为该企业的核心业务之一。 事实上，年来，产业房地产在行业中备受热议，已成为各大企业品牌房企未来转型的重要方向。

据信托集团官网消息，企业主营业务一栏，排名第一的是产业房地产，除成都国际医学城、电子科大国家大学科技园等成都范围内的产业房地产项目外，还有来自上海、银川、青岛等地的项目。

另外，据国嘉地产官网介绍，该企业成立于1995年，拥有国家二级开发资质，年企业开发建筑面积超过300万平方米。

国嘉地产的逆向发展与其开发模式密切相关。 据了解，国嘉地产许多房地产项目是与内房股中渝合作开发的。 对于国嘉地产来说，由于有中渝地区这个合作平台，通过小资本投入就能获得高投资转化率。

目前摆在国嘉地产面前的问题是，目前的开发项目都是国嘉地产几年前获得的低价土地，目前成都高质量地块地价上涨，同样也存在土地储备不足的情况。

“洗牌效应”不断发展

从年成都房公司成绩排行榜来看，四川中德世纪、人居置业、成都会展集团、铁八局等年榜知名企业品牌房企业消失在年榜上。

以四川中德世纪为例，年8月，坊间四川中德世纪涉嫌遭遇资金困难，或与青城国际养护公园开发有关。 不久，中德世纪方面否认，上述帖子也很快被删除。

事实上，隐藏在这家房企背后的实际股东是由商场起家的南昌洪客隆集团，目前在成都储备了720多亩土地。 中德世纪关于股东身份，在成都楼市一直很低调。

这几年，中德世纪在楼盘中德英伦联邦和英伦城邦项目受到青年运营商的青睐，获得楼市销售冠军。 特别是第一个项目中德英伦联邦，在年5月首次开盘时，曾引发“抢劫”。

在楼市巨变，特别是成都城南大盘频繁上市、大量供应的今天，中德世纪依靠城南一个地区的房地产开发，自然面临了不小的挑战。

中德世纪不过是现在成都楼市大洗牌下的缩影。 在楼市“白银”时代，房企到底需要多大规模？ 关注销售排行榜还有意义吗？ 如果不需要规模，房企将来靠什么来征服市场，赢得声誉和业绩的增长呢？

关于规模的意义，万科总裁郁亮解释说，在楼市“黄金”时代，规模数字本身就是领导者的标志之一。 但是，在楼市“白银”的时代，情况会发生很大的变化。 房地产价格将结束单边的快速上涨。 库存过多会成为负担而不是财富。鲁莽的投资会成为风险而不是机会。

但是，在当前“存在规模”的市场面前，特别是对中小住宅企业来说，没有规模就没有发言权吗？ 从年底到现在，万科、保利、龙湖、蓝光和初创等多家企业品牌房企在成都加速掠夺，部分地块的溢价率也不低。

据记者观察，在成都叱咤风云的企业品牌房企，现在由于没有项目，开始黯然离场。