“库存高融资难 专家建议中小房企甩项目突围”

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经记者尚希从北京出发

领域的快速发展陷入困境后，更多的标杆企业通过转型寻找出路，但在大多数情况下，中小房企未必“船小易掉头”，反而面临着更大的压力。

根据清科私募通统计的数据，房地产领域的并购逐年上升，全年房地产领域共有67例合并案，过去3年分别为76例、22例、27例。 根据清科公布的收购金额，《每日经济信息》记者粗略统计，全年房地产领域收购涉及金额约287亿元，年330亿元，年和年分别为48亿元和61亿元。 近两年来，随着房地产业持续分化，进入“白银时代”，楼市持续整合大戏已是明证。

“从融资的角度看，中小住房企业融资渠道变窄，融资规模也大幅下降，随之融资价格大幅上涨。 因此，如果不是多边经营的房企，单一业务的房企就会意识到以后土地开发投资的困难，通过出售项目和股票的方法来救急。 ”。上海易居房地产研究院的研究员严厉跃进。

中小企业破产频发

“年市场不好，银行开发贷款积极性也低，对中小住宅企业来说只能寻求其他资金来源，但即使是信托，也谈不上价格高，被中小企业忽视。 ”一位不愿指名道姓的房企人士表示，资金来源不好自然导致土地开发困难，难以保证出售货款，公司自然陷入恶性循环。 结果，越来越多的中小住宅企业选择合适的机会“出售”自己。

住部政策研究中心主任秦虹此前公布的数据显示，全年房地产领域并购案例翻番，全年上半年并购总额为152亿元，比去年同期增长2.09倍，而目前谈及的未完成交易额为1600多亿元。

对资金密集型房地产领域来说，现金流无疑是决定住宅企业生存的生命线。 如果住宅企业遇到不可控的突发事件，销售回收受阻，经营资金链也会面临巨大的考验。 年楼市最具代表性的杭州市场，鲜明地反映了中小房企生存难的现状。 兴置业债务35亿元破产，百强房企光耀房产被资金链切断，华门控股面临债务危机，中都集团老板“消失”百货关门等。

年来，房地产领域的整合愈演愈烈，中小住宅企业的生存环境似乎越来越差。 据《每日经济信息》1月5日报道，进入年前夕，江西赣州长发置业有限企业和赣州银信置业有限企业相继倒闭。

中国房地产研究会市场委员会副主任陈晟表示，目前，商业银行正在缩小对房地产公司和个人贷款的融资，提高门槛，严格控制风险。 基金方面，没有发现整体房地产私募基金领域存在系统性风险的迹象，但很多房地产基金已经没有做好准备，缩小了中小开发商的资金供给。

布局市场的新诉求

对中小房企来说，不仅面临融资难，库存压力可能会成为压倒这些小房企的最后一根稻草。 国家统计局的数据显示，一线城市和部分二线城市的存量拆迁周期处于合理的周期内，其他城市特别是三四线城市存量压力非常大，对分散在这三四线城市的中小房企来说更是雪上加霜。

“随着银行信贷紧缩和断库的影响，房地产领域和越来越多的不履行债务行为正在发生。 与大型住宅企业相比，中小住宅企业在资金方面的压力较大。 ”。 一位房企相关人士对《每日经济信息》记者表示，在库存压力稍大的城市，地区内公司的生存环境进一步恶化。

根据上海易居房地产研究院对比国内35个城市新建商品房销售比例的统计数据，年销售比例较高的3个城市分别为茂名、烟台、温州，销售比例分别为32个月、31个月、29.1个月。 在这样的城市，存款比整体大，房价下跌的概率依然很高。

“年上半年储蓄率持续上升，表明市场库存不足情况正在恶化。 但是，到了下半年，随着放松管制等政策效果的释放、央行降息政策的持续影响，远离库存的现象正在加速。 但是，目前一、二线城市的存款销售比数值相对较小。 ”严跃进对《每日经济信息》记者说。

对此，一位金融机构分析师预计，对中小房企来说，由于金融机构偏好大企业品牌公司投资，仍将面临较大的资金压力，未来越来越多的中小房企将面临不履行债务的市场风险。 评级机构标准普尔和惠誉也指出，小规模房地产企业有可能不履行债务，银行有可能向更大的开发商倾斜，房地产市场迅速两极化。

“从融资的角度来看，中小房企必须妥善出售流动性差的项目，以收回资金。 从股票的角度来看，可以适当地和大型房企爬到高处，合并成这样的房企。 ”严跃进表示，中小房企加快转型是维持生存、获取新生命力的最根本手段。

认为，随着新常态经济的快速发展和新城市化的建设，会衍生出新的市场诉求，如与一些产业运营商合作，在城乡结合部开发产业园等。 在城市中心的二手房项目中，这类房企可以积极与地方政府合作办理二手房房产更新业务。