“舟山一海岛度假村项目烂尾 拆析称纯住宅旅游地产模式走到尽头”

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经过记者沈滘浙江摄影报道

面朝大海，春暖花开，对居住者来说，拥有临海度假室是个好选择。 但是，近年来，海南、山东、浙江等旅游资源丰富的地区，开始出现旅游房地产项目空的问题。

浙江舟山是有名的海岛休闲旅游度假区，在经历了几年前的房地产投资热潮后，现在隐藏的担忧越来越明显。 前几天，位于舟山市岱山县的海岛度假项目被曝光，面临烂尾的风险。

最近，《每日经济信息》记者在现场采访后得知，该项目名称为峰景湾海尚公馆，2004年已拥有土地建设。 目前，项目一期正常交付，剩余近20万平方米的建设工程因开发商倒闭面临烂尾。

浙江大学管理学院休闲管理研究所所长王婉飞认为，旅游房地产项目开发需要前瞻性，但并不是一步到位的思想，在市场低迷的情况下，有计划的开发思路是必要的。 业内人士认为，纯粹的住宅式旅游房地产已经接近尾声，改造现有的旅游房地产，使旅游与房地产结合，使用分时租赁、电商渠道等也是可行的方法。

三轮改性未发现托盘侧/

出现烂尾险的项目位于风景秀丽的岱山本岛客运站东侧的山外山岛，占地800多亩，规划户数1280多户，项目有多层、联排、小户型高层公寓，总建筑面积达33万平方米 促销还表示，“峰景湾海尚公馆计划建设国际豪华游艇俱乐部、五星级度假酒店、时尚商业街区、山林公园、地质公园等各高端配套设施。”

1月9日，记者来到项目现场。 这个项目距离本岛只有几十米，中间有桥相连。 从码头步行10分钟左右过桥向西，是现在交房入住的小区的第一期。 正值冬季，园区内行人稀少，最西端的两栋高层至今无人入住。

小岛东侧和南侧建有腐烂的尾楼，其中有20栋左右的公寓关闭，很多大楼外侧的钢结构还没有拆除，此外还有约30栋以上的排楼。 岱山当地的房地产经纪人告诉记者，项目负债额可能达到10亿以上，寻找接盘非常困难。 岱山住建局有关人士表示，目前债务具体数额尚未完全统计，但确实数额巨大。

浙江省岱山县住房保障和房地产管理局局长方莲对《每日经济信息》记者表示，目前峰景湾项目开发企业三林房地产已经于年申请破产，并于年发布了三轮破产重整公告，但至今未找到接战者。 三林地产在销售和开发过程中的决策失误，可能是项目失败的首要原因。

(根据舟岱商破字第2-2号岱山县人民法院公告，法院根据万嘉旅游开发有限企业的申请，于年7月16日裁定受理该企业破产重整案件，指定该企业清算组为管理者。 法院于去年8月18日宣布该企业重组。

公告称，该企业位于浙江舟山群岛新区岱山峰景湾独立岛，原项目规划为酒店、商品住宅(含别墅)，为旅游房地产，主要资产可出售170多套商品房，建筑面积19.34万平方米， 据介绍，目前经过三轮转让公告，价格从47620万元降至38500万元，但至今未找到受益人。

据悉，峰景湾项目开发商万嘉旅游开发有限企业隶属于宁波公司三林控股有限企业。 资料显示，该企业成立于2005年，以度假小镇为核心业务，注册资本1亿元。

住宅企业热衷于旅游房地产投资/

方莲说，峰景湾项目开发过程中，首要问题是销售经验不足，“二期开发前，政府方面实际上察觉到项目资金有问题，并进行了相关咨询，没有事先出具销售证明，但最终

事实上，旅游业一直是舟山的支柱产业，随着跨海大桥的开通和舟山海洋旅游试验区的推进，舟山旅游房地产开发投资强劲，舟山旅游房地产分布在朱家尖、桃花岛、岱山秀山岛等旅游资源丰富的地区最多。

据《每日经济信息》记者介绍，舟山目前旅游度假区和旅游住宅房地产最为火热，主要类型为旅游酒店、度假区、产权式酒店、旅游区的低密度住宅。 岱山县秀山岛的一隅，聚集着东方蜜月城、蓬莱阁、秀山湾度假村、金沙江湾雅墅等众多旅游房地产项目。

舟山市10月12日发表的《关于进一步加强我市房地产市场调控，加快推进住房保障工作的若干意见》指出，“自该《意见》发表之日起，除旅游房地产外，暂定市外居民家庭在本市1套商品住宅(含库存住宅)

对旅游房地产市场来说，目前最大的风险是项目的市场前景难以估计。 与普通住宅不同，景区的主要营销渠道大多不在项目当地。 以舟山的楼盘为例，宁波、上海、杭州、浙江各省市等有可能成为房地产项目的宣传地。

方莲告诉记者，岱山销售的旅游房地产项目中，目标客户指向宁波、上海等地，年上海房地产春季展会上，岱山县多项旅游房地产项目将采取组团方式参展。 她还承认，自去年以来，受大环境的影响，“投资旅游地的人少，销售业绩平平”。

在谈到峰景湾海尚公馆项目时，方莲表示，在拟议的前期计划中，峰景湾项目整体比较有前景。 “其中，一期开发的多层住宅项目定价合理，销售也很好，吸引了宁波、上海等地的众多顾客购买，而另外两栋高层建筑每平方米5000元，比当时岱山的房价高出三分之一。 销售不畅，开发商决定留下近20万平方米的项目开工，但最终因资金问题破产。 ”

旅游地的开发需要仔细规划/

舟山统计局数据显示，年舟山房地产市场销售成绩平平。 年11月，舟山市商品房销售面积9.24万平方米，减少50.8%。 1~11月，商品房销售面积76.07万平方米，比去年同期减少22.6%，降幅比前期扩大6.4个百分点。

而且，当地房地产投资持续快速增长。 年11月，全市房地产开发投资20亿1500万元，比去年同期增长103.9%。 1~11月，舟山市房地产开发投资210亿7400万元，增长60.0%，增长率比上季度上升5.8个百分点。 竣工面积121.99万平方米，增长30.7%。

王婉飞教授表示，旅游休闲房地产的快速发展受资源、资金、市场等因素的影响最大，从旅游资源上讲，舟山是长江三角洲地区少有的集海滨度假和佛教旅游为一体的旅游胜地，随着舟山海洋新区的建设，开发商的资金投入意愿也越来越高。

“旅游地的开发需要先导的观点，不能因为最近的市场低迷而停滞。 度假旅游的诉求是一大快速发展趋势，政府需要长时间的快速发展计划。 也许可以从农家乐、休闲民居等基本休闲项目入手，逐渐迅速发展成为高端旅游休闲项目。 必须有进一步的思想，防止迅速开发。 ”

与国内部分城市景区出现的“高空置率”问题相比，国际景区专业评委林峰副主任认为，纯粹的住宅式景区已经接近尾声。 要处理目前的高空搁置率问题，就必须把旅游房地产功能化，把旅游和房地产结合起来。

仲联行华南区战术咨询部总监招锡祥日前表示，旅游地产未来主要快速发展模式有资源+主题酒店、养生地产、文化产业和房地产结合三种，开发商根据自身项目的地理位置、地域优势、自然资源、历史文化等条件和详细精准的前期规划，