“房企“一哥”易人的启示：单一住宅时代终结？”

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经过记者顾家彦从广州出发

1月1日，房地产100强销售业绩签约公布，绿地超过万科，成为新的领头羊。 此外，万科总裁郁亮阐述的领域“天花板”也于年出现，以住宅为中心业务的万科，年销售业绩只有两个城市，无法与鼎盛时期相提并论。 住宅企业销售规模的低速增长，一方面与绝对基数的提高有关，另一方面也是领域“变天”、楼市进入下半场的真实写照。

在这种形势下，房企的话必定叫做“变革”。 那么，对于大多数住宅企业来说，如何转型才能持续成长，不被领域淘汰呢？ 万科、碧桂园的合伙人制度吗？ 绿地，龙湖的商业设施路线？ 还是华夏幸福的产业房地产模式？ 《每日经济信息》记者通过采访房企干部、房地产机构和领域的专家，对此进行了探讨。

年是中国不动产史象征性的一年，另一方面，这一年首次出现了两家销售额超过2000亿元的住宅企业，而持续了近10年的国内住宅企业“哥哥一人”的宝座却首次容易成为主体。

万科日前公布的销售数据显示，全年企业合同销售额2151.3亿元，比去年同期增长21.1%。 几乎在同一时期，绿地集团宣布企业年销售金额2408亿元，其中国内部分2255亿元，海外部分153亿元。 这意味着多年来稳居国内房企销售冠军宝座的万科，年被绿地吸引了。

业内分解认为，越来越多的经营业态是绿地超越万科的最重要原因。 这也引发了领域的思考，随着住宅市场“天花板”渐近，大型房企如何实现华丽的转型，在未来5~10年继续保持稳定增长？

中信证券房地产拆房师陈聪表示，无论从可持续快速发展还是估值提高的需求来看，龙头房企都必须为转型做好准备。 虽然住宅市场新建相关业务的景气度即将上升，但商业地产、社区服务、养老地产等细分行业仍是蓝海，这些行业绝大多数尚未形成成熟可靠的盈利模式，这将成为领域龙头最好的转型切入点。

单一住宅时代结束

万科多年来专注于住宅项目开发的快速发展思路曾受到业界高度评价，但如今随着销售冠军宝座的跌落，单一住宅的时代可能已经结束。

据克比瑞统计，年前三季度，绿地和万科销售额持平，真正拉开差距的是第四季度。 另一方面，绿地的许多海外项目从11月开始陆续发售，备受欢迎。 例如悉尼绿地中心实现销售额超过40亿元，北悉尼绿地玺首批成交8亿元，伦敦绿地拉姆公寓首次开业，多伦多项目实现销售额7亿元等，全年海外业务销售总额1550

另一方面，商业地产的大宗交易也同样奏效。 高档写字楼一直是绿地明星产品，挨家挨户销售是其首要操作方法。 特别是上海徐汇滨江、卢湾滨江、北外滩等地区的写字楼项目，总额很高，因此每栋的销售对业绩的提高起了很大的作用。

“绿地在产品类型多样性方面起步更早，成熟产品多，善于与政府合作。 这是住宅以外的产品，比万科更有特点，因为这是企业登上年度销售排行榜的关键。 ”克瑞研究中心的解体师朱一鸣告诉《每日经济信息》记者。

事实上，随着住宅市场“天花板”渐近，领域增长率整体放缓的趋势越来越明显。 以年为例，那一年诞生了两家000亿级的住宅企业，但千亿级的公司总数没有增加。 相比之下，年20家典型房企销售业绩比去年同期增长18%，增速比年下降7个百分点，且要点房企中有一半以上未实现年销售目标。

“住宅企业能够达到的规模由领域决定，但领域规模最直接的决定因素是人口，费用群体的总量越大，支撑的房地产规模就越大。 ”朱一鸣想。

国家统计局数据显示，中国劳动年龄人口年达到高峰。 老年人口的上升和新生儿的减少减少了潜在的住房诉求。 因此，对于大型房企来说，达到一定规模后，也许应该停下来想想，应该怎么走千亿后的路。

寻找下一片蓝色的大海

新城控股集团高级副总裁欧阳捷指出，更多的大开发商知道转型的紧迫性，正在积极寻找在产业链上开展多元化业务的机会。 在中国经济迎来支出升级和老龄化的背景下，以商业地产、社区服务、养老地产为中心的细分市场将在未来5~10年迎来高速增长。

“随着中等收入群体的增加，中国经济将进入支出时代，支出力度的增加将带动租金的上涨。 因为这块商业地产在今后十年中蕴藏着巨大的机会。 ”欧阳捷告诉《每日经济信息》记者，目前网上零售因电子商务业者的冲击而低迷，但o2o (网上对网上)有望成为商业地产转型的关键。 例如，以旺达为例，它已经成功地与腾讯和百度联合搭建了EC平台，引入了后者巨大的在线流量，随着今后数百家旺达广场相继开业，这些庞大的购物中心将成为顾客的首选。 8因此，一旦在线完成连接，万达就拥有雄厚的资本呼唤阿里巴巴等大型电子商务公司。

虽然目前购物中心面临着供应过剩的威胁，但欧阳捷的团队调查显示，全国83.5%的购物中心密集在一线经济发达城市，数量庞大的三四线城市目前的商业业态仍以百货商店、步行街为主，购物 这些城市可以为开发商提供约10年的“赛马场”，房地产经过培育期后，房企可以通过o20等新技术提高经营效果

从商业不动产派生出来的另一个巨大机会是不动产信托基金( reits )，其本质是将流动性低的不动产直接转换为资本市场的证券资产，以租金收入和不动产升值提供收益，使中小投资者也能够参与不动产业的投资。 中信证券的研究报告显示，截至去年6月，美国以前流传的房地产开发企业只有36家，但244家reits在美国上市，其中最大的reits西蒙房地产市值达到517亿2500万美元，是美国最大开发商的市值。

陈聪表示，长期以来，我国无风险利率相对较高，房地产增值快，租金收益率长期相对较低，不利于商业房地产的持有。 因为这个开发者经常会选择散售。 但是，从长期来看，社会无风险利率有可能下行，房地产增值速度也在减慢，房地产租金收益率逐渐变得有吸引力。 未来，随着中国reits政策的开放，更多的开发商将拥有商用房地产，逐渐成为拥有房地产组合的金融公司+增值服务平台。

不仅是商业地产，庞大的库存住宅也蕴藏着巨大的机会。 过去，大部分投资者认为物业管理效益空之间是有限的，而物业管理是掌握存量房源的最佳切入点，如果能通过物业管理建立与小区住户的粘性，就会产生巨大的附加值，从而带动小区住户的社会交流、购物、购物、

陈聪表示，中国第一家房地产服务企业彩色生活在香港上市后，之所以备受欢迎，是因为投资者看到了“通过物业管理掌握住房来源，构建中国住房服务平台”的可能性。 但是，彩色生活在住宅市场的份额其实并不大，未来将有越来越多的开发商加入高质量住宅资源争夺战，探索打开住宅增值业务大门的商业模式。

另外，根据国务院印发的《社会养老服务体系制度建设计划(年)》，第六次全国人口普查显示，中国60岁以上老年人口已经达到1.78亿，占总人口的13.26%，中国已经进入老龄化社会。 更值得注意的是，老年人口还以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增长率的5倍以上。 到了2010年，老年人口预计将达到2亿4300万人，约占总人口的18%。

老龄化社会的到来，一方面加重了国民的养老负担，另一方面，“银发经济”产生了养老地产等盛行的市场诉求。 欧阳捷认为，目前我国许多养老地产都是以养老的名义卖房的。 事实上，中国老龄化人口的人均费用很低，无法购买昂贵的养老地产项目。 未来养老地产快速发展的核心应该以社区养老服务、住房老龄化改造为中心展开，由于我国老龄化人口规模庞大，更适合以服务而非房地产来盈利。

伙伴时代即将到来

与住宅企业的变革基本同步进行的还有与之相适应的住宅企业制度的变革。

目前，曾备受推崇的房企职业经理人制度正走向十字路口，以“利益共享”为中心的合伙人制度在国内房地产领域日渐兴盛。

在访问互联网顶级阿里、腾讯、小米后，万科首次推出了包括投资机制和员工持股两张副本的业务伙伴制度。 其中，投资机制要求除一些特殊项目外，大体上项目所在的一线企业管理层和项目管理者必须与企业一起投资。

碧园也在年底推出了“同心共享”的合伙人制度。 企业新取得的项目均采用跟进机制，占集团投资的85%以上，员工可按15%以下的股权比例共同组成项目合资企业。 随后，龙湖、绿地、复星等大型房企提出了各自的合作伙伴计划。

欧阳捷的观点是，过去十年被称为房地产的“黄金十年”，大部分房地产公司在管理体系上还很粗放，但由于全领域处于快速发展期，只要公司能拿到土地和钱，利润基本可以保证。 但是，现在随着房地产进入下半场，人才在公司转型过程中扮演着更重要的角色，未来的管理模式和人才是房企竞争的核心要素，这是合伙人制度诞生的领域背景。

《每日经济信息》记者近日获悉，万科与其合作伙伴将创办新企业，计划进军家具领域。 在这一领域的变革浪潮中，房企能否顺利转型，合伙人制将成为首要看点之一。